Die vorzeitige Ablösung des Hypothekenvertrages stellt bereits einen Vertragsbruch dar. In diesem Leitfaden wird erläutert, wie Sie Hypothekendarlehen vorzeitig tilgen und Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden können. Wenn sich die Tilgung aus verschiedenen Gründen verzögert, müssten Sie bei vorzeitiger Unterzeichnung zwei Darlehen zurückzahlen. Sprung zu Welche Folgen kann eine vorzeitige Erlösung haben? auch wenn nur sehr wenige Kreditgeber mit einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens einverstanden sind, da dies immer mit Zinsverlusten für sie einhergeht.
Die vorzeitige Rückzahlung der Grundschuld muss nicht zu einer Prämie führen.
Will man ein Hypothekendarlehen vor dem Ende der Festschreibungszeit tilgen, muss man in der Regel eine Entschädigung an die Bank auszahlen. Ein Festzinsvertrag von 15 oder gar 20 Jahren muss also nicht bis zum Ende der Festzinsperiode gewartet werden, um das verbleibende Kreditvolumen zurückzuzahlen oder umzutauschen. Den Verbraucherschützern steht nach den rechtlichen Vorschriften eher das Recht zu, das Kreditverhältnis nach Ablauf von zehn Jahren ab der Gesamtauszahlung mit einer Laufzeit von sechs Monate aufzulösen.
Einige Hausfinanzierer betreuen nach den bisherigen Erkenntnissen der Verbraucherberatungsstelle noch immer einen verhältnismäßig teuren Kredit, den sie 1993 oder 1994 mit einem 15-jährigen Festzinssatz aufnahmen. Zugleich weist der Verbraucherschutz darauf hin, dass bei der Bemessung von Strafen für vorzeitige Rückzahlungen auch die Möglichkeit einer Kündigung nach zehn Jahren berücksichtigt werden muss.
Vorzeitige Rückzahlung Strafe für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens – was darf die Bankengebühr?
Eine mit einem Festzins für einen gewissen Zeitabschnitt abgeschlossene und durch ein Grundstückssicherungsrecht gesicherte Anleihe kann unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben vorzeitig beendet werden, sofern der Kreditnehmer ein begründetes Sicherungsinteresse daran hat. Jedoch kann die Nationalbank für diese vorzeitige Rückzahlung des Kredits eine Ausgleichszahlung, die so genannte vorzeitige Rückzahlungsstrafe, einfordern.
Grundvoraussetzung für die Geltendmachung einer vorzeitigen Rückzahlung ist, dass der Kreditvertrag einen Festzinssatz für einen gewissen Zeitpunkt festlegt und das Kreditvolumen auch durch ein grundpfandrechtliches Sicherungsrecht, d.h. eine Grundpfandrechte oder eine Grundpfandrechte, unterlegt ist. Der Kreditnehmer kann einen solchen Kreditvertrag gemäß 489 Abs. 1 Nr. 2 HGB vorzeitig beenden, wenn er ein begründetes Interessen daran hat.
Eine solche Verzinsung besteht vor allem dann, wenn der Kreditnehmer die zur Besicherung des Kredits verwendeten Sicherheiten (Haus, Schiffe etc.) für andere Zwecke verwenden möchte. Das Recht zur vorzeitigen Kündigung des Vertrages kann daher sowohl aus persönlichen Erwägungen (Scheidung, Erwerbslosigkeit, Überverschuldung etc.) als auch bei Ausübung einer vorteilhaften Put-Option eingeräumt werden. Die Möglichkeit, Schulden zu niedrigen Zinssätzen umzuschulden, ist ebenfalls ein gerechtfertigtes Argument.
Bei vorzeitiger Kündigung hat die Hausbank jedoch einen Schadensersatzanspruch, der als vorzeitige Rückzahlungsstrafe bezeichne. Kommt die Rückzahlungsinitiative ausschließlich von der Hausbank, hat die Hausbank in einem solchen Fall keinen Anrecht auf eine vorzeitige Rückzahlung. Dabei ist zu beachten, dass – sofern ein außerplanmäßiges Rückzahlungsrecht besteht – davon auszugehen ist, dass alle außerplanmäßigen Tilgungen erfolgt sind.
In die weitere Bemessung der Vergütung darf nur das einbezogen werden, was nach der Sonderrückzahlung ausbleibt. Das Gleiche trifft auch zu, wenn im Kreditvertrag die Erhöhungsmöglichkeit der Rückzahlung vorgesehen war. Infolgedessen ist die Strafe für die vorzeitige Rückzahlung in der Regel viel größer, als viele Kreditnehmer bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits erhoffen.
Dadurch wird eine vorzeitige Kündigung des Kreditverhältnisses verhindert, insbesondere wenn die Kredite nur für einen kurzen Zeitabschnitt laufen. Letztendlich muss die Hausbank in die wirtschaftliche Lage versetzt werden, in der sie sich befunden hätte, wenn das Kreditvolumen für den ursprünglichen Vertragszeitraum weitergeführt und mit Zinszahlungen versehen worden wäre. Dem Kreditinstitut ist prinzipiell Ersatz für Schäden an der Zinsmarge sowie für Schäden, die durch eine Verschlechterung der Zinssätze entstehen, zu gewähren.
Das Zinsmargenrisiko korrespondiert mit dem verlorenen Jahresüberschuss aus dem vorzeitig getilgten Ausleihungsgeschäft. Sie basiert auf der Unterschiedsbeträge zwischen den zugesagten Kreditzinsen und den Kosten der Refinanzierung der EIB. Hiervon sind jedoch die im Zinssatz enthaltenen Risikoaufschläge abzusetzen, da die Hausbank nicht mehr das Fälligkeits- oder Ausfallsrisiko des Kredits zu übernehmen hat.
Eine Verschlechterung der Zinssätze tritt ein, wenn die Hausbank das Fremdkapital nur für die restliche Laufzeit des getilgten Kredits zu einem geringeren Zinssatz als dem Vertragszinssatz vorzeitig zurückzahlen kann. Der Verlust errechnet sich aus der Abweichung zwischen dem Vertragszinssatz und dem Kreditzinssatz. Dabei wird der zuvor erhaltene Kreditbetrag von der Hausbank als Anleihe wiedergegeben.
Wenn das Darlehen nur zu einem niedrigeren Zins erneuert werden kann, erleidet die Hausbank aufgrund der Differenz einen Verlust. Hinzu kommt ein so genannter Zinsmargenverlust, der entgangene Gewinn der Hausbank. Dieses Verfahren wird von der Hausbank kaum angewendet, da es für den Kreditnehmer oft das billigere ist. Wenn z. B. der Verkäufer der Immobilie seine Finanzierungen ersetzt und der Käufer der Immobilie die Finanzierungen bei derselben Hausbank in Anspruch nimmt, muss die Hausbank diese Möglichkeit nutzen.
Eine Haftung der BayernLB ist in diesem Falle nur dann gegeben, wenn sie das vorzeitig zurückgezahlte Kreditvolumen wieder zu einem niedrigeren Zins aufnehmen kann. Lediglich die Abweichung, der so genannte Zinsmargenverlust, ist dann der Verlust, den die Hausbank durch vorzeitige Beendigung erleidet. Dabei werden alle zukünftigen ausgefallenen Kreditraten gemäß Tilgungsplan mit Hilfe eines Cashflow-Modells erfaßt.
Es sind die Zinsen von Pfandbriefen anzuwenden (BGH, Entscheidung vom 30. November 2004). Bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits und der Kalkulation kann die BayernLB auch eine Bearbeitungspauschale erheben.