Und wie funktioniert eine Umschuldung? In diesem Leitfaden finden Sie alle Informationen zur Umschuldung und Kündigung eines Hypothekendarlehens! Bei vorzeitiger Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Grund, warum Sie Ihr Hypothekendarlehen bei der Bank zurückzahlen wollen, ist vielfältig und reicht vom Verkauf des Hauses über die Überschuldung bis hin zum Wunsch nach einer Umschuldung. Weil sie das Hypothekendarlehen zurückzahlen und umwandeln können.
Ersetzen einer Hypothek: Wie geht man bei einem Ersatz vor?
Fällt Ihre Grundschuld aus? Wie Sie Ihre Immobilie am besten tilgen können, erfahren Sie bei uns. Sie haben zwei Optionen, um Ihre Immobilie zu tilgen: Sie können entweder abwarten, bis die Althypothek ausgelaufen ist (bei Fixhypotheken üblich) oder Sie beenden Ihre Althypothek (beachten Sie die Kündigungsfrist!). Hinweis: Wenn Sie nicht bis zum Erlöschen einer festen Grundschuld oder bei einer veränderlichen Grundschuld die Frist nicht eingehalten werden kann, müssen Sie eine vorzeitige Rückzahlung zahlen.
Das Verfahren zur Rückzahlung einer Immobilie ist grundsätzlich das gleiche wie beim Abschluss einer neuen Immobilie: 2. Sie reichen einen Finanzierungsantrag bei der von Ihnen gewünschten Hausbank ein. In diesem Fall wird die Hausbank Ihr Gebot prüfen und Ihnen ein Gebot unterbreiten. Sie beschließen, eine Grundschuld bei der neuen Hausbank abzuschließen und (falls erforderlich) Ihre bisherige Grundschuld zu tilgen.
Die neue Hausbank sendet ein unentziehbares Versprechen zur Zahlung an das Kreditinstitut, das zuvor Ihre Grundschuld gehalten hat, und verlangt den Schuldschein. Wenn der Schuldschein eingeht, erstattet die neue Hausbank das Darlehen und die Schuld wird zurückgezahlt. Welches Kreditinstitut soll gewählt werden? In der Regel sind Sie dann an Ihre „alte“ Hausbank angebunden.
Ersetzen Sie die Immobilie vorzeitig: Folgende Maßnahmen sind erforderlich
Die Bezeichnung „Hypothek“ ruft viele Erinnerungen an die Kindheit wach: Mit dem Monopol musste früher oder später jeder eine Grundschuld aufbringen. Ein Hypothekendarlehen kann beispielsweise nur durch Tilgung der Gesamtsumme zuzüglich Zins getilgt werden. Ein Hypothekendarlehen ist für viele Hauseigentümer die einzig mögliche Lösung, um ihren Wunsch nach einem eigenen Haus zu verwirklichen.
Das Finanzgesetz birgt einige Stolpersteine für die Darlehensnehmer – vor allem, wenn es um die vorzeitige Kündigung des Hypothekendarlehens geht. In diesem Leitfaden wird erläutert, was Sie bei der Neuplanung eines Hypothekendarlehens berücksichtigen sollten und auf welcher Rechtsgrundlage die Immobilie beruht. Sie erhalten außerdem Tips, Kniffe und Infos zum Theme.
Und was sind eigentlich Hypothekendarlehen? Was unternimmt ein Hypothekarkreditnehmer? Vor der Erörterung der Rückzahlung dieses Darlehens sollten die diesbezüglichen Begriffsbestimmungen erklärt werden. Damit Sie wissen, wie Sie eine Immobilie umplanen können, muss sie gesetzlich klassifiziert sein. Der Hypothekarvertrag wird in der Regel als „Verbrauchsvertrag“ betrachtet: Sie wird zwischen einem Kreditinstitut und einem Privatkunden abgeschlossen.
Damit ist das Bürgerliche Gesetzbuch die Rechtsgrundlage, auf der Sie Ihren Hypothekarkredit beenden können. Zudem ist die Grundschuld ein „grundpfandrechtlich gesicherter Kredit“. Tatsächlich leiht Ihnen Ihre Hausbank keine großen Geldbeträge für Baufinanzierungen, ohne dafür bestimmte Sicherheit zu haben. Sie erhält in der Regel ein Sicherungsrecht an der jeweiligen Liegenschaft.
Das gilt auch für die so genannte Grundpfandrecht. Damit wird das Hypothekarmodell schrittweise abgelöst. Heute sind jedoch noch viele Baufinanzierungen im Gange. Auf der Grundlage dieses Grundpfandrechtes kann die BayernLB das Objekt als Kreditgeber veräußern oder bei Zwangsvollstreckung veräußern, wenn der Zahlungspflichtige seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Der Darlehensnehmer ist zudem für die Grundpfandrechte mit seinem ganzen Kapital haftbar.
Der Zinsbetrag, die Laufzeit des Vertrags und die Folgen eines Vertragsbruches – zum Beispiel bei vorzeitiger Kündigung der Grundschuld – müssen Vertragsbestandteil sein. Hypothekendarlehen sind in der Regel festverzinsliche Darlehen. Als Gegenleistung verpflichtet sich die BayernLB, keine erhöhten Zinsaufwendungen zu verlangen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung Ihres Hypothekendarlehens kann dies aufgrund der Mehrkosten aufwendig werden.
Es wurde bereits nachgewiesen, dass die frühzeitige Rückzahlung des Hypothekenvertrages einen Verstoß gegen den Vertrag bedeutet. Dieser Anspruch dient als Ersatz für entgangenen Gewinn und entgangenen Gewinn. Diese kann auch den Anspruch der BayernLB auf Irrtümer nachprüfen. In der Regel gibt es zwei Gründe, die zu dem Wunsch nach Rückzahlung der Grundschuld führen: Bei beiden Varianten kommt es durch die frühzeitige Beendigung eines Hypothekendarlehens zu einer sehr hohen Inanspruchnahme durch die Kreditnehmer.
Im deutschen Recht gibt es jedoch ein oder zwei Schlupflöcher, um diese durchzusetzen. Im Allgemeinen bezieht sich der Ausdruck „Umschuldung“ auf den Ersatz eines Darlehens durch ein anderes. Allerdings verfolgt der Konsument mit der Neuplanung seiner Immobilie einen anderen Zweck: Er will bares Geld einsparen. Deshalb kann sich eine Hypothekenumschuldung rechnen, um vom tiefen Zinsniveau zu partizipieren.
Es ist auch eine Umwidmung der Grundpfandrechte in eine Grundpfandrechte erdenklich. Wer voreilig handelt und sein Hypothekendarlehen frühzeitig umplant, kann sich letztendlich verteuern. Haben Sie sich für ein konkretes Kaufangebot entschlossen, können Sie es durch eine Finanzierung der jeweiligen Hausbank absichern – aber noch keinen abgeschlossen.
Die Folgefinanzierung Ihres Hypothekendarlehens ist nun arrangiert. Erst jetzt ist es an der Zeit, das ursprüngliche Darlehen zu stornieren. Erst wenn Sie der Rückzahlung der Grundschuld zustimmen, können Sie den neuen Mietvertrag bedenkenlos unterzeichnen. Macht der Zahlungsempfänger eine übermäßige Inanspruchnahme geltend, muss diese ggf. vor dem zuständigen Richter geklärt werden.
Die Eintragung Ihrer bisherigen Hausbank muss zugunsten des neuen Sponsors gestrichen werden. Bei einem Verkauf der finanzierten Liegenschaft wird in der Regel auch das Darlehen gekündigt. Ausnahmsweise kann der Erwerber die Grundschuld aufkaufen. Es liegt jedoch an der Entscheidung der Banken, ob sie der Akquisition zustimmen. 489 HGB sieht im Interesse des Konsumentenschutzes die Kündigungsmöglichkeit eines Hypothekendarlehens nach 10 Jahren vor, ohne dass ein Schadensersatzanspruch zu fürchten ist: 2. in jedem Falle nach zehn Jahren nach vollständigem Erhalt“, in diesem Falle muss der Kreditnehmer jedoch eine sechsmonatige Frist beachten.
Dieses Kündigungsrecht ermöglicht es Ihnen, Ihr Hypothekendarlehen frühzeitig zu tilgen, ohne eine vorzeitige Rückzahlung zu bezahlen. Die Bezeichnung „vorzeitig“ mag im Vergleich zu den notwendigen zehn Jahren verkehrt sein. Die Tilgung nach zehn Jahren findet dabei noch deutlich innerhalb der Zinsbindung statt und ist daher verfrüht.