Trotz hoher Immobilienpreise erscheint die Finanzierung auch ohne Eigenkapital bezahlbar. Mit der Vollfinanzierung eines Hauses bringt der Käufer oder Bauherr kein Eigenkapital in die Eigenheimfinanzierung ein. Wie sieht eine Hypothek ohne Eigenkapital / Vollfinanzierung aus? Im Falle einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder Vollfinanzierung wird eine Immobilie vollständig per Kredit erworben. Ist eine Vollfinanzierung doch sinnvoller?
Immobilien: Vollfinanzierung ist risikoreich
Bei Vollfinanzierung ist der Erwerb eines Eigenheimes auch ohne Eigenmittel möglich. Aufgrund der geringen Hypothekarzinsen wagen es viele Konsumenten, einen Hochkredit in Anspruch zu nehmen, um den Wunsch nach einem eigenen Haus zu haben. Trotz steigender Preise erscheint die Finanzierbarkeit auch ohne Kapital. Eine Vollfinanzierung hat zunächst den Vorzug, dass der Kunde oder Erwerber liquid bleibt.
Als Vollfinanzierung wird von Fachleuten gesprochen, wenn der potenzielle Immobilieneigentümer einen 100-prozentigen Anteil des Anschaffungspreises ausleiht. Hinzu kommen Maklerprovisionen, Notarkosten, Grundbucheintragungs- und Grunderwerbsteuer sowie Umzugs- und Renovierungskosten. Deshalb empfiehlt Dr. med. Michael Knopfloch vom Institute for Financial Services (iff) in der Hansestadt zumindest die anfallenden Kosten und den Wechsel vom Kapital zu decken.
Mit einer 100-prozentigen Refinanzierung mit nur einem Prozentpunkt Rückzahlung vergehen rund 30 Jahre bis zur Rückzahlung der Anleihe. Bei steigenden Zinssätzen wird die Vollfinanzierung am Ende der Periode knapp. Als weiteres Wagnis betrachtet er die Schwankungen der Marktpreise. Fallende Grundstückspreise oder Wertverluste können die Schuldner in die Zwangslage versetzen, sich während der Laufzeit des Darlehens von ihrem Wohnhaus oder ihrer Eigentumswohnung lösen zu müssen.
„Sie haben für 350.000 Dollar bezahlt, aber Sie können nur für 300.000 Dollar verkaufen.“ Das niedrige Zinsniveau verleitet dazu, hohe Hypothekarkredite aufzunehmen. Waehrend der Darlehensnehmer eine halben Millionen Euros fuer die Wunschwohnung auf den Markt bringen will, will die Hausbank nur einen Kredit in Hoehe von 400.000 Euros vergeben. Scheidungen, Unfälle, Arbeitslosigkeit, Krankheit: Bei voller Finanzierung wird jede Einkommensänderung unmittelbar auf dem Konto ausgewiesen.
Volle Immobilienfinanzierung
Eine Vollfinanzierung, d.h. der Kauf eines Hauses oder der Bau eines Hauses ohne Eigenmittel, hat natürlich aufgrund des derzeit sehr tiefen europäischen Zinssatzes seinen Reiz. 2. Allerdings hat die komplette Objektfinanzierung über verschiedene Kredite gewisse Vorzüge. Attraktive Perspektiven sind die günstigen Gebäudezinsen, jährliche Preissteigerungen und die hohen Mietpreise, aber was heißt Immobilien- oder Baufinanzierungen ohne Eigenmittel?
Finanzieren ohne eigenes Bargeld? Es gibt zwei Arten der Vollfinanzierung: erstens die Kreditvergabe ohne eingespartes oder bestehendes Kapital, aber mit einer guten Bonitäts- und Ertragsbasis, und zweitens die Vollfinanzierung, ohne dass das vorhandene Kapital in die Baukreditfinanzierung fließt. Aufgrund der Krise der letzten zehn Jahre schauen die Kreditgeber nun viel stärker darauf, wem Darlehen gewährt werden und welche Sicherheit zur Verfügung steht.
Mit dieser Vollfinanzierung entstehen jedoch die gleichen Kosten wie bei einer teilweisen Deckung durch Eigenmittel. Bei einem Immobilienerwerb oder Immobilienverkauf muss ein notarieller Begleiter anwesend sein, der je nach Gebiet 1,5 bis 2 % des Anschaffungspreises ausmacht. Eine Grunderwerbsteuer oder Kraftfahrzeugsteuer wird geschuldet, sobald die Übertragung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer im Kataster nach dem Erwerb anhängig ist.
Wenn ein Interessent einen Vermittler mit der Suche nach einer Liegenschaft oder einer fertiggestellten Liegenschaft beauftragte, berechnet er eine Vermittlungsprovision, die in Ã-sterreich zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises, in Ã-sterreich, in der Bundesrepublik bis zu 7 %, zuzÃ?glich der Umsatzsteuer ausmachen kann. Finanzierungen ohne Eigenmittel basieren auf Krediten, d.h. von Kreditinstituten bereitgestellten Geldern, die in vorab vereinbarten Tranchen und mit einem Zinszuschlag zu tilgen sind.
Eine Tilgungsrate besteht aus einer Monatsrate und einem Zins, der sich nach der verbleibenden Schuld berechnet. Bei der aktuellen Rückführung sinkt die verbleibende Verschuldung und auch der Zins, was zu rückläufigen Monatsraten führen kann. Es wird eine Fälligkeit für den Gesamtbetrag vereinbart, zu dem das gesamte Kreditvolumen zurückgezahlt wird.
Dies gibt dem Kreditnehmer zwar den grösstmöglichen Finanzierungsspielraum für die Laufzeit des Kredites, beinhaltet aber auch das damit verbundene Risiko, dass die eigene Finanzsituation des Kreditnehmers so beschaffen ist, dass eine Rückzahlung am Fälligkeitstag nicht möglich ist. Bis vor wenigen Jahren war eine sehr populäre Finanzierungsvariante ein Endfälligkeitsdarlehen zusammen mit dem Abschluß eines Tilgungsvehikels (z.B. Lebensversicherung), das am Fälligkeitstag des Kredites ausgezahlt wird und somit der Rückzahlung diente.
Das Problem dabei ist der veränderliche Zins der Lebensversicherungen im Vergleich zum fixen Zins des Endkredits. Die Erträge aus der Todesfallversicherung können abnehmen und somit nicht zur Deckung der Kreditsumme reichen. Finanzierungen ohne Eigenmittel bergen Gefahren, die der Kunde im Voraus kennen muss. FÃ?r Anlagen in Renditeobjekten wie MehrfamilienhÃ?user oder Kauf, Sanierung und Wiederverkauf von Immobilien sowie reine Immobilienspekulationen ist die Baukostenfinanzierung ohne eigenes Kapital jedoch durchaus geeignet.
Diese Finanzierungsform ist besonders dann nützlich, wenn ein Stammkapital Geschäfte sichert und eine rasche Verzinsung anstrebt.