Mit dem Darlehensberater des jeweiligen Kreditgebers können diese und andere Fragen direkt geklärt werden. Viele Hausbesitzer scheinen jetzt die Möglichkeit zu haben, alte Kredite zu ersetzen. Drittens: Wenn Sie seit Jahren die Schulden für Ihr Haus abbezahlen, dann gehört ein großer Teil der Immobilie jetzt Ihnen – und nicht mehr der Bank. Die Umschuldung nach der Trennung ist nicht schwer zu bekommen. Die Finanzierung der Selbstständigen durch ein Wohnungsbaudarlehen ist oft einfacher und zinsgünstiger.
Ich verschiebe deinen Kredit: Kostengünstig wechseln
Beim Bau ihres Hauses vor einigen Jahren erschien ihr Darlehen mit einem Zins von 6 oder 7 Prozentpunkten für eine 10-jährige Zinsbindungsfrist verhältnismäßig billig. Heutzutage kostet ein solcher Darlehen nicht einmal 5 vom Hundert bei Billigbanken. Solange die Zinssätze jedoch fest sind, bleibt die Mehrheit von ihnen an ihre Altverträge geknüpft.
Sind sie unglücklich, sind die Zinssätze schon lange wieder angestiegen, wenn sie in einigen Jahren einen Folgekredit benötigen. Die Darlehensnehmer müssen jedoch nicht auf das Ende der Zinsbindungsfrist warten. Sie können sich mit einer Umterminierung oder einem so genanntem Forward-Darlehen bereits jetzt tiefe Zinssätze weit über die ursprünglichen Festzinssätze absichern.
Und wer den Darlehensvertrag überprüft, dem bieten sich manchmal gar Gelegenheiten, seinen teuren Kredit gegen einen neuen umzutauschen. Darlehen, die nicht durch Grundschulden oder Hypotheken abgesichert sind, können besonders leicht umgeschuldet werden. Diese Darlehen unterliegen den rechtlichen Kündigungsregelungen wie bei normalen Ratenkrediten – auch wenn das Darlehen für die teilweise Finanzierung eines Hauses oder für den Erwerb von Immobilienfondsanteilen eingesetzt wurde.
Grundschuldfreie Darlehen können vom Darlehensnehmer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten nach Ablauf von sechs Monaten gekündigt werden. Ebenso rasch werden Darlehensnehmer von einem teuren Baukredit mit variabler Verzinsung befreit. Nach wie vor berechnen viele Kreditinstitute für diese Darlehen einen Zins von 5 bis über 6 Prozentpunkten – und damit mehr als für Darlehen mit langen Festzinssätzen.
Die betroffenen Hausbesitzer können das Darlehen mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist von drei Monate auflösen. Im Regelfall ist die Umwandlung in ein festverzinsliches Darlehen mit einem festen Zinssatz von mind. zehn Jahren die bessere Lösung. Möchte der Darlehensnehmer trotz des Zinsänderungsrisikos ein variabel verzinsliches Darlehen beibehalten, sollte er wenigstens eine Leitzinssenkung verlangen oder zu einer günstigeren Hausbank überwechseln.
Bei den billigsten Instituten werden variabel verzinste Kredite ab 3 Prozentpunkten angeboten. Besonders lohnenswert ist eine Umterminierung der Schulden für Darlehensnehmer, die in den Jahren 1987 bis 1994 ein Darlehen mit einer Zinsverpflichtung von mehr als zehn Jahren geschlossen haben. Nach Ablauf von zehn Jahren seit der Darlehensauszahlung können sie auch sechs Monate vor Ablauf der ordentlichen Zinsbindungsfrist Kündigungsfrist einräumen.
Ein Beispiel: Vor zehn Jahren nahm ein Hausbesitzer ein Darlehen von 150.000 EUR mit 15 Jahren fester Verzinsung und 1-prozentiger Rückzahlung zu einem Zins von 8% auf. Das Darlehen wird gekündigt und ein neuer Kreditvertrag mit einem festen Zins von 4,25 Prozentpunkten für fünf Jahre abgeschlossen. Sie ersetzt nach Ablauf der halbjährlichen Frist die verbleibende Restverschuldung des alten Darlehens (125.439 Euro).
Durch den Wechsel erspart er sich die Verzinsung des Wertes eines Mittelklasseautos. Wenn er die monatliche Rate für das neue Darlehen weiter bezahlt, hat er nach fünf Jahren rund 22.000 EUR weniger Verschuldung als mit dem teueren alten Darlehen. Die meisten Hausbesitzer können jedoch nur von solchen Umschuldungen profitieren. Ohne vertragliche oder gesetzliche Kündigungsrechte können Kreditinstitute darauf bestehen, dass Kunden ihre Kredite bis zum Ende der Zinsbindungsfrist beibehalten.
Sie akzeptieren eine Umterminierung nur, wenn der Besteller zur Zahlung einer vorzeitigen Tilgungsstrafe für die frühzeitige Tilgung des Altdarlehens berechtigt ist. Der Rückzahlungsbetrag ist umso größer, je weiter die Zinsverpflichtung des Altdarlehens andauert und je mehr Zinssätze seit Vertragsunterzeichnung nachgegeben wurden. Dadurch wird die Aussicht auf Zinsersparnisse bis zum Ende der Zinsbindungsfrist vereitelt.
Ein Schuldenumbau kann noch Sinn machen. Es besteht die Möglichkeit, die verbleibende Zinsbindungsfrist des alten Darlehens von 2 oder 3 Jahren gegen einen wesentlich längeren Festzinssatz von z.B. 10 oder 15 Jahren zu wechseln. Auf diese Weise sichert der Schuldner das heutige niedrige Zinsniveau nachhaltig ab und verhindert einen bevorstehenden Anstieg der Zinssätze in den kommenden Jahren.
Die Amortisation der Umbuchung ist abhängig von der Entwicklung der Zinssätze und der Summe der vorzeitigen Rückzahlung. Liegt beispielsweise die Zinsbindungsdauer des Kredits noch bei zwei Jahren, kann sich die Umterminierung auf ein Darlehen mit einer Zinsbindungsdauer von zehn Jahren bereits auszahlen, wenn die Zinssätze in den kommenden zwei Jahren um gut einen halben Prozentpunkt anwachsen.
Dies wäre ein interessantes Übernahmeangebot für umsichtige Schuldner. Dies sollte der Darlehensnehmer immer prüfen und dann einer Restrukturierung zustimmen. Viele Kreditinstitute verlangen zu hohe Überweisungsgebühren, die Kredit-Swaps für den Verbraucher unwirtschaftlich machen. Zudem gibt es oft eine günstigere Variante zur Umschuldung: Wenn Ihr Kredit in den kommenden vier Jahren ausläuft, können sich Darlehensnehmer mit einem Terminkredit ebenso leicht vor ansteigenden Zinssätzen absichern.
Anders als bei der Neustrukturierung der Schulden wird das Altdarlehen wie vorgesehen weitergeführt. Das Forward-Darlehen tilgt erst am Ende der Zinsbindungsfrist die verbleibende Schuld des alten Darlehens. Das Forward-Darlehen arbeitet wie ein normales Anschlussdarlehen – nur Zinssätze, monatliche Raten und andere Bedingungen werden bis zu vier Jahre im Vorhinein fixiert. Bei Forward-Darlehen fordern die Kreditinstitute einen Zinsabschlag, der von der Laufzeit des alten Darlehens abhängt.
Die Zinsprämie liegt bei einer Wartefrist von drei Jahren bei 0,75 bis über 1 Prozentpunkten. Eine Forward-Darlehen ist daher nur dann sinnvoll, wenn die Hypothekarzinsen über diese Prämien bis zum Ablauf des Festzinssatzes anwachsen. Wenn die Zinssätze weniger kräftig ansteigen oder sogar fallen, verbleibt der Darlehensnehmer auf einem kostspieligen Kredit. Ein Forward-Darlehen hat gegenüber einer Neuterminierung deutliche Vorteile:
Er ist nicht auf die Einwilligung seiner Hausbank angewiesen. In diesem Fall ist der Darlehensnehmer nicht auf die Einwilligung seiner Hausbank angewiesen. 3. Die Zinssätze sind ebenso unberechenbar wie die Aktien.