Bei einem Cap-Darlehen handelt es sich um ein Darlehen mit variablem Zinssatz, bei dem der Zinssatz eine Zinsobergrenze (Cap) nicht überschreitet. Wirtschaftlich handelt es sich um ein Kombinationsprodukt aus einem festverzinslichen Darlehen und zwei Zinsderivaten (Zinsswap und Zinscap). Bei einem CAP-Darlehen sind Sie im Hypothekarkreditgeschäft flexibler, da der Zinssatz immer an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird. Wenn die Zinsen für Baugeld sinken, werden flexible Kredite attraktiver. Wenn Sie auch das Zinsrisiko minimieren wollen, können Sie sich für ein Cap-Darlehen mit einem praktischen Zinscap entscheiden.
Höchstsatzdarlehen
Bei einem Cap-Darlehen ist ein Darlehen mit einem variablen Satz, bei dem der Satz eine obere Zinsgrenze (Cap) nicht übersteigt. Wirtschaftlich ist es ein Kombinationsprodukt aus einem Festzinsdarlehen und zwei Zinssatzderivaten (Zinsswap und Zinscap). Der Cap-Darlehen ist im Gegensatz zu einem „normalen“ Darlehen nicht für einen bestimmten Zeitabschnitt, sondern nur für wenige Wochen fixiert und wird dann wieder mit einem kurzen Zinsfuß (z.B. nach EURIBOR) nachgestellt.
Das Darlehen ist durch die Festlegung einer Zinsschranke gegen einen signifikanten Anstieg der Zinssätze gesichert. So wird z.B. ein fünfjähriges Darlehen mit einem veränderlichen Zins geschlossen. Es wird ein Zins von 5 Prozentpunkten als obere Zinsgrenze festgelegt. Übersteigt in den fünf Jahren der Darlehenslaufzeit der allgemeine Zins die vereinbarte Höhe von fünf Prozentpunkten, erlischt diese Erhöhung für das vereinbarte Darlehen aufgrund der Festlegung der Nachfrist.
Bei sinkenden allgemeinen Zinssätzen wird der Satz des Cap-Darlehens jedoch an die tieferen Zinssätze angepasst. Die Zinsänderungsrisiken des Kreditnehmers werden durch die festgelegte Obergrenze limitiert. Weil der Cap jedoch nur oberhalb des derzeitigen Marktzinssatzes für die variablen Darlehen wirksam wird, ist das Cap-Darlehen bei steigenden Zinssätzen nur dann billiger als ein festverzinsliches Darlehen, wenn der bei Kreditabschluss geltende Festzinssatz über dem zugesagten CAP-Zinssatz ist.
Fällt der Zins, ist ein variabler Kredit ohne Cap immer billiger als ein Cap-Kredit. Der Betrag ist abhängig von der Dauer des Cap-Darlehens und der Abweichung zwischen dem allgemeinen Zins und der festgelegten Zinsobergrenze. Bei einem Cap-Darlehen entstehen wie bei einem Variabeldarlehen keine Strafen bei Vorfälligkeit.
Die Zinsen für „normale“ Kredite sind bei vielen Anbietern sehr gut miteinander zu vergleichen, während Cap-Kredite nur von wenigen Kreditinstituten beleidigend offeriert werden.
Höchstsatzdarlehen
Inhalte dieser Seite: Ein Cap-Darlehen arbeitet wie ein normales Darlehen, aber der Hypothekengeldgeber ist mit diesem Gerät viel flexibel. Für Cap-Darlehen gibt es keinen Festzinssatz, sondern der Zins wird immer an das aktuelle Zinssatzniveau angepaßt. Cap-Kredite sind jedoch nur für Immobilien-Finanzierer geeignet, wenn die Zinssätze sinken. Auch bei dieser Art der Finanzierung müssen die Darlehensnehmer mit einer doppelten Bonitäts- und Zuverlässigkeitsanforderung gerechnet werden.
Das Cap-Darlehen ist daher für alle diejenigen von Interesse, die im Moment ein beliebiges Ziel finden und darauf zurückgreifen müssen, weil es sonst nicht mehr verfügbar ist und die davon überzeugt sind, dass die Zinssätze in absehbarer Zeit sinken werden. Das Gleiche trifft auf diejenigen zu, die ihre Wunschimmobilie sofort wiederfinden, aber erst in nächster Zeit größere Vermögenswerte (z.B. aus einer Lebensversicherung) erwarten.
Bei einem Cap-Darlehen kann diese Übergangszeit leicht bis zur Zuteilungsfälligkeit überbrückt werden, da auch unbefristete außerplanmäßige Tilgungen möglich sind. Bei einem Cap-Darlehen verbinden Immobilien-Finanzierer die Vorzüge variabler Finanzierungen mit der Absicherung einer Festhypothek. Im Gegensatz zum gewöhnlichen Darlehen wird der Zins jedoch nicht für den vereinbarten Festzinssatz, sondern nur für einige wenige Kalendermonate festgelegt.
Vorteilhaft ist hier die Angleichung an das derzeitige Zinssatzniveau. Obwohl die hohen Sicherheitsstandards der traditionellen Hypothekarkredite aufgrund ihrer Langfristigkeit (zwischen zehn und zwanzig Jahren) ein wichtiges Element der Hausfinanzierung sind, ist sie auch bei Hypothekarkrediten wichtig. Genauso wichtig ist aber auch die Flexibilisierung, die über einen so lange Zeit nicht möglich ist.
Nur Cap-Darlehen haben diesen Vorsprung, da sie sich laufend an das derzeitige Zinssatzniveau anpaßt. Beispiel: So können Darlehensnehmer immer sehr variabel auf das allgemein gültige Zinssatzniveau eingehen. Der Grund: Sie bekommen ein Darlehen ohne feste Zinsen, um von den positiven Zinsentwicklungen am Markt zu partizipieren.
Bei einem Cap-Darlehen können nicht nur vorteilhafte Zinssätze verwendet werden, sondern auch das Zinserhöhungsrisiko kann durch die integrierte Zinsschranke vermieden werden. Cap-Kredite können für einen Zeitraum von 3, 5, 10 oder 15 Jahren abgeschlossen werden. Von dieser Kreditlaufzeit hängt dann auch die Obergrenze ab. Schließlich gilt: Je langfristiger die Laufzeiten, desto größer die Obergrenze.
Auf der anderen Seite hat jeder Kreditnehmer die Option, sein Cap-Darlehen in ein Darlehen mit festem Soll-Zinssatz umzuwandeln. Das Darlehen kann dank der Option der außerplanmäßigen Tilgung insbesondere in Zeiten hoher Zinsen frühzeitig getilgt werden. Einen weiteren Pluspunkt haben Kreditnehmer, die ihre Immobilien in einer zinsgünstigen Phase mitfinanzieren. Diejenigen, die sich nicht auf lange Zinsen festlegen wollen, können einen Cap-Kredit als Baukredit verwenden – ein ideales Finanzierungsmodul.
Das kann z.B. dadurch erfolgen, dass Sie Ihre Finanzierungen auf Teilkredite mit langen oder kurzen Laufzeiten aufbauen oder Teilkredite mit langen oder kurzen Laufzeiten mit einem Cap-Darlehen kombinieren. Bei den Cap-Krediten besteht der Nutzen nicht nur in der Nutzung der maximal möglichen Sondertilgungsoptionen, sondern auch in der vollständigen Tilgungsmöglichkeit. Trotz dieser Vorzüge sollten aber auch die entsprechenden Offerten sorgfältig überprüft und gegenüberstellen werden.
Weiterer Pluspunkt eines Cap-Darlehens ist die im Gegensatz zu festverzinslichen Darlehen, die erst am Ende der Laufzeit verlustfrei gekündigt werden können, kurzfristig. So können Kreditnehmer von den Auswirkungen einer Finanzmarktkrise partizipieren. Immobilieneigentümer oder Kreditnehmer, die daher mit sinkenden Zinsen gerechnet haben, haben mit einem Cap-Darlehen ausreichend Zeit, die Zinsentwicklungen am Kapitalmarkt zu verfolgen, sind aber zugleich bereits in der Position, ihr Ankaufs- bzw. Neubauprojekt zu verwirklichen.
Wenn der Abwärtstrend der Zinssätze beendet ist, kann das Darlehen leicht in einen langfristigen Festzinssatz umgerechnet werden. Das Gleiche trifft auf alle zu, die ihren Kredit so rasch wie möglich abbezahlt haben. Ein Cap-Darlehen ist dafür besonders geeignet, da der Kreditnehmer seine Zinsersparnisse aus den vorteilhaften Verzinsungen des Cap-Darlehens in einen im Vergleich zu den am Kapitalmarkt üblichen Verzinsungen umwandeln kann.
Durch die noch höhere Rückzahlung (in der Regel zwischen 1 und 2 Prozent) reduziert sich die Kreditlaufzeit dementsprechend. Ein Cap-Darlehen kann mit einer Frist von 3 Jahren gekündigt werden. Wird der Zinssatz erhöht, ist der Kreditnehmer zudem zur fristlosen Kündigung seines Kreditvertrages innerhalb von 4 Wochen ab Bekanntwerden der Veränderung ermächtigt.
Ungeachtet dieser vielen Vorzüge gibt es nur wenige Provider, die freiwillig auf diese Möglichkeit verweisen. Ein Vergleich der Konditionen zwischen Cap-Darlehen und Festzinsdarlehen ist ebenfalls extrem schwer. Größter nachteiliger Effekt von Cap-Krediten sind die Gebühren, die zwischen 1 und 2,3 % der Kreditsumme ausmachen.
Dieser Mehrbelastung ist in der Summe der Finanzierung Rechnung zu tragen. Die Kreditnehmer müssen daher abwiegen, in welchem Umfang die zusätzlichen finanziellen Belastungen durch die Versicherungsbeiträge die Flexibilisierung eines Cap-Darlehens überwiegen. Und wer den Vergleich anstellt, wird vielleicht gar erkennen, dass die Finanzierung von Immobilien trotz aller Vorzüge gegenüber einem normalen „Kombikredit“ (z.B. Hypotheken, Bausparvertrag) vorteilhafter ist als bei einem Cap-Kredit trotz der vereinbarten Zinshöchstgrenze.
Nachteilig ist auch, dass ein Kreditnehmer von tiefen oder sinkenden Geldmarktsätzen profitiere, aber bei ansteigenden Zinssätzen mehr zahlen müsse. Wer ist für Cap-Darlehen in Frage gekommen? Cap-Kredite sind für alle diejenigen interessant, die von den derzeit noch vorteilhaften Zinssätzen ohne Verzicht auf den so bedeutenden Sicherungsfaktor partizipieren möchten.
Erhöht sich dagegen das generelle Zinssatzniveau, so wird das Darlehen bis zur Höhe der festgelegten Zinshöchstgrenze dementsprechend besteuert. Das Cap-Darlehen ist eine weitere Gelegenheit, sich in der Lage zu zeigen, ob man von seiner früheren Liegenschaft zu einer größeren oder artgerechteren Liegenschaft wechseln möchte. Zur Überbrückung dieser Entscheidungszeit ist ein Cap-Darlehen optimal.
Man rechnet mit sinkenden Zinssätzen, hat aber bereits das Eigentum seiner Träume wiedergefunden. Diejenigen, die sich in einer solchen Lage auf Dauer nicht nur mit einem Cap-Darlehen engagieren wollen, bleiben also nicht nur beweglich, sondern können auch ruhig warten und sehen, in welche Richtungen sich der Kapitalmarkt entwickelt. Darüber hinaus wird dem Kunden derzeit (ab 03. 2011) ein aktueller Zins für die kurzfristigen Darlehen gewährt, der wesentlich unter dem eines Langzeitdarlehens liegen wird.
Der Kreditnehmer kann aufgrund der dadurch erzielten niedrigeren Monatsbelastung entsprechend außerplanmäßige Tilgungen vorweisen.