Sie ist eng mit dem traditionellen Bausparen verwandt, hat aber einen entscheidenden Unterschied: Beim Bausparen muss man sieben bis acht Jahre sparen, bevor man einen Kredit zum Kauf eines Hauses erhält. Die “ gute alte “ Bausparvereinbarung bleibt die beliebteste Form der Baufinanzierung, ist aber nicht sehr flexibel. Es zeigt seine Stärken, wenn der Kunde früh mit dem Sparen beginnt und zum geplanten Zeitpunkt baut. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus lohnen sich Bausparverträge gerade in der Sparphase kaum, um Eigenkapital für Baufinanzierungen aufzubauen. Danach wird nur noch das Bauspardarlehen zurückgezahlt.
Moderne Bausparen: Sofortige Darlehen bekommen, später Kapital sparen
Bei einem Sofortkredit bekommen Sie von der Sparkasse einen Vorschuss über den gesamten jetzt benötigten Betrag, zum Beispiel 200.000 EUR. Hier fällt, wie bei üblichen Sparverträgen auch, eine einmalig anfallende Akquisitionsgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozentpunkten des Gesamtbetrages an. Im Beispiel liegen sie je nach Provider zwischen 2.000 und 3.200 EUR.
Ab 200.000 EUR können Sie direkt loslegen und Ihren Wohnungskauf realisieren. Das Bauspardarlehen gliedert sich dann in zwei Phasen: Je nach Tarifen beträgt die Laufzeit des Vorschussdarlehens zunächst 10 bis 15 Jahre und in diesem Zeitraum zahlt man nur Verzugszinsen an die Sparkasse. Danach haben Sie noch 200.000 EUR verschuldet.
Zeitgleich mit dem Darlehensbeginn wird ein normaler Bausparvertrag mit der gleichen Sparkasse abgeschlossen, dessen Zielvertragssumme auch 200.000 EUR beträgt. Das Bauspardarlehen wurde in der Vergangenheit oft als geeignete Lösung angesehen, wenn noch kein Beteiligungskapital vorlag. Außerdem brauchen Sie zu Anfang eines Bauspardarlehens eigene Reserven, die Sie zulassen müssen.
Denn: Mit der Summe des Vorschussdarlehens steigen die Wohnungsbaugesellschaften nur bis zu einer Höchstbeleihungsquote von 80 Prozent auf. Die Beleihungsquote ist ein Prozentsatz, der das VerhÃ?ltnis zwischen dem Immobilienwert und dem Darlehensbetrag wiedergibt. Zur Verdeutlichung, wie viel Eigenmittel für ein sofortiges Wohnungsbaudarlehen benötigt wird, halten wir uns an das obige Beispiel.
Bewilligt Ihnen eine Wohnungsbaugesellschaft 200.000 EUR im Voraus, kann Ihre Wunschimmobilie bis zu 357.142 EUR betragen. Begründung: Eine Finanzierungsbank oder Wohnungsbaugesellschaft ist nie dazu da, Ihnen die ganzen 357.142 EUR zu leihen und das ganze Gebäude zu leihen. Er legt daher einen Höchstbeleihungswert fest, der in der Regel rund 30 Prozentpunkte unter dem Anschaffungswert, also rund 250.000 EUR, liegen muss.
Das Darlehen, das Sie von einer Wohnungsbaugesellschaft mit einem Anschaffungspreis von 357.142 EUR im Zuge eines Bauspardarlehens erhalten können, beträgt daher höchstens 200.000 EUR. Umgekehrt müssen Sie die verbleibenden 157.142 EUR zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten selbst beschaffen oder mehr aus anderen Darlehen erzielen können, denn keine Wohnungsbaugesellschaft zahlt mehr.
Auch hier die wesentlichen Merkmale des Bauspardarlehens auf einen Blick: Die Ratenzahlung setzt sich in der 1. Stufe aus der Verzinsung des Vorschussdarlehens und dem Zinssatz für den parallel verlaufenden Bausparvertrag zusammen. Die Ratenzahlung setzt sich in der zweiten Stufe nur aus der Monatsrate des Bauspardarlehens zusammen. Gegen Ende verbleibt keine Restverschuldung, da das Baudarlehen in voller Höhe zurückgezahlt wird.
Die Bausparkasse ist durch eine hohe Plansicherheit aufgrund der stets gleichbleibenden monatlichen Rate und der gleichbleibenden Verzinsung des Bauspardarlehens gekennzeichnet. Kürzlich wurde das Bausparen zunehmend kritisiert: zu undurchsichtig, keine Zinssicherung, keine Biegsamkeit. Diese Kreditvariante hat ihre Vorzüge und kann für gewisse Gruppen interessanter sein als z.B. ein Annuitätenkredit.
Es wird kritisiert, dass für ein Bauspardarlehen kein allgemeiner Effektivzins angegeben wird, weshalb die Zinssätze geringer erscheinen als sie sind, und es ist schwierig, sie mit anderen Kreditangeboten zu vergleichen. 3. Background: Wenn Sie auf der Suche nach einer Hypothek zu günstigen Zinssätzen sind, werfen Sie einen Blick auf den gesamten Effektivzinssatz des Anbots. Der verlässliche Gesamt-Effektivzins macht die individuellen Offerten der verschiedenen Kreditinstitute vergleichbar:
Bei einem Sofortkredit zeigen die Sparkassen jedoch in der Regel keinen gesamten Effektivzinssatz, sondern nur die Sollzinsen für das Erstvorausdarlehen und die Sollzinsen für das nachfolgende Bausparen. Da diese Positionen nicht berücksichtigt werden, erscheinen die Zinssätze für Baudarlehen auf den ersten Blick vorteilhafter, als sie im Verhältnis zu anderen Hypothekarkrediten tatsächlich sind.
Allerdings liefern die Sparkassen alle notwendigen Daten, um den Effektivzinssatz selbst zu errechnen. Den Effektivzinssatz berechnen Sie insgesamt und gleichen ihn z.B. mit den Bedingungen eines gewöhnlichen annuitätischen Darlehens ab. Dies gibt Ihnen die notwendigen Auskünfte und ermöglicht Ihnen, das Darlehen eins zu eins gegen andere Finanzierungsmöglichkeiten abzuwägen.
Der Vorwurf ist, dass die Laufzeit des Bausparvertrages einen bestimmten Verunsicherungfaktor beim Bausparen mit sich bringen und zu einer Finanzlücke werden kann, die mit kostspieligen Überbrückungskrediten geschlossen werden muss. Obwohl Sie sich auf eine exakte Sparperiode einigen (in unserem Beispiel über 15 Jahre), nach der der Auftrag zur Vergabe bereit ist. Dies bedeutet, dass Sie jetzt prinzipiell einen Baudarlehen erhalten werden.
Weil die Bausparkasse nach dem Prinzip der Solidarität funktioniert: Wenn zu viele Sparerinnen und Sparer zugleich ein Bauspar-Darlehen haben wollen, sind Sie vielleicht nicht gleich an der Reihe und müssen vielleicht noch ein oder zwei weitere Zahlungsfristen abwarten. Dies kann bei der Sofortkreditvariante zum Nachteil werden: Das ist ein Problem: Sie befinden sich dann, wie im obigen Beispiel dargestellt, an dem Zeitpunkt, an dem die 200.000 EUR aus dem Vorschussdarlehen anfallen, aber Sie haben nur 80.000 EUR gespart.
Wurde das Baugeld noch nicht von der Sparkasse vergeben, fehlt es Ihnen an 120.000 EUR, um das Vorschussdarlehen in voller Höhe zu begleichen. Und dann gibt es eine Lücke in der Finanzierung, und Sie müssen das Vorschussdarlehen sofort mit Hilfe einer ausländischen Hausbank finanzieren. Das gibt Ihnen eine gewissen Flexibilität: Sobald Ihnen das Baudarlehen zur Verfuegung steht, bezahlen Sie das variabel verzinste Kredit.
Der Kritikpunkt: Außerplanmäßige Tilgungen sind mit einem Bauspardarlehen in der Regel nicht möglich. Es stimmt, dass eine Sondertilgung nicht möglich ist, solange Sie sich noch in der ersten Tilgungsphase des Darlehens aufhalten. Wir machen auch deutlich: Diese Zeitspanne von zehn bis 15 Jahren ist ein längerer Zeitabschnitt, in dem Sie keine zusätzlichen Zahlungen vornehmen können.
Doch: Ihre diesbezüglichen Vorzüge sind in der zweiten Stufe noch grösser, wenn Sie den Baudarlehen bereits abbezahlen: Auch Sonderrückzahlungen sind dann zu jeder Zeit, in unbegrenzten Mengen und völlig kostenlos möglich. Dies ist ein sehr großer Vorteil, den Ihnen keine übliche Baukreditfinanzierung mit einem Annuitätenkredit zu bieten hat. In diesem Fall sind die Sonderrückzahlungen in der Regel auf einen bestimmten, geringen Betrag pro Jahr beschränkt.
Nicht zu vergessen ein vollständiger, vorzeitiger und kostenloser Ersatz, der bei einem annuitätischen Darlehen in dieser Art nicht existiert. Damit sind Sie in der zweiten Stufe des Baudarlehens mehr als beweglich, wenn es um die Rückzahlung geht. Dies kann bei fallenden Zinssätzen ein großer Pluspunkt sein: Sie können eine neue Hypothek zu niedrigeren Zinssätzen aufnehmen, ohne dass es zu finanziellen Verlusten kommt.
Der Kritikpunkt: Bausparer können nur mit einer besonders hohe Strafe vorzeitig aus dem Bauspardarlehen aussteigen. In diesem Fall ist die frühzeitige Beendigung in der Tat sehr kostspielig, da sie bei einer Bausparkasse immer auf dem Gesamtbetrag der Schulden basiert. Zur Gegenüberstellung: Beim herkömmlichen Rentenkredit hängt die Summe der vorzeitigen Rückzahlung unter anderem von der mit der Zeit abnehmenden verbleibenden Schuld und der Fragestellung ab, wie viel früher Sie vom Vertrage zurücktreten moechten.
Daher sind Vorfälligkeitsentgelte für Annuitätenkredite in der Regel billiger. Darin heißt es, dass Sie Hypothekendarlehen 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Kredits mit einer Frist von 6 Monaten jederzeit ohne Zahlung einer vorzeitigen Rückzahlung beenden können. Das betrifft nicht nur Annuitätenkredite, sondern auch Darlehen von Wohnungsbaugesellschaften. Im zweiten Schritt können Sie mit dem Baudarlehen die verbleibende Schuld zudem zu jedem Zeitpunkt kostenfrei tilgen.
Dies ist ein großer Pluspunkt gegenüber dem Darlehen, dessen ganze Dauer gilt: Eine Hausbank ist nur dann zur vorzeitigen und kostenlosen Entlassung aus dem Darlehensvertrag gezwungen, wenn Sie die gesetzlich vorgeschriebenen 10 Jahre hinter sich haben. Der Vorwurf, dass der Effektivzinssatz insgesamt nicht dargestellt wird und den Abgleich wesentlich erschwert, ist sehr gerechtfertigt.
Wir meinen damit konkret: Ja, in der ersten Stufe des Bauspardarlehens müssen Sie deutliche Restriktionen hinsichtlich vorzeitiger Tilgung und Sondertilgung in Kauf nehmen. In der zweiten Stufe sind Sie in diesen Fragen nahezu selbstbestimmt. Mit dem Bausparkredit sind Sie dann gut beraten: Bei Bauspardarlehen ist der Effektivzinssatz oft größer als bei Rentenkrediten, besticht aber durch erhöhte Sicherheit und in der zweiten Stufe durch mehr Beweglichkeit.
Wir empfehlen dann das herkömmliche annuitätische Darlehen. Für manche Menschen ist es nicht erfreulich, viele Jahre lang keine Kredite zu zahlen, wie es bei einem Sofortkredit der Fall ist. Da Sie Ihre Restschulden von Anfang an fortlaufend abbezahlen, sind die Zinsen für Rentenkredite immer niedrig. Der Bauspardarlehen ist weder ein Patentrezept für Eigenkapitalgrundstücke, noch ist er für jeden Immobilienerwerber vorbehaltlos geeignet.
Wir unterstützen Sie bei der Ermittlung des gesamten Effektivzinssatzes und prüfen auf diese Weise die Fortführung des Darlehens als mögl.