Dies gilt auch für Immobilienkredite ohne Eigenkapital. Beim ersten Darlehen ist die Einbringung von Eigenkapital möglich. Der zweite Teil der Finanzierung erfolgt komplett ohne Eigenkapital. Kreditverlängerungsgebühren (Agio oder Disagio) werden aus Gründen der Kalkulationstransparenz nicht berechnet. Die anfallenden Nebenkosten können so ebenfalls finanziert werden und es wird kein eigenes Kapital benötigt.
Ist es möglich, eine Hypothek ohne Eigenkapital aufzunehmen?
Doch wer so nah am Winde fährt, versagt oft mit der geringsten Woge. Baufinanzierungen ohne Eigenmittel sind sehr mühsam. Diejenigen, die mehr Spenden sammeln wollen, müssen ein sehr gutes Gehalt und einen gesicherten Job haben. Wenn Sie also überhaupt kein Eigenkapital haben, zeigt die Erfahrung, dass die Situation bei der Finanzierung des Baus ziemlich schlecht ist.
Deshalb ist es ratsam, schon in jungem Alter einen Vertrag über das Bausparen zu schließen – dies gilt später als Eigenkapital, wenn Sie aufbauen wollen. Tatsächlich sollte immer 20% Eigenkapital zur Verfügung stehen. Andernfalls ist das Überschuldungsrisiko und die Monatslast verhältnismäßig hoch. Versuchen Sie eine Anlagestrategie über einen Baukreditvertrag (falls noch Zeit ist).
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital: Vollständige Eigenheimfinanzierung
Das bringt verschiedene Vorzüge mit sich – vom in der Regel erhöhten Wohnkomfort bis hin zur gezielten Altersversorgung ist fast alles als Wohneigentumsanreiz enthalten. Aber vor allem bestimmt die Eigenkapitalhöhe, wie hoch die Kosten eines Baukredits sind. Wenn überhaupt kein Eigenkapital beschafft werden kann, kann sich die Bankenfinanzierung in der Realität als vergleichsweise schwer herausstellen.
Dies sollte jedoch nicht heißen, dass es nicht möglich ist, eine Bau-Finanzierung komplett ohne Eigenkapital durchzuziehen. Ein solches Darlehen bei einer Hausbank, auch bekannt als Komplettfinanzierung, ist daher durchaus möglich. Wenn Sie zu den Personen zählen, die Ihr Wohnungseigentum zu 100% und damit ohne Eigenkapitalzufuhr finanziert haben, dann sollten Sie auf gewisse Abstriche vorbereitet sein.
Eine solche Komplettfinanzierung wird daher unweigerlich zu einer vergleichsweise großen Belastung führen. Es gibt zwei Ursachen für die gegenüber der Eigenkapitalfinanzierung erhöhte Kreditrate: Auf der einen Seite führen die größeren Finanzierungsanteile zu einer erhöhten Zinslast. Wenn Sie als Darlehensnehmer mehr Fremdkapital brauchen, werden die Zinskosten auch auf größere Beträge angerechnet.
Andererseits können Banken ihr erhöhtes Ausfallrisiko jedoch ohne Zweifel im Zuge der vollständigen Finanzierung aufbringen. Tatsächlich ist das Ausfallrisiko bei einer Komplettfinanzierung sogar noch größer als bei einer Baufinanzierung, bei der der Darlehensnehmer Eigenkapital einbringen kann. Wenn Sie 100% refinanzieren wollen oder müssen, berechnet ein Finanzinstitut einen Aufschlag.
Erst auf diese Weise kann die zum Teil erhebliche zusätzliche Finanzierungslast der Gesamtfinanzierung etwas eingedämmt werden. Anhand des folgenden Beispiels soll gezeigt werden, welche Wirkung eine Komplettfinanzierung im Vergleich zu einer Bau-Finanzierung mit Eigenkapital haben kann. Ausschlaggebend dafür ist, dass mehr Eigenkapital für die vollständige Finanzierung erforderlich ist. Zum anderen sind die erforderlichen Zinsen der Banken wie oben dargestellt erhöht – jedenfalls für einen Teil des Finanzierungsbetrags.
Die Darlehensgeber können eine von ihnen refinanzierte Liegenschaft aus rechtlichen Erwägungen nur mit einem Abschlag als Sicherheiten einstufen. Dabei wird häufig auf den so genannten Hypothekenbeleihungswert verwiesen, der die Summe des gesicherten Anteils des Darlehens bestimmt. Der verbleibende Anteil von 40% des Finanzierungsbetrags unterliegt zum Teil einem wesentlich erhöhten Zins (Privatkredit oder Blankokredit).
Bei der ersten Anleihe ist die Einlage von Eigenkapital möglich. Der zweite Teil der Finanzierungsrunde erfolgt vollständig ohne Eigenkapital. Kreditverlängerungsgebühren (Agio oder Disagio) werden aus Transparenzgründen nicht berechnet. Zum Rechenbeispiel Nr. 1 – Baufinanzierungen mit Eigenkapital: Sie wollen eine Liegenschaft mit einem Marktwert von EUR 250.000 ankaufen.
Rückzahlungsquote: 2 Prozentpunkte p.a. Sie wollen eine Liegenschaft erwerben, ohne Eigenkapital einzubringen. Volle Finanzierung ist notwendig. Bei Vollfinanzierungen wird – bedingt durch das natürlich höhere Kreditausfallrisiko – ein wesentlich höher verzinst. Diese Verzinsung wird als Mischzinssatz bekannt und errechnet sich aus dem gesicherten und ungesicherten Teil des Darlehens.
Im Beispiel Finanzierung mit Eigenkapital liegt der Finanzierungsbetrag jedoch innerhalb des Beleihungswerts, d.h. innerhalb der ersten 60% des Objektwertes. Dadurch wird ein günstigerer Zinssatz möglich, da kein zweiter kostenintensiver Kreditanteil erforderlich ist. Dies mag zunächst an den unterschiedlichen Kreditbeträgen liegen. Im Beispiel der Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital zahlen Sie innerhalb der Festschreibungszeit pauschal einen größeren Anteil zurück als im ersten Falle.
Ein sehr wesentlicher Teil der Mehrheitszahlung ergibt sich jedoch aus den gestiegenen Zinsaufwendungen. In dem Berechnungsbeispiel mit Eigenkapital bezahlen Sie als Darlehensnehmer innerhalb der ersten 10 Jahre ca. 37.270 EUR. Dagegen sind im Zuge der Komplettfinanzierung beachtliche 88.428 EUR zu entrichten. Das macht Ihnen das Ausmass der zusätzlichen Kosten der Komplettfinanzierung klar.
Bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital ist die Finanzierungsrate und Zinslast, wie bereits erwähnt, oft besonders hoch. Das erhöht natürlich das Gefahr von späteren finanziellen Engpässen für Sie als Darlehensnehmer. Die Höchstbeträge werden im Zuge einer Hypothek pro Jahr festgesetzt. Wenn Sie z.B. einen jährlichen Rückzahlungsbetrag von 5% des Darlehensbetrages vereinbart haben, können Sie bis zu diesem Betrag Sondertilgungen vornehmen.
Wird keine oder nur eine sehr eingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeit gewährt, kann dies Sie als Darlehensnehmer später stark einschränken. Aufgrund der verschlechterten Bedingungen und höherer Darlehensbeträge zahlen sich die späteren Spezialzahlungen bei Vollfinanzierung für Sie fast zweifach aus. Insofern sollten Sie als Darlehensnehmer immer so weit wie möglich gehen.
Die Zinsbelastung der Vollfinanzierungen ist, wie bereits mehrmals dargestellt, in der Regel verhältnismäßig hoch. Dagegen sind die Bedingungen nicht unbedingt schlimmer. Diese sind besonders in Verbindung mit sehr hohen Laufzeiten von Bedeutung. Wenn Sie beides – lange Laufzeiten und die Chance auf hohe außerplanmäßige Tilgungen – gekonnt kombinieren können, haben Sie später den Nutzen einer geringstmöglichen Monatslast und sind trotzdem in der Lage, nach Kräften zurückzuzahlen.
Nicht durch regelmäßige Darlehensraten, sondern ungeplant. Das generelle Zinsrisiko liegt auch bei der Komplettfinanzierung vor. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann Ihre Finanzierungen in der Zwischenzeit erheblich verteuert werden, wenn die Zinssätze an den Geldund Kapitalmärkten angestiegen sind. Für diese ist der Restbetrag in der Regel verhältnismäßig hoch.
Allerdings ist insbesondere die Rückzahlung der ersten Jahre in der Regel sehr gut zu bewältigen. Idealerweise zu einem frühen Zeitpunkt im Zuge der Finanzierungsvereinbarung. Sie sollten z.B. einen Baudarlehensvertrag sichern, der es Ihnen später erlaubt, ein (in der Regel) recht zinsgünstiges Darlehen aufzunehmen. Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, kann diese zur Rückzahlung oder Teiltilgung des Baudarlehens verwendet werden und kann sehr nützlich sein.
Das Bausparkonto muss jedoch zusätzlich zum Kreditzins erspart werden. Schließlich sollten Sie beim Abschluss Ihres Hypothekenvertrages immer ein Auge auf Ihre sonstigen Kosten haben. Wenn Sie die reguläre Gesamtbelastung aller Versicherungsverträge reduzieren können, haben Sie mehr finanziellen Freiraum – zum Beispiel für den Kreditzins oder die Einsparung von Geld für die späteren Sondereffekte.