Der Bank steht jedoch ein Anspruch auf Ersatz der Nachteile zu, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens entstehen. Beachten Sie bitte, dass die DSL-Bank ggf. einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens zustimmen muss, um das Vertragsverhältnis kostenpflichtig kündigen zu können. Die Bank lehnt eine vorzeitige Darlehensrückzahlung ab. Die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens kann teuer sein. Ab wann lohnt sich eine vorzeitige Darlehensrückzahlung?
Die hohen Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung erschüttern die Kunden: Sind sie vermeidbar?
Die vorzeitige Rückzahlung von Krediten ist derzeit sehr aufwendig. Beim so genannten Asset-Liability-Vergleich (vgl. dazu auch die Ausführungen des Bundesgerichtshofes 7.11. 00, Vgl. dazu die Ausführungen im Abschnitt 7.11. 00, Abschnitt II Nr. 27/00; Abschnitt 1, 20) dürfen Kreditinstitute die Berechnung der Zinsverluste in abstrakter Weise eröffnen, als ob sie das vorzeitig zurückgezahlte Fremdkapital in Hypothekenpfandbriefe investieren würden. Somit ergibt sich eine Laufzeit bis zum Ende der Zinsbindung von sechs Jahren.
Die jährlichen Zinsverluste werden auf 2,6% geschätzt – der Sechsjahresverlust auf 15,6% des Fremdkapitals. Für ein Stammkapital von 200.000 Euro ergibt sich eine vorzeitige Rückzahlungsstrafe von mehr als 30.000 Euro. Es ist möglich, dass ein Experte durch genaue Beurteilung des Kredits und ebenso sorgfältiger Berechnung des Schadens die Zinskompensation auf 20.000 Euro (mehr dazu später) reduzieren kann – dennoch verbleibt der Schlag einer unvorhergesehenen Höhe der Kompensation.
Mit Zinssätzen unter 4,5% sahen sich die Kreditnehmer vor zwei Jahren dazu veranlaßt, das vorteilhafte Zinssatzniveau für weitere zehn Jahre zu gewährleisten und schlossen so genannte Forward Loan Agreements mit einer Laufzeit von zwei Jahren ab. Diese Kreditnehmer finden heute, dass sich die Marktzinssätze weiter nach unten verschoben haben.
Die zehnjährigen Darlehen betragen derzeit etwas mehr als 3%. Weigern sich die Kreditnehmer, das Forward-Darlehen zu nutzen, müssen sie eine Nichtannahmegebühr entrichten. Zehn Jahre lang kann die BayernLB diesen ökonomischen Schaden durchsetzen. Die Zinskompensation soll somit die ökonomischen Benachteiligungen der Gesellschaft ausgleichen. Im Rahmen des Aktiv-Aktiv-Vergleichs wird der Verlust im Verhältnis zu einem Ersatzkredit berechnet.
Für die Ermittlung der Aktiv-/Passivseite muss der Sollzinssatz (alter Name: Nominalzinssatz) zugrunde gelegt werden. Die eingesparten Risikofaktoren entstehen dadurch, dass der Kreditgeber einen unbesicherten Kredit gegen eine gesicherte Pfandbriefinvestition austauscht. Die eingesparten administrativen Aufwendungen entstehen dadurch, dass ein Darlehen mit höheren Aufwendungen verbunden ist als ein Pfandbriefdarlehen. Bei einer solchen Geld- oder Hypothekenpfandbrief-Anlage, deren verbleibende Laufzeit exakt dem Zeitabschnitt zwischen dem Rückzahlungstermin und der Laufzeit der betreffenden Leistung entsprechen, ist jede Einzelposition des ausgefallenen Cashflows auf den Rückzahlungstermin zu diskontieren.
Daraus resultieren 72 (= 6×12) verschiedene Reinvestitionstransaktionen für ein Darlehen, das jeden Monat bedient werden soll und sechs Jahre vor dem ersten Termin getilgt wird. Wird dann das verbleibende Fremdkapital von diesem benötigten Eigenkapital abgezogen, bleibt die vorzeitige Rückzahlung vor Abwicklungskosten bestehen. Letztere werden zur Erstattung der einmaligen Kosten für die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung verwendet.
Bei der Vermögensberechnung wird jedoch davon ausgegangen, dass der Darlehenswert auf ein anderes Darlehen übertragen wurde. Weil die Hausbank den Ertrag aus dem Austauschgeschäft nicht ausgleichen muss, kann sie neben dem Verlust aus der Verschlechterung der Zinsen zwischen dem getilgten Darlehen und dem Austauschdarlehen auch den so genannten Zinsmargenverlust – p.a. 0,5 % des jeweiligen valutierten Fremdkapitals, diskontiert auf die aktuelle Zeit – einfordern.
Die durch die Verschlechterung des Zinssatzes verursachten Schäden können ermittelt werden, indem das zu tilgende Darlehen mit einem Darlehen verglichen wird, dessen Laufzeiten bis zum ersten Kündigungszeitpunkt exakt der Frist für das zu tilgende Darlehen entsprechen. Es empfiehlt sich, das Ersatzkredit so zu konfigurieren, dass seine monatlichen Tilgungsraten und sein restliches Kapital exakt dem Rest des Tilgungsdarlehens zum ersten Kündigungszeitpunkt entsprechen.
Die Differenz zwischen dem aktuell benötigten Fremdkapital für das Ersatzkredit und dem Tilgungskapital ergibt dann einen Zinsverschlechterungsverlust, der um den Zinsmargenverlust und die Abwicklungskosten erhöht werden muss. Die von der Hausbank für die Berechnung der vorzeitigen Rückzahlung festgelegten Kosten liegen zwischen 100 und 300 Euro.
Besonders erstaunlich sind solche Bankschadensberechnungen, bei denen eine einmalig anfallende Bearbeitungspauschale von 200 oder 300 Euro beansprucht wird, während die eingesparten jährlichen administrativen Kosten nur auf 25 Euro geschätzt werden. Eine acht-jährige Kreditverwaltung, in der Kreditauszüge erstellt, eingehende Zahlungen geprüft und eventuelle Anfragen beantwortet werden sollen, wäre in solchen Situationen vorteilhafter als eine einmalig durchgeführte Standard-Zinsverlustberechnung.
Diese würden bei einer nachvollziehbaren Kalkulation des Bankkredits der üblichen Risikoprämie entsprechen, die die Bank zum Refinanzierungszins addiert, zuzüglich der für den einzelnen Kreditnehmer bestimmten Prämie, die dann mit dem Fremdkapital zu multiplizieren ist. Bei nachrangigen Darlehen, die die 60 %-Grenze übersteigen, müssen Institute, die anderen Kreditgebern eine Garantieleistung in Höhe von 0,5 %-Punkten zahlen.
Ein 80 %-Kredit wird damit über das Gesamtkreditvolumen um 0,125 %-Punkte teurer, da die Garantiegebühr nur für ein Viertel des gesamten Kapitals gezahlt werden müsste. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro mit einer Laufzeit bis zum ersten Kündigungszeitpunkt von sechs Jahren ergibt sich bei einem Rechenfehler der Risikokosteneinsparung von nur 0,1 %-Punkten bereits eine Differenz von rund 1.000 Euro bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zinskompensation darf von der BayernLB nur für solche Perioden ermittelt werden, über die sie eine gesicherte Verzinsung erwartet. Diese Frist läuft in der Regel mit dem Ende der Zinsbindung ab – bei langfristigen Darlehen aufgrund verbindlicher Rechtsvorschriften teilweise früher. Zehn Jahre nach vollständigem Erhalt des Eigenkapitals kann der finanzierende Kunde sein Darlehen mit einer Nachfrist von sechs Monaten entschädigungslos beenden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Die gesicherte Verzinsung erlischt somit in jedem Falle 10,5 Jahre nach Auszahlung des Kredits. Im Falle von ausgereichten Darlehen ersetzt das Datum der Prolongation den Auszahlungszeitpunkt. Die so genannten Sonderkündigungsrechte sind auch für den Rahmen der gesicherten Zinserwartungen von großer Wichtigkeit. Diese Sonderkündigungsrechte ermöglichen es dem Kreditnehmer, jedes Jahr einen gewissen Teil seines Kredits entschädigungslos zurückzuzahlen.
Auch bei vorzeitiger Tilgung eines Darlehens sind diese entschädigungslosen Rechte zu wahren. Andernfalls müsste der Auftraggeber seiner Hausbank mehr als deren wirtschaftliche Benachteiligung ersetzen, da er bei einem störungsfreien Vertragsverhältnis auch diese Wahlrechte zur unentgeltlichen Vorfälligkeit hätte durchsetzen können. Der Teil des Finanzkapitals, der entschädigungslos zurückgezahlt werden kann, ist nicht Teil der gesicherten Interessenerwartung der Banken.
Außerplanmäßige Tilgungsrechte sind Wahlrechte des Bestellers, für deren Gewährung er bei Vertragsabschluss mit Einwilligung in einen erhöhten Kreditzinssatz gezahlt hat. Bei vielen Kreditgebern ist es möglich, die Rückzahlungsrate des Kredits während der Zinsbindung zu ändern. Ein Anstieg dieser Rückzahlungsquote von z.B. anfänglich 2% auf (vertragsgemäß) max. 10% führt zu einer deutlichen Beschleunigung der Rückzahlung des Kredits und reduziert zudem eine drohende vorzeitige Rückzahlung oder Nichtannahmegebühr massiv.
Der Kreditnehmer hat auch für dieses Recht bei Vertragsabschluss eine Prämie auf seinen Kreditzinssatz gezahlt. Dabei kann sich nicht nur das Zinssatzniveau – je nachdem, welcher Tilgungstermin verwendet wird – signifikant ändern, das Zinsausgleichsproblem kann sich auch im Falle einer beendeten Finanzierung von Immobilien lösen. Beendet eine Hausbank ein notleidende Darlehen zur Soforttilgung, verlangt sie zusätzlich zum restlichen Darlehenskapital in ihrem Tilgungsplan die vorzeitige Rückzahlungsstrafe.
Während dieser Zeit ist die BayernLB befugt, einem Kunden 2,5 %-Punkte über dem Basiszins als Verzugszinsen zu berechnen ( 503 Abs. 2 BGB), bei Nichtkunden beträgt sie 5 % (§ 288 Abs. 1 BGB). Solange die Zinsbindung für das Darlehen noch nicht abgeschlossen ist, kann die BayernLB jedoch auch den erhöhten Kreditvertragszinssatz verlangen ( 497 Abs. 1 Satz 2 HGB, § 288 Abs. 4 BGB).
In diesem Zeitraum ist die Position der Hausbank so, als ob das beendigte Darlehen noch in Kraft wäre. Mit der zum Beendigungszeitpunkt berechneten vorzeitigen Rückzahlung soll der Darlehensgeber für das Fehlen des vertraglichen Zinssatzes entschädigt werden. Dies ist jedoch nicht der Fall, bevor der Debitor die beendeten Kreditmittel zurückgezahlt hat.
Deshalb kann eine vorzeitige Rückzahlung nur zum Zeitpunkt der Rückzahlung in die Rechnung der Bankforderung einfließen. Nimmt der zahlungsfähige Erwerber das vorhandene Darlehen 1:1 auf, so kann vom Finanzinstitut kein Zinsausgleich gefordert werden, da ihm kein Schadensersatz erwächst. Dieselbe Liegenschaft wird weiterhin Sicherheiten für die Rückzahlung des Darlehens bieten (BGH 30.11. 89, II IZR 197/88; NJW-RR 90, 432).
Natürlich kann der Veräußerer auch den Versuch unternehmen, sein aktuelles Darlehen auf eine neue Immobilie zu transferieren, die er nach dem Kauf ankauft. In der Regel darf eine Hausbank diese so genannte Pfandleihe nur verweigern, wenn ihr Sicherungsrecht einen Nachteil zu erleiden droht bzw. zu erleiden ist ( „BGH 3.2. 04, XI z. B. 398/02“). In diesem Fall ist das von der Hausbank zu übernehmende Nachfolgegeschäft nicht die Investition in Hypothekenpfandbriefe (Aktiv-Passiv-Vergleich), sondern ein Kreditgeschäft, das einen höheren Zinsertrag generiert.
Daher muss die vorzeitige Rückzahlung nach dem aktiv-aktiven Abgleich berechnet werden. Es kann kein Zinsschaden behauptet werden, da die Gewinnspanne aus dem neuen Darlehen des Erwerbers die Gewinnspanne aus dem getilgten Darlehen ablöst (OLG 22.12. 99, 3 E 101/99). Dadurch wird die Vorauszahlungsstrafe deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2005 wurde dem Kreditnehmer das mit der Hausbank abgeschlossene Darlehen in Höhe von 200.000 Euro mit einem Festzinssatz von 5 % bis zum 31. Dezember 20 (15 Jahre) ausbezahlt.
Darüber hinaus beinhaltete das Darlehen ein jährliches Rückzahlungsrecht von 10% und ein Rückzahlungsanpassungsrecht für einen Rückzahlungssatz von bis zu 10%. Der Kredit wird von der Hausbank zum 31.12.07 wegen Zahlungsverzug des Auftraggebers beendet. ab 08: ab 08: ab 08: ab 08: ab 08: ab 11: ab 08: in allen Bereichen mit farbigem Hintergrund wurden entweder die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen ignoriert oder vorsätzlich so interpretiert, dass die vorzeitige Rückzahlung so hoch wie möglich ist.
Im Gegensatz dazu wurden die Felder mit schwarzem Hintergrund nach Wegen durchsucht, die Strafe für die vorzeitige Rückzahlung gering zu gestalten. Die Zinskompensation fällt bei Einhaltung abrupt um 10.000 Euro. Der weitere Rückgang auf nur noch 540 Euro bedingt, dass die Hausbank bei der Erstellung der Forderungsliste mit Kündigungsfrist alle möglichen Sondertilgungs- und Rückzahlungsanpassungsrechte des Bestellers in seinem Sinn berücksichtigen muss.
Am tatsächlichen Rückzahlungstag bleibt dann nur noch ein kleines Vermögen übrig, an dem über einen kürzeren Zeitabschnitt ein Zinsausgleich zu zahlen ist.