Dies ist besonders teuer für Kunden, die einen Kredit aufgenommen haben, den sie in wenigen Jahren durch einen Bausparvertrag ersetzen wollten. Was gibt es für Möglichkeiten, die Hypothek vorzeitig zu tilgen, ohne die vorzeitige Rückzahlung zu bezahlen? Mit Hypotheken werden eher Immobilien- oder Baufinanzierungen finanziert. Es gibt verschiedene Szenarien für Kreditnehmer, die eine vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens in Betracht ziehen. Die Zweckmäßigkeit einer vorzeitigen Rückzahlung hängt aber auch davon ab, ob die Immobilie vom Eigentümer genutzt oder an Dritte vermietet wird.
Frühzeitige Tilgung von Baukrediten
Ja, die Frührückzahlungsgebühr ist unter den selben Bedingungen noch einmal angestiegen, da der Preis von Hypothekenpfandbriefen seit dem 1. Januar 2016 weiter gefallen ist. Allerdings ist die frühzeitige Rückzahlung eines Kredits insbesondere für Bausparkunden kostspieliger als erwartet. Unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner gibt Ihnen Aufschluss. Wenn Sie heute Ihr altes Darlehen wegen der niedrigen Zinssätze vorzeitig beenden wollen, werden Sie oft überrascht sein, wenn Sie erfahren, wie viel Betrag die Banken für die vorgezogene Auflösung berechnen.
Dies ist besonders für diejenigen Kundinnen und Kunden kostspielig, die einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben, den sie in wenigen Jahren durch einen Bauvertrag ersetzen wollten. Kündigt er das Angebot, wird die vorzeitige Rückzahlung des ursprünglichen Darlehensbetrages geschuldet, da die Rückzahlungsraten bisher nur in den Baudarlehensvertrag eingeflossen sind. Ein Beispiel: Ende September 2010 unterzeichnete ein Auftraggeber einen so genannten Vorschusskredit über 100.000 EUR bei einer Bausparkasse (LBS), den er in 15 Jahren mit einem Bausparvertrag in genau dieser Höhe zurückzahlen will.
Bei vorzeitiger Kündigung durch den Bauherrn stehen ihm noch 100.000 EUR zu – und da er den Auftrag gemäß den Richtlinien des Bundesgerichtshofes spätestens zehn Jahre nach Zahlung kostenlos auflösen kann, hat die Sparkasse aufgrund der halbjährlichen Frist bis zum 1. Januar 2021 das Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Darlehens. Das bedeutet für den Auftraggeber, dass er der Bank zurzeit 19.322 EUR als Schadensersatz zahlt.
Aber erst der Abgleich mit einem Bankkredit macht deutlich, wie kostspielig die Vorauszahlung mit dem Vertrag ist. Wenn unser Kunde im Jahr 2010 ein ordentliches Renten-Darlehen mit gleicher Monatsrate aufgenommen hätte, hätte die verbleibende Verschuldung im Monatsmärz 2016 nur 83.425 EUR betragen. Er müsste „nur“ 14.376 EUR weniger zahlen als im ersten Falle, oder etwas weniger als 5.000 EUR an Vorfälligkeitsentschädigungen.
Hätte man eine nahezu standardmäßige Sondertilgungsmöglichkeit von fünf Prozentpunkten beschlossen, könnte er die Abfindung für die vorgezogene Beendigung auf 11.160 EUR reduzieren. Zusätzlich hätte er 1.000 EUR für die Bausparsumme erspart. Schlussfolgerung: Der Auftraggeber zahlt die Rückzahlung des Darlehens durch den Baukreditvertrag mit einer weiteren vorzeitigen Rückzahlung in Höhe von rund 9.000 EUR.
Allerdings könnte man auch verlangen, dass die Bausparkassenkunden besser über die Folgen einer vorzeitigen Vertragsbeendigung informiert werden. In einem solchen Falle müßte aber auch der Bausparkassenvertreter haftbar gemacht werden, da er aus dem 100.000-Euro-Darlehen – sowohl aus dem Kredit als auch aus dem Baukreditvertrag – rund 2.000 EUR verdiente.
Ganz im Gegenteil: Sie fallen an, weil der Anbieter durch den Verkauf von Krediten und Bausparverträgen gern das Doppelte einnimmt. Ungeachtet der Fragestellung, ob das Kredit mit einem Baukreditvertrag getilgt werden soll, sind viele Kundinnen und Kunden, die vor Jahren eine Vorfälligkeitsrechnung durchführen ließen, empört, dass sie, wenn sie ihr Kredit vorzeitig beenden wollen, oft einen größeren Beitrag an die Hausbank leisten müssen, als ihnen damals auferlegt wurde.
Dies ist auf die äußerst geringen Investitionszinsen zurückzuführen, mit denen die Vergütung errechnet wird. Wäre der Auftraggeber im oben genannten Beispiel zwei Jahre früher zurückgetreten, hätte er trotzdem eine um rund 6.000 EUR erhöhte Restlaufzeit und zwei Jahre längere vorzeitige Rückzahlung zahlen müssen. Nichtsdestotrotz hätte der entstandene Schadensersatz für die Hausbank nur EUR 13.391 statt EUR 14.376 für das übernommene Rentendarlehen betragen.
Die Berechnungen der Kreditinstitute für Vorfälligkeitsentschädigungen sind in den meisten Fällen nahezu richtig. Aber auch unsere Kontrollrechnungen für Tilgungen bei der Deutsche Bank und bei der Allianz haben erfreuliche Ergebnisse gezeigt: Nach den Richtlinien des Bundesgerichtshofs hätten diese Institutionen viel mehr fordern sollen.