Ein beliebter Finanzierungsweg mit geringem Eigenkapital ist das kombinierte Darlehen der Bausparkassen. Die Devise: Langfristig niedrige Zinsen mit Bausparen. Die Verzinsung des Darlehens und gleichzeitig die Sparzinsen für den Bausparvertrag zahlt der Kunde mit seinen jetzt begonnenen Monatsraten. Auch vermögenswirksame Leistungen und Sparprämien können in diese Sonderform des Bausparvertrags einbezogen werden. Das ist das Motto des klassischen Bausparens.
Bauplatzverlust von 10.000 EUR bei kombinierter Finanzierung
Wem eine Baukreditfinanzierung fehlt, dem werden in der Regel Kombinationsfinanzierungen geboten. Dahinter verbirgt sich, warum die Bausparfinanzierung in der Regel aufwendig ist. Ein beliebter Finanzierungsweg mit niedrigem Kapital ist das kombinierte Darlehen der Wohnungsbaugesellschaften. Die Devise: Langfristig günstige Zinssätze mit Bausparsumme. Weil die tiefen Zinssätze für das Sparen allein noch keine Garantie für eine wirklich günstige Finanzierungsmöglichkeit sind!
Die kombinierte Bausparfinanzierung ist meist sehr kostspielig und verschweigt gerne die tatsächlichen Kosten“, sagt Norbert W. A. M. W. H. Nauhauser vom Verbraucherzentrum Baden-Württemberg. Beispiel: Ein Auftraggeber möchte ein Eigenheim mitfinanzieren. Zu diesem Zweck wird ihm vom Bausparberater ein Baukreditvertrag angeboten. Dabei gilt das Prinzip: Erst sparen, dann bezahlen. Aber der Käufer will sein eigenes Gebäude gleich mitnehmen.
Doch da er den Bau-Sparvertrag nur zum ersten Mal abschliesst, muss er ihn für mehrere Jahre aufsparen, bis der Auftrag im Fachchinesisch „bereit zur Vergabe“ ist. Um dem Kunden die Möglichkeit zu geben, sein Eigenheim gleich zu erwerben, stellt ihm der Bausparberater eine Kombinationsfinanzierung zur Verfügung: Sofortkredit + Baukreditvertrag. Dies bedeutet, dass er jeden Monat einen Baudarlehensvertrag bis zur Auszahlung speichert.
Zugleich schliesst er ein Kredit in gleicher Höhe wie das Kredit aus dem Baudarlehensvertrag ab. Er bezahlt nur Zins dafür, aber er bezahlt es nicht. Background: Das Sofortkredit wird durch den später fällig werdenden Bausparvertrag erstattet. Danach wird nur noch das Bauspardarlehen getilgt. Dem Kunden entstehen verhältnismäßig große Mehrkosten, da er zunächst den Baukreditvertrag sichern und zugleich den Vorschuss verzinsen muss.
Bau- und Darlehenssparen: Auf einen 15-jährigen Vorschuss in Höhe von 100.000 EUR wurden 3,25 % und auf den anschließenden neuneinhalbjährigen Bausparkredit 2,98 % Verzugszinsen erhoben. Bona fide Familie jetzt der Meinung, dass der Gesamtzinssatz sollte gut drei Prozentpunkte – das wäre sehr vorteilhaft für Hypothekarkredite über 25 Jahre.
Sie erhalten für 15 Jahre nur 0,25 bis 1,0 Prozentpunkte Zins auf Ihr Guthaben für das Bauspardarlehen! Zugleich werden jedoch rund drei Prozentpunkte für das Vorabdarlehen verzinst – eine Minus-Transaktion am Ende des Tages. Finanzztest berechnete einen Schaden von mehr als 10.000 EUR. Dadurch stieg der Effektivzinssatz für das komplette Baudarlehen auf 4,05% an.
„Weil Baugenossenschaften keinen Effektivzinssatz für kombinierte Kredite vorgeben müssen, kann man nie wissen, wie kostspielig die Finanzierungen wirklich sind“, bemängelt er. Im Vergleich zur kombinierten Bausparfinanzierung ist die herkömmliche Bausparfinanzierung günstiger. Ein klassischer Hypothekarkredit von über 100.000 EUR zu 2,0 Prozentpunkten Effektivverzinsung pro Jahr erspart über 25 Jahre mehr als 10.000 EUR Zins im Vergleich zu einem kombinierten Hypothekarkredit- und Sparvertrag, der rund ein Prozentpunkt teuerer ist.
Zudem fallen die in der Regel anfallenden Anschaffungskosten von einem Prozentpunkt der Zielvertragssumme bei einer kombinierten Bausparfinanzierung nicht an.