Anmerkung In Zeiten sinkender Zinsen ist das Thema „Umschuldung“ eines der brennendsten Themen für alle Kreditnehmer, die in Zeiten hoher Zinsen einen Kredit für den Bau oder Kauf einer Immobilie aufgenommen haben. Streiken Kreditnehmer in der Niedrigzinsphase, kann bei der Refinanzierung eines Kredits viel Geld gespart werden. Die Umschuldung kann sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen oder ganze Länder relevant sein. Liegt Ihre Zinsbindungsfrist zwischen sechs Monaten und fünf Jahren, können Sie mit einem Terminkredit Ihre Schulden umwandeln. Das bedeutet, dass Sie bereits heute einen Darlehensvertrag zu den derzeit günstigen Zinssätzen abschließen, die Rückzahlung des Darlehens aber erst nach Ablauf Ihrer bisherigen Zinsbindung beginnt.
Umschuldungen von langfristigen Darlehen: Bundesgerichtshof ermöglicht Austritt aus festen Kreditverträgen
Im Zeitalter fallender Zinssätze ist das Problem der „Umschuldung“ eines der drängendsten Themen für alle Kreditnehmer, die in Zeiten hoher Zinssätze einen Darlehensvertrag für den Neubau oder Erwerb einer Liegenschaft abgeschlossen haben. In zwei neuen Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeiten der Umschuldung deutlich ermäßigt. Eine Umschuldung während der Vertragslaufzeit war schon immer schwierig.
Die Bedingungen für die Rückzahlung von Krediten und die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung hat der Bundesgerichtshof nun in zwei Entscheidungen festgelegt. Prinzipiell ist der Auftraggeber zur Einhaltung des Vertrages mit der Hausbank gehalten. Wenn es der Hausbank beispielsweise erlaubt wäre, die unveränderte Ausführung des Vertrages im Falle eines geplanten Verkaufs der geliehenen Immobilie aufrechtzuerhalten, könnte sie den Auftrag durchkreuzen.
Dem Kunden steht daher ein Recht auf frühzeitige Rückzahlung des Darlehens beim Ankauf zu. Es ist unerheblich, warum der Käufer das Produkt verkaufen möchte. Dazu gehört auch die Nutzung der Flächen zur Sicherung eines wesentlich größeren Darlehens bei einer anderen Kreditinstitut. Sie hat jedoch ein Anrecht auf Ersatz der ihr durch die frühzeitige Rückzahlung des Darlehens entstandenen Benachteiligungen.
Das Zinsmargenrisiko korrespondiert mit dem verlorenen Jahresüberschuss aus dem frühzeitig getilgten Ausleihungsgeschäft. Der Unterschiedsbetrag zwischen den zugesagten Kreditzinsen und den Kosten der Refinanzierung der Gesellschaft ist anzunehmen. Dieser Unterschiedsbetrag wird um die Risikobeträge aus dem getilgten Kredit und die während der Laufzeit des Kredits anfallenden Verwaltungsaufwendungen vermindert. Eine Verschlechterung der Zinssätze tritt ein, wenn die Hausbank das Fremdkapital nur für die verbleibende Laufzeit des getilgten Darlehens zu einem Zinssatz, der unter dem Vertragszinssatz liegt, zurücknehmen kann.
Der Verlust errechnet sich aus der Abweichung zwischen dem Vertragszinssatz und dem Fremdkapitalzinssatz. Allerdings wird es für eine Hausbank oft nicht möglich oder sinnvoll sein, die durch frühzeitige Kreditrückzahlung freigesetzten Mittel in ähnliche Kredite zu reinvestieren. Der finanzielle Nachteil ergibt sich aus der Abweichung zwischen dem Vertragszinssatz und der Verzinsung von Kapitalmarktinstrumenten der öffentlichen Hand mit einer der verbleibenden Darlehenslaufzeit entsprechenden Laufzeitteil.
Dieser Unterschiedsbetrag wird um einen angemessenen Betrag für den Verwaltungsaufwand und für das nicht mehr bestehende Rückzahlungsrisiko des Darlehens gekürzt.