Die Banken müssen Fremdwährungsrisiken selbst absichern und können das Risiko nicht mehr an den Kreditnehmer weitergeben. Banken und Versicherungen bieten hervorragende Bedingungen für die optimale Laufzeit. Bei der Suche nach einem geeigneten und günstigsten Kredit ist ein Bankenvergleich unumgänglich. Wie finde ich heraus, ob und welchen Kredit ich mir leisten kann? Ein Kredit wird schnell aufgenommen, hat aber eine enorme Klebewirkung.
Ab wann kann ich ein Forward-Darlehen auflösen?
Der Terminkredit ist eine Sonderform der Nachfolgefinanzierung. Wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine verbleibende Restlaufzeit Ihrer Hypothek aussteht, brauchen Sie ein Nachfolgekredit. Der Anschlussfinanzierungsprozess beginnt sofort nach dem Ende des ersten Kredits und setzt die Rückzahlung Ihrer Darlehensschulden voraus. Der Clou des Forward-Darlehens ist, dass Sie Ihre Folgefinanzierung weit vor Ablauf des Anfangsdarlehens absichern.
Dies kann je nach Banken- und Zinslage bis zu 60 Monate vor Beginn erfolgen. Vorausgesetzt, Ihre Baukosten -Finanzierung läuft in 36 Monate aus – können Sie das Anschlussdarlehen bereits heute mit einem Terminkredit absichern. So funktioniert es: Sie gehen zu Ihrer Hausbank und schließen einen rechtsverbindlichen Kreditvertrag ab.
Der Kredit beginnt dann beispielsweise in zwölf, 24 oder 36 Monate. Für Forward-Darlehen gelten die gleichen Konditionen wie für konventionelle Hypotheken. Kreditvolumen, fester Zinssatz, Laufzeiten, nominaler und effektiver Zinssatz und Rückzahlungsrate. Terminkredite sind nicht immer eine gute Entscheidung. Wenn Sie ein Forward-Darlehen lieben, sollten Sie sich die folgende Fragestellung stellen: Inwieweit sind die derzeitigen Zinssätze hoch und wo werden sie zu Anfang meiner Nachfinanzierung sein?
Der Terminkredit wird empfohlen, wenn die derzeitigen Zinssätze signifikant unter dem langfristigen Marktschnitt und die Zinserwartungen nach oben gerichtet sind. Nahezu alle Volkswirte und Finanzmarktexperten erwarten in den nächsten Jahren steigende Zinssätze. Der Terminkredit wird nicht empfohlen, wenn sich der Kapitalmarkt in einer Phase hoher Zinssätze bewegt, d.h. wenn die Zinssätze signifikant über dem langfristigen Mittelwert sind.
Sie würden dann die ungünstigen Bedingungen für Ihre Folgefinanzierung nachhaltig fixieren. Hier ist es besser, auf fallende Zinssätze zu warten und zu Spekulationen zu kommen. Terminkredite zeigen ihre volle Kraft in Niedrigzinsphasen: Die Darlehensnehmer erhalten für ihre Folgefinanzierung ein günstiges Zinsniveau, das für geringe Folgekosten bürgt. Wenn der Marktzinssatz in den kommenden Jahren steigt, können Sie mit einem Terminkredit viel sparen.
Steigt zum Beispiel der Kreditzins um zwei Prozent gegenüber dem Anfangsdarlehen, erhöht sich der Preis eines Anschlussdarlehens in Höhe von 150.000 EUR um rund 250 EUR pro Monat. 2. Innerhalb von zehn Jahren fallen zusätzliche Kosten in Höhe von 30.000 € an. Terminkredite sind rechtsverbindlich. Das kann ungünstig sein, wenn Sie z.B. spekulieren und die Zinssätze nach Abschluß des Termingeschäfts sinken.
Sie können dann für Ihre Folgefinanzierung mehr bezahlen, als wenn Sie das Darlehen ohne Vorlauf abgewartet und aufgenommen hätten. So genannte Terminprämien erhöhen den Preis der Folgefinanzierung – das betrifft vor allem lange Durchlaufzeit. Der dritte nachteilige Aspekt ist die frühzeitige Bestimmung der Bedingungen für eine Nachfolgefinanzierung.
Wenn die Zinssätze nach Abschluss des Vertrages weiter fallen, verschwenden Sie Einsparpotenziale. Bei der langfristigen Festsetzung der Zinssätze erheben die Kreditinstitute eine Zeitabhängigkeit. Die Kreditinstitute kalkulieren einen Aufschlag von 0,01 bis 0,05% für jeden angefangenen Kalendermonat bis zur Tilgung des Forward-Darlehens. Die Folgefinanzierung ist umso kostspieliger, je größer die Durchlaufzeit und je größer der Aufschlag ist.
Erfreulich: In den ersten drei Monaten bis zum Kreditbeginn werden von den Kreditinstituten in der Regel keine Forwardzinsen erhoben. Manche Kreditinstitute geben bis zu einem Jahr lang gar keine Zinszahlungen ab, derzeit beispielsweise für das Unternehmen selbst, die Firma Santiago de Chile, die ING-Diba und viele PSD-Banken. Wenn die Zeit bis zum Beginn der Folgefinanzierung nur wenige Monaten dauert, sind die Mehrkosten daher kaum signifikant.
An zwei Beispielen wird gezeigt, wie sich die Terminprämien auf die Folgefinanzierungskosten auswirken: Rechnet eine Hausbank einen monatlichen Aufschlag von 0,02% und beginnt das Folgedarlehen in 18 Monate, beträgt der Aufschlag auf die aktuellen Bedingungen – abzüglich drei Monate Pause – nur 0,3%. Damit würde ein Darlehen von 150.000 EUR pro Kalendermonat fast 40 EUR teurer werden.
Rechnet eine Hausbank 0,04% Zinsen pro Kalendermonat und beginnt das Darlehen erst nach 48 weiteren Kalendermonaten, beträgt der Zinseszins 1,8%. Dann würde ein Darlehen von 150.000 EUR rund 225 EUR mehr pro Tag bedeuten! Erfreulich: Da die Kreditinstitute derzeit nur relativ niedrige Forwardprämien berechnen, werden sich Bestandskredite auch bei nur leicht steigenden Zinsen in absehbarer Zeit auszahlen.
Bei den meisten Kreditinstituten wird eine Wartefrist von bis zu 36 Monaten eingeräumt, nach der das Forward-Darlehen beginnen muss. Abhängig von der Marktsituation geben Kreditinstitute und Versicherungsgesellschaften aber auch verlängerte Stundungsfristen, zum Beispiel 48 oder 60 Jahre.
Fallbeispiel 1: Berechnet eine Hausbank einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Kalendermonat und beginnt den Folgekredit in 18 Monate, würde der Aufschlag auf die aktuellen Bedingungen – abzüglich drei Monate Pause – nur 0,3 Prozentpunkte ausmachen. Fallbeispiel 2: Berechnet eine Hausbank 0,04 %-Punkte Zinsprämie pro Kalendermonat und beginnt das Darlehen für weitere 48 Monate nicht, so ergibt sich eine Aufzinsung von 1,8 %-Punkten.
Da die Kündigungsregelung den Regeln für klassische Hypothekarkredite entspricht, können Sie das Darlehen nur mit Genehmigung der Hausbank vor Ablauf des Festzinssatzes verlassen. Allerdings gibt es hier eine Besonderheit: Wird das Forward-Darlehen mit dem vorherigen Darlehensgeber aufgenommen, läuft die 10-jährige Frist bereits mit der Vertragsunterzeichnung des neuen Darlehensvertrages. Wenn das Terminkredit also nach 36 Monate anläuft, kann es bereits nach sieben Jahren ohne Vorauszahlung gekündigt werden.
Die Situation ist anders, wenn Sie das Forward-Darlehen mit einem anderen Darlehensgeber absichern. Die zehnjährige Laufzeit startet in diesem Falle erst mit der Darlehensauszahlung, d.h. nach der Forward-Periode. Wenn Sie das Forward-Darlehen nicht annehmen oder vor Ablauf der Zinsbindungsfrist beenden, hat die Bank einen gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung.
Das Entgelt für die vorgezogene Rückzahlung orientiert sich an der verbleibenden Laufzeit des Kredits bis zum Ende der Zinsbindungsfrist und dem zum Zeitpunkt der Kündigung gültigen Zinssatz. Zum Ausschluss von Kostendeckungsrisiken können Sie Terminkredite mit der Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung abschliessen. Die Möglichkeit eines vorzeitigen Ausstiegs ist jedoch ohne Zuschlag, d.h. ohne einen geringen Zinsanteil, nicht gegeben. Achten Sie bei der Suche nach einem passenden Terminkredit zunächst auf die maximal zulässige Stundungsdauer.
Ein Terminkredit, der in 36 Monaten beginnt, kann nicht verwendet werden, wenn Ihre Zinszusage nicht für weitere 60 Jahre ausläuft. Wenn Ihr Terminkredit in 15 oder 18 Jahren beginnt, kann ein Darlehen mit hoher Zinsprämie, das zwölfmonatig keinen Forwardzins verlangt, per Saldo noch günstiger sein als ein Darlehen mit niedriger Zinsprämie, das aber bereits ab dem vierten Kalendermonat zahlt.