Dem Käufer wird dann mitgeteilt, welchen Betrag er an die finanzierende Bank für die Darlehenstilgung zahlen muss und auf welches Konto der Verkäufer/Eigentümer direkt zur Verfügung gestellt wird. In diesen Fällen sehen die Banken jedoch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vor – auch für Hausverkäufe. Sollte das Darlehen dennoch vor diesem Zeitpunkt zurückgezahlt werden müssen, gibt es zwei Gründe, warum eine vorzeitige Kündigung gesetzlich nicht abgelehnt werden kann: Wenn das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, kann der Geldverleiher eine unangenehme Überraschung erleben: Für den Verkauf des Hauses wird eine Vorauszahlungsgebühr erhoben!
Hausverkäufe ungeachtet des Kredits
Eine nicht unerhebliche Teil der zum Kauf angebotenen Gebäude, Appartements und Grundstücke hat ein Darlehen aufgenommen, das noch nicht voll zurückgezahlt ist. Bei Erwerb und Finanzierung einer Liegenschaft stellt sich die Finanzierungsbank durch einen Eintrag im Kataster des Wohnhauses oder der Wohnung sicher und schliesst einen Kreditvertrag mit dem künftigen Besitzer ab.
Dies bedeutet, dass der so genannte Grundschuldbetrag der Hausbank und das Kreditgeschäft zwei Schuhe sind. So kann der Grundbucheintrag z.B. 300.000,00 EUR enthalten, während das Grundstück nicht mehr bebaut ist. Die Grundschuldenbuchung wird nicht automatisiert gelöscht, sondern nur, wenn der Inhaber einen notariellen Besuch macht und dies verlangt. Weil dies mit Kosten zusammenhängt und man diese Grundpfandrechte auch durch ein erneutes Ausleihen ( „Neukauf eines Wintergartens“) wieder aufladen kann, wird diese Grundpfandrechte nicht oft gelöscht, auch wenn das Auszahlen des Darlehens erfolgt.
Wenn das Objekt jedoch eines Tages verkauft werden soll, ergibt sich die Fragestellung, was zu tun ist. Wird der Kredit gezahlt, die Grundpfandrechte aber noch registriert, sollten die Kreditinformationen (Bank mit Anschrift, Kreditnummer, Ansprechpartner) im Idealfall an das zuständige Notarbüro weitergeleitet werden. Nach der notariellen Beglaubigung (Vertragsunterzeichnung) erhält das Notaramt dann von der Hausbank die so genannte Löschgenehmigung und die Grundpfandrechte werden im Rahmen des Verkaufes aufgehoben.
Selbstverständlich können Sie dies im Vorlauf zum Notartermin selbst tun, d.h. die Hausbank zur Beschleunigung des Verkaufsprozesses aufsuchen. Wenn der Kredit noch abgebucht wird, stellt sich die Fragen, wie hoch ist die so genannte vorzeitige Rückzahlung? Daher müssen Sie diese Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung als Aufwand in Ihren Ausverkauf einbeziehen. Im Anschluss an den Kauf fragt der Insolvenzverwalter die Hausbank nach dem ausstehenden Betrag.
Dabei wird dem Erwerber mitgeteilt, welchen Geldbetrag er an die finanzierende Bank für die Darlehenstilgung zahlen muss und auf welches Bankkonto der Verkäufer/Eigentümer unmittelbar zur Disposition hat. Selbstverständlich können Sie als Inhaber selbst keine Löschberechtigung erhalten, da die Grundpfandrechte nur unter Bedingungen (Rückzahlung des Darlehens) erlischt.
Grundsätzlich ist es dem Erwerber möglich, das Darlehen zu übernehmen, sofern die Kreditfähigkeit, d.h. die Kreditfähigkeit, stimmt. Praktisch ist dies jedoch kaum der Fall, da der Einkäufer in der Praxis einen anderen Wert hat. Derzeit werden in nahezu allen Bereichen die Altdarlehen ersetzt, die Altlasten aufgehoben, neue Grundpfandrechte geschaffen und neue Kreditverträge geschlossen.
Erschwernisse können nur entstehen, wenn das Kreditvolumen zuzüglich der vorzeitigen Rückzahlung höher ist als der Kaufpreis. Natürlich muss der Käufer dann vor dem Kauf mit seiner Hausbank reden. So kann man also behaupten, dass ein Hausverkauf trotz Kredit möglich ist. Mit freundlichen Grüßen, Herr Dr. med. Rainer Fischer ist seit beinahe 25 Jahren ein angesehener Makler in Deutschland und hat in dieser Zeit knapp 1.000 Objekte veräußert.
Ausgehend von dieser langjährigen Berufserfahrung unterstützt er Immobilieneigentümer bei einem spannungsfreien Immobilienverkauf. Weiterführende Beiträge von mir zum Themenbereich Hausverkauf: Schicken Sie mir Ihre Adressdaten mit dem Zusatz Newsletterversand und Sie bekommen jede Woche einen kostenlosen Rundbrief (E-Mail) mit meinen laufenden Angeboten und weiteren spannenden praktischen Hinweisen zum Immobilienerwerb und Immobilienverkauf.
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