Was gibt es für Möglichkeiten, eine Hypothek nach dem Verkauf eines Hauses zu tilgen? Um eine Hypothek oder Grundschuld abzulösen und aus dem Grundbuch zu entfernen, muss das aufgenommene Darlehen entsprechend zurückgezahlt werden. Wenn ein Teil des Darlehensbetrages bereits während der Laufzeit zurückgezahlt wurde, kann auch hier der Hypothekenbetrag reduziert werden. Die Banken, Versicherungen und Pensionskassen bieten attraktive Hypotheken und versprechen den Immobilieneigentümern ein großes Sparpotenzial. Möchten Sie Ihren Kreditvertrag gegen einen günstigeren eintauschen oder komplett ersetzen?
Frühzeitige Kündigung von Festzinskrediten ist kostspielig
Rund 85% aller Finanzierungen werden mit einer fixen Vertragslaufzeit geschlossen – in der Regel auf Vorschlag der Hausbank. Der Festzinssatz und die Zinsbindung erlauben das Zinsmargengeschäft der Kreditinstitute und geben dem Darlehensnehmer das gewünschte Gefühl der Sicherheit. Allerdings, wenn die Darlehensnehmer haben, um die Hypothek zu kündigen verfrüht, wird es kostspielig. Im Falle eines frühzeitigen Ausscheidens fordern die Kreditinstitute eine so genannte vorzeitige Rückzahlungsstrafe.
Der Betrag dieser Vergütung richtet sich nach dem Zins, den die Hausbank bei der Anlage des getilgten Hypothekendarlehens am Geldoder Kreditmarkt während der verbleibenden Laufzeit erfährt. Ein Scheidungsfall, ein Arbeitsplatzwechsel oder der Todesfall des Gesellschafters können dazu führen, dass die Immobilie veräußert werden muss. Dann ist es möglich, vorhandene Festhypothekendarlehen auf den neuen Besitzer zu überweisen.
Desto mehr ein Interessent an einer Immobilie interessiert ist, desto früher kann er zur Übernahme der Hypothek überredet werden. Bei gleichzeitigem Verkauf der alten Immobilie und Kauf einer neuen Immobilie kann die vorhandene Hypothek oft auf die neue Immobilie umgelegt werden. Sollte jedoch keine dieser Optionen in Betracht kommen, besteht die einzige Möglichkeit darin, die Festsatzhypothek vorzeitig zu kündigen.
Der Grund dafür ist, dass die Hausbank das zurückgezahlte Hypothekendarlehen während der verbleibenden Laufzeit am Kredit- oder Geldmarkt anlegt. Bekommt die Hausbank am Kreditmarkt weniger Zinsen als für die Hypothek, erleidet sie einen Schaden, den sie dem Darlehensnehmer als sogen. Bei den meisten Kreditinstituten sieht der Vertrag eine frühzeitige Kündigung einer Hypothek nur bei einem Grundstücksverkauf vor.
Jede anderweitige Liquidation muss vom Kunden mit der Hausbank verhandelt werden. 1 ) Die meisten Kreditinstitute leisten keine Entschädigungen an den Kreditnehmer.
Veräußerung einer mit Grundpfandrechten behafteten Immobilie. Müssen die Banken die Grundpfandrechte an jeden einzelnen Kunden überweisen?
Die Kundin informierte die Hausbank, dass sie ihre Wohnanlage veräußern wollte. Bei vorzeitiger Kündigung von Festhypotheken verzichtet die Hausbank auf die Vorfälligkeitszahlung, wenn der Wohnungskäufer die Hypothek übernimmt. Dazu war der Erwerber prinzipiell vorbereitet. Allerdings hielt es die Hausbank nicht für akzeptabel, so dass sich der Erwerber anderswo organisiert und der Hausbank ein Versprechen einer anderen Hausbank zur Rückzahlung der Grundpfandrechte vorlegte.
Das Versprechen zur Zahlung wurde von der Hausbank als unzureichend abgelehnt, da es nur die Höhe der Grundpfandrechte und die bis zur Tilgung aufgelaufenen Zinszahlungen, nicht aber die im Falle einer frühzeitigen Tilgung fällige vorzeitige Rückzahlung sicherstellte. Wenn der Bauherr (und Immobilienverkäufer ) mit dieser Anforderung in Berührung kam, lehnte er ab. Dass für den Erwerber die Erschwinglichkeit nicht angegeben werden soll, bestreitet er.
Zudem verlangte die Hausbank nur, dass der Erwerber für die Aufnahme der Grundpfandrechte aufkommt. Zwar hatte die BayernLB in ihrer Verpflichtung zum Verzicht auf die Vorfälligkeit der Vertragsstrafe keinen Einwand erhoben, wenn der Erwerber der Immobilie die sie belastenden Grundpfandrechte einnimmt. Man kann davon ausgehen, dass eine Hausbank zur Bonitätsprüfung gezwungen ist.
Das Kreditinstitut musste daher nicht ausdrücklich darauf verweisen, dass auch der neue Erwerber eine solche Überprüfung zu durchlaufen hat. Andererseits teilt der Ombudsmann die Ansicht des Mandanten, dass es der Nationalbank nicht erlaubt sei, überzogene Forderungen zu erheben oder andere sachfremde Gesichtspunkte einzubeziehen. Überhöhte Ansprüche wären anzunehmen, wenn die Banken die Kreditwürdigkeit des Käufers besser als die des Verkäufers voraussetzen würden.
Das hat der Klient der Sparkasse vorgeworfen. Darin weist die Hausbank darauf hin, dass sich die Grundpfandrechte an der Immobilie auf 1,45 Mio. Franken belaufen. Die von einem Rechtsanwalt vertretenen ausländischen Erwerber hatten die Hypothek nicht nur übernommen, sondern wollten sie um weitere 150’000 Franken auf 1,6 Millionen Franken erhöhen.
Sie hatte den Rechtsanwalt darüber informiert, dass dieser Wert gegen die Kreditvergabegrundsätze der Gesellschaft verstößt. Ein Grundpfandrecht in der geforderten Größenordnung ist daher nur möglich, wenn der Auftraggeber zusätzliche Sicherheiten bereitstellen kann. Bezüglich der Bezahlbarkeit hat die Hausbank im selben Brief mitgeteilt, dass sie eine Hypothek (inkl. Tilgung und Nebenkosten) von rund 110’000 Franken pro Jahr erwartet.
Demzufolge muss der Erwerber ein jährliches Ergebnis von rund 340’000 Franken vorweisen. Da diese Voraussetzungen nicht gegeben waren, verzichtet die BayernLB derzeit auf ein Angebot. Er ist jedoch dazu gewillt, wenn der Erwerber die erforderlichen Beweise im Hinblick auf die Finanz- und Ertragslage vorlegt.
Wenig später erklärte der Rechtsanwalt des Mandanten, dass sein Gehalt sehr schwankte und von der weiteren Geschäftsentwicklung seiner im Inland ansässigen Unternehmen abhing. Als zusätzliche Sicherheiten können nur in der Schweiz liegende Vermögensgegenstände akzeptiert werden, da diese der Hausbank zur Verfügung stehen müssen und ohne grossen Einsatz verwendet werden können.
Hinsichtlich des Einkommens bezog sie sich auf die vorhergehenden Ausführungen und ergänzte, dass, wenn der Mandant nur ein niedrigeres regelmäßiges Gehalt nachweise, der Betrag der Hypothek dementsprechend reduziert würde. Allerdings hatte sie wieder eine offene Türe für den Falle, dass die genannten Voraussetzungen gegeben waren, aber danach nichts mehr erfahren, bis ihr von der dritten Bank ein Zahlungszusage gegeben worden war.
Es wurde bestritten, dass die Tatsache, dass der Erwerber ein ausländischer Staatsbürger mit Wohnsitz im Land war, eine wichtige Funktion hatte. Es hatte vom Erwerber nichts anderes gefordert als von allen anderen Abnehmern oder Interessierten. Der Bürgerbeauftragte kam auch zu dem Schluss, dass die Nationalbank keine irrelevanten Erwägungen aufgenommen hatte.
Beispielsweise sind die darin festgelegten Konditionen in Bezug auf die Höhe der Hypothek und die Erschwinglichkeit am Markt üblich und werden auch von anderen Kreditinstituten vorgegeben. Verständlich ist auch die Anforderung, dass zusätzliche Sicherheiten in der Schweiz vorhanden sein müssen, da die Vollstreckung im Ausland für eine schweizerische Hausbank sehr kostspielig ist und ohne lokale Rechtshilfe kaum durchgeführt werden kann.
Die Tatsache, dass der Rechtsanwalt des Erwerbers ihn nicht mehr kontaktierte und offensichtlich nach einer anderen Hausbank Ausschau hielt, bedeutete, dass der Erwerber nicht bereit war, die üblichen Marktbedingungen der Hausbank zu befolgen. In diesem Fall kann jedoch die Nichtübernahme der Hypothekenverträge nicht der Hausbank zugeschrieben werden, so dass nach Ansicht des Bürgerbeauftragten auch die Verpflichtung zum Erlass von Vorfälligkeitsentschädigungen entfällt.