das gemeinsam erworbene Haus oft verkaufen müssen und deshalb den Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen wollen. Banken verlangen in der Regel eine teure Vorfälligkeitsentschädigung, auch Vorfälligkeitszinsen oder Vorfälligkeitsentschädigung genannt, von Kunden, die ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen wollen. Der vorzeitige Ausstieg aus dem Hypothekenvertrag kann teuer werden. Häufig müssen die Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen und das Darlehen vorzeitig zurückzahlen. Der Darlehensnehmer zahlt über die gesamte Laufzeit Zinsen, je mehr Zeit für die Rückzahlung des Darlehens benötigt wird, desto teurer wird es.
Ersatz für KfW-Darlehen: Darlehen vorzeitig ersetzen
Die Begünstigten erhalten neben geringen Zinsen auch eine hohe Rückzahlungsflexibilität. Da die Zinsen für KfW-Kredite zum Teil weit unter denen der Häuserbanken lagen, nutzen immer mehr Bau- und Renovierungswillige diese Finanzierungsangebote. Im Regelfall ist eine rein bankeigene Finanzierung nicht innerhalb der Zinsbindung auflösbar und kann während dieser Zeit nur durch Entrichtung einer vorzeitigen Rückzahlung getilgt werden.
Wegen dieser oft recht hoch angesetzten Vergütung ist eine frühzeitige Tilgung von Bankkrediten meistens nur in Ausnahmefällen vernünftig, auch wenn die anschließende Finanzierung geringere Zinsen versprechen. Andererseits ist es bei der Kreditvergabe an die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) möglich, das Darlehen auch innerhalb der Zinsbindungsfrist ohne größere Schwierigkeiten zu tilgen. Wegen des tiefen Zinsniveaus macht es in der Regel keinen Sinn, ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vorzeitig zu tilgen.
Die Vergabe älterer Förderkredite erfolgte jedoch auf der Grundlage der damals beschlossenen Zinsen, so dass das nun erheblich gesunkene Niveau durchaus Umschuldungsmöglichkeiten eröffnen könnte. Wenn mit dieser Neuplanung Zinsaufwendungen eingespart werden können, ist es für Darlehensnehmer durchaus sinnvoll, das Darlehen vor Ende der Zinsbindungsfrist zu tilgen. Sie müssen in diesem Falle einen Brief an die Bankgruppe senden, in dem Sie die Überweisungsgebühr und den nächstmöglichen Überweisungstermin anfordern.
Für die frühzeitige Tilgung eines KfW-Darlehens werden prinzipiell keine Gebühren (Vorfälligkeitsentschädigung) erhoben. Bei einer Umterminierung sind jedoch die Abwicklungsgebühren für die neue Finanzierungen zu berücksichtigen, und die Grundpfandrechte müssen dann ebenfalls auf das neue Institut übertragen werden. Die Frage, ob sich die Neuterminierung noch lohnen würde, muss für jeden Einzelfall errechnet werden.
Entscheidend für die Wahl ist: Wie hoch sind die Bearbeitungs- und Notariatskosten für die neue Grundschuldeintragung und wie hoch ist die mögl.
Kein erlei Vorfälligkeitsentgelt für Hausverkäufe! Tips & Berechnungen
Falls Sie Ihr Haus trotz aktueller Gutschrift veräußern wollen, müssen Sie darauf achten, dass eine Vorauszahlung für Hausverkäufe den Verkaufserlös mindern kann. Genau wegen der Vorauszahlung Strafe, die anfällt, wenn ein Haus verkauft wird, sind einige Konsumenten verunsichert, wann der richtige Zeitrahmen ist. Warum und wann eine Vorfälligkeitsgebühr für einen Hauskauf anfällt und wie Sie die Vorfälligkeitsgebühr selber kalkulieren und vermeiden können, lesen Sie in unserem Aufsatz.
Wie hoch ist die Anzahlung und warum wird sie von den Kreditinstituten erhoben? Immobiliendarlehen werden von Kreditinstituten immer für einen gewissen Zeitrahmen und mit fester Verzinsung vergab. Einige Darlehensnehmer wollen jedoch vor dem Ende der Laufzeit vom Darlehensvertrag zurücktreten und den verbleibenden Kreditbetrag sofort tilgen.
So muss beispielsweise jeder, der aus beruflichen Gründen umzieht, auch seine Liegenschaft aufgeben. Außerdem mÃ?ssen unerwartet geschiedene Ehepaare oft das zusammen gekaufte Haus verÃ?ußern und wollen deshalb den Immobilienkredit vorzeitig zurÃ?ckzahlen. Im Regelfall fordern Kreditinstitute eine kostspielige Vorfälligkeitsgebühr, auch Vorfälligkeits- bzw. Rückzahlungszinsen oder -gebühren genannt, von Kreditnehmern, die ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen wollen.
Die frühzeitige Rückzahlung von Kundenkrediten verhindert jedoch, dass die Kreditinstitute für den ursprünglichen Vertragszeitraum Zinsen erhalten. Die Kreditinstitute kompensieren diesen Vermögensschaden, indem sie den Abnehmern eine Vorauszahlungsstrafe in gleicher Höhe auferlegen. Die Darlehensnehmer müssen bei Vertragsabschluss von den Mitarbeitern der Bank darüber informiert werden, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits ein hoher Vorfälligkeitszins zu zahlen ist.
So kann beispielsweise jeder, der mit der Hausbank eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages aufgrund eines Hausverkaufs vereinbart hat, den ausstehenden Kreditbetrag vollständig erstatten. Anschließend fordert die Hausbank Sie auf, auch die Zinsen für die vorzeitige Rückzahlung zu übernehmen. Der Darlehensvertrag mit der Hausbank ist gekündigt, sobald auch diese ausbezahlt sind.
Kann ich die Gebühr für die vorgezogene Rückzahlung errechnen? Bisweilen ist die Strafe für die Vorfälligkeit so hoch, dass sich die Rückzahlung eines Darlehens wirtschaftlich nicht auszahlen kann. Vor der Kündigung Ihres Darlehensvertrages sollten Sie sich daher vergewissern, wie hoch die zu erwartenden Zinsen für die Vorfälligkeit sind. Das Entgelt für die Vorfälligkeit wird immer einzeln berechnet. Der Betrag der verbleibenden Schuld, der zu Beginn festgelegte Nominalzinssatz, die Finanzierungslaufzeit, die Restlaufzeit und das derzeitige Zinssatzniveau haben Einfluss auf die Summe der vorzeitigen Rückzahlung.
Für die Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung werden in der Bundesrepublik zwei Verfahren angewendet: Errechnen Sie die vorzeitige Rückzahlung nach der aktiv-aktiven Methode: In diesem Berechnungsmodell geht die Hausbank davon aus, dass sie den vorzeitig getilgten Darlehensbetrag als Ersatzdarlehen an einen anderen Debitor ausleiht. Der Betrag der vorzeitigen Rückzahlung resultiert aus der Abweichung zwischen dem originären und dem neuen Darlehenszins.
Berechnung der vorzeitigen Rückzahlung nach der Asset-Liability-Methode: Es wird davon ausgegangen, dass die Banken das Kapital aus der Kreditabwicklung in Anteilen anlegen. Auf diese Weise könnte eine Hausbank die Vergütung berechnen: Dies führt zu einem Zinsverlust und unter Einbeziehung der weiteren Auswirkungen zur tatsächlichen Vorfälligkeitsentschädigung: Bei diesem Beispiel würde der Besitzer noch 9.100 EUR Vorfälligkeitsentgelt zahlen müssen.
Im Allgemeinen ist die Vergütung besonders hoch, wenn das Darlehen über einen längeren Zeitraum weiterläuft und der Nominalzinssatz des Kredits signifikant über dem derzeitigen Zinssatzniveau ist. Häufig erheben Finanzinstitute eine zu hoch angesetzte Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings hat der Oberste Gerichtshof (BGH) festgestellt, dass eine Bank nicht zu ihren Lasten gehen darf, um die höchstmöglichen Verzugszinsen zu erhalten.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Kreditinstitute bei der Bemessung der vorzeitigen Rückzahlung allfällige Sondertilgungsansprüche zugunsten von Kreditnehmern beachten und vom Zinsverlust abführen. Darüber hinaus fordert der Bundesgerichtshof die Kreditinstitute auf, bei der Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung die Verzinsung der Reinvestitionsrendite aus der Bundesbankstatistik zu verwenden. Die Konsumenten haben die Möglichkeit, falschen Berechnungen der Kreditinstitute zu widersprechen.
Ab wann muss die Hausbank einer frühzeitigen Beendigung des Darlehens zugestimmt haben? Wer einen Kredit vorzeitig zurückzahlen will, ist oft auf den guten Willen der Institute angewiesen. 2. Schließlich sind die Institute nur in Einzelfällen dazu gezwungen, der Beendigung eines Kreditvertrages innerhalb der Zinsbindung und der vorgezogenen Rückzahlung zu entsprechen. Nur in wenigen Ausnahmefällen müssen die Institute einer Vertragsbeendigung innerhalb der Zinsbindung zustimmen:
Wurde das Darlehen zum Zweck der Baukostenfinanzierung abgeschlossen und ist man aus wichtigem Grund zum Verkauf des Hauses verpflichtet, muss die Hausbank der Auflösung des Vertrages zugestimmt haben. Obligatorische Verkaufsgründe sind z.B. ein beruflicher Wechsel in eine andere Großstadt oder ins Ausland oder die Ehescheidung eines Ehepaars, das die Liegenschaft mitverkauft hat.
Wer sein Haus trotz Krediten veräußern will, sollte sich jedoch vorher erkundigen, wann die Zeit für den Verkauf des Hauses reif ist. Dies erspart Ihnen die Vorkasse. Sollte die Hausbank trotz erheblicher Gründe einem Kreditantrag nicht zustimmen und die Darlehensnehmer zur Aufnahme eines weiteren Darlehens bei einer anderen Hausbank verpflichtet sein, kann der Kreditvertrag vorzeitig gekündigt und das vorangegangene Darlehen beglichen werden.
Darlehensvertrag über 10 JahreFür langfristige Darlehen ist es möglich, den Darlehensvertrag nach 10 Jahren ohne vorzeitige Rückzahlung von Zinsen zu beenden. Also, wenn Sie noch nicht bezahlt haben ein Darlehen und können es sich erlauben zu erwarten, dass das Haus verkauft werden, können Sie die Vorauszahlung Strafe beim Kauf der Eigenschaft zu vermeiden.
Falsche KündigungspolitikWenn der Darlehensnehmer feststellt, dass die Kündigungspolitik für den Darlehensvertrag falsch ist, kann er den Vertrag ohne Entschädigung der Hausbank auflösen. Wenn Sie Ihr Haus trotz eines Kredits veräußern wollen, können Sie die vorzeitige Rückzahlung mit dem Verkauf des Hauses vermeiden, wenn der Immobilienkäufer das vergangene Darlehen übernommen hat.
Falls Sie Ihr Haus veräußern wollen, obwohl Sie das Darlehen noch nicht zurückgezahlt haben, müssen Sie damit rechnen, dass jede Strafe für die vorzeitige Rückzahlung den Verkaufserlös reduzieren kann. Damit Sie wissen, wie viel Sie nach dem Kauf des Hauses und nach der vorzeitigen Rückzahlung noch haben, sollten Sie zunächst den Wert der Immobilie wissen.
Dann können Sie den passenden Moment für den Verkauf des Hauses wählen, obwohl Sie das Darlehen noch nicht bezahlt haben.