Ein Terminkredit ist ein Annuitätendarlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung, das erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit – bis zu sechzig Monaten nach Vertragsabschluss – an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. So mancher Hauskäufer fragt sich: Soll ich den Minicinsen jetzt für die nächste Finanzierungsrunde mit einem Forward-Darlehen sichern? Sie können in der Regel bis zu drei Jahre vor Ablauf Ihrer Sollzinsenverpflichtung ein Forward-Darlehen aufnehmen. Beim Forward-Darlehen wird ein neues Darlehen „auf Lager“ abgeschlossen. Der Forward-Darlehen ist für alle, die bereits eine Immobilie gekauft haben und eine Anschlussfinanzierung benötigen, sobald die Zinsbindung für das aktuelle Darlehen ausläuft.
Terminkredit
Ein Forward Loan ist ein Annuitätenkredit im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen, der erst nach einer gewissen Durchlaufzeit – bis zu sechzig Monaten nach Vertragsabschluß – an den Kreditnehmer ausbezahlt wird. Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluß und dem ausgewählten Beginn der Laufzeit wird als Forward-Periode ( „Forward-Periode“) bezeichnet. Dieser Zeitraum wird als „Forward-Periode“ oder “ Forward-Periode “ definiert. Für das Kreditvolumen werden während der Forward-Periode keine Darlehens- oder Zusagezinsen erhoben.
Der Kreditnehmer nimmt ein Forward-Darlehen auf, wenn er sich bei Abschluss des Kreditvertrages einen gewissen Zins für die Zukunft absichern will. Terminkredite werden am häufigsten zur Anschlussfinanzierung eingesetzt. Der Kreditnehmer „kauft“ die Zinssicherung des Terminkredits mit einem Aufschlag. Nach einer Studie der Stiftung Warentest liegt dieser Aufschlag für ein Forward-Darlehen mit einem 10-jährigen Festzinssatz über einen Zeitraum von drei Jahren bei im Durchschnitt 0,58 Prozentpunkten (Stand 2015) im Vergleich zu einem sofort ausbezahlten Anleihen.
1 ] Die jeweilige Zinsaufschlagshöhe ist von der Laufzeit der Forward-Periode und der momentanen Zinssatzstruktur bestimmt. Das Forward Loan wurde 1996 von der Dr. Kleink apitalgesellschaft Dr. med. Dr. Klein & Co. In einigen Fällen wird zwischen einem realen und einem gefälschten Terminkredit differenziert. Die Zinsbindung erfolgt bei einem realen Terminkredit erst am Tag der Darlehensauszahlung, während bei einem gefälschten Terminkredit die Zinsbindung unmittelbar anläuft.
Bei einem Terminkredit hebt der Kreditnehmer das gegenwärtige Zinshöhe gegen einen Aufschlag ab. In der Regel erfolgt dies in Antizipation der steigenden Darlehenszinsen. Erhöht sich das Zins-Niveau bei Vertragsabschluss nicht wie vorgesehen, sondern sinkt, muss der Kreditnehmer das Forward-Darlehen aufnehmen. Wenn der Kreditnehmer das Forward-Darlehen aus diesem Grund nicht in Anspruch nehmen kann, fordert die Hausbank eine Entschädigung: die Nichtannahmegebühr.
Terminkredit
Vor allem in zinsgünstigen Phasen ist der Abschluß eines Forward-Darlehens eine gute Idee für eine Nachfolgefinanzierung. Für ein Forward-Darlehen können Sie die Bedingungen für die Folgefinanzierung bis zu 66 Monaten im Vorhinein festlegen. Informieren Sie sich hier über Ihren Terminkredit! Den Festzinssatz für Ihre Folgefinanzierung stimmen Sie bereits heute ab. Der Terminkredit wird rechtzeitig zum Ablauf Ihrer Sollzinsenverpflichtung ausbezahlt und ersetzt Ihre bisherige Finanzierungsform.
Auch die neue Sollzinsenverpflichtung für das Forward-Darlehen und die Monatsratenzahlung beginnt erst am Auszahlungsdatum (mit Ausnahme des „gefälschten“ Forward-Darlehens, s. u.). Zukünftig schliessen sie das Zinsänderungsrisiko bereits aus. So können Sie sich vorteilhafte Bedingungen für die vorhandene Förderung schaffen, ohne eine vorzeitige Rückzahlung bezahlen zu müssen. Das bedeutet, dass der Zins für ein Forward-Darlehen in der Regel leicht über den derzeitigen Bedingungen steht – je höher die Durchlaufzeit, desto höher die Abweichung.
Achtung: Das Forward-Darlehen muss immer zu den festgelegten Bedingungen akzeptiert werden. Liegt der Zinssatz zum Auszahlungszeitpunkt unter dem festgelegten Sollzins, müssen Sie dennoch das Forward-Darlehen in Anspruch nehmen und können nicht mehr von den gesunkenen Marktzinssätzen partizipieren. Dies macht das Forward-Darlehen im derzeitigen Marktumfeld mit historischen Tiefstzinsen und mittelfristig steigenden Tendenzen besonders attraktiv.
Beim Vergleich von Forward-Darlehen spielt die Dauer der Durchlaufzeit, die Verzinsung, die Forward-Prämie sowie die Dauer und der Start der Sollzinsenverpflichtung eine wichtige Rolle. 2. Gern besprechen unsere Betreuer mit Ihnen die Möglichkeiten Ihrer Nachfolgefinanzierung. Bei Bauträgern und Immobilienkäufern stellen Anschlussfinanzierungen ein bestimmtes Finanzrisiko da.
Erhöht sich der Marktzinssatz während der Festzinsperiode des ersten Kredits signifikant, kann eine weitere Bau-Finanzierung trotz eines geringeren Kreditbetrages kostspielig werden. Der Darlehensnehmer bezahlt den gesamten Darlehensbetrag während der Festzinsperiode. Wegen der in der Regel großen Monatsbelastung ist diese Option jedoch oft nur für Darlehensnehmer mit überdurchschnittlichem Gehalt von Interesse.
Ein weiterer Weg, um für Folgefinanzierungen ein günstiges Zinsniveau zu erreichen, ist das Forward-Darlehen. Erfahren Sie mehr über diese Lösungen zur Nachfinanzierung von Bau- und Immobiliendarlehen. Und was ist ein Terminkredit? Das Terminkredit kann nur zur Folgefinanzierung der Baufinanzierungen verwendet werden. Um einen Forward-Kredit beantragen zu können, müssen die Darlehensnehmer bereits über einen aktuellen Immobilienfinanzierungsvertrag verfügen.
Der Forward-Kredit zur Folgefinanzierung stand zunächst nur kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zur Verfügung. Bereits seit Ende der 90er Jahre gibt es auch für Privatpersonen ein Angebot. Mit dem Terminkredit soll ein Anschlussfinanzierungsvertrag lange vor dem Auslaufen des Festzinssatzes abgeschlossen und damit ein günstiger Zinssatz für die Folgejahre gesichert werden.
Der Terminkredit ist ein normaler Annuitätenkredit mit konstantem Zinssatz, aber der springende Punkt ist, dass der Auszahlungstermin des Kredits um mehrere Jahre verschoben werden kann. Während dieser Zeit bezahlt der Darlehensnehmer keine Tranchen und der Darlehensgeber verlangt keine Bereitstellungskredite. Was ist der genaue Ablauf eines Forward-Darlehens? Das Terminkredit bietet den Kreditnehmern die Chance, sich bereits in dem Zeitabschnitt, in dem ihre Immobilienfinanzierungen noch mehrere Jahre an die Zinssätze gebunden sind, derzeit vorteilhafte Zinssätze für Folgefinanzierungen zu sichern. 3.
Ein normaler Anschlussfinanzierungsvertrag kann erst 6 bis 12 Monaten vor Fälligkeit des Festzinssatzes zustandekommen. Eine Folgefinanzierung mit einem gewöhnlichen Kredit kann jedoch nicht mehr als 6 oder höchstens 12 Monaten im Vorhinein eingeplant werden. Bei Terminkrediten ist die Situation anders. Dabei kann der Bewerber den derzeitigen Marktzinssatz für die kommenden Jahre vor dem Auslaufen des Festzinssatzes festlegen.
Vom Vertragsabschluss für die Folgefinanzierung bis zur Zahlung des Darlehensbetrages können mehrere Jahre vergehen. Fachleute bezeichnen diesen Zeitraum als Vorwärtsphase. Bei einem Terminkredit liegt der Zinssatz für die Folgefinanzierung auf dem Stand zum Vertragsabschluss . Zusätzlich gibt es einen von der Dauer der Durchlaufzeit abhängigen Aufschlag.
Dies basiert auf der Idee der Gerechtigkeit, denn wenn die Zinssätze ansteigen, verpasst die kreditgebende Stelle einen großen Teil der eventuellen Erträge durch den günstigen Terminkredit. Der Darlehensgeber bekommt dafür gute Bedingungen und ein hohes Maß an Planbarkeit bis weit in die Jahre. Abgesehen von der besonderen Eigenschaft der frühzeitigen Zinsfestsetzung und der Zahlung des Darlehensbetrages weit in die Ferne, ist ein Terminkredit ein klassischer Annuitätenkredit.
Bei Immobilienkrediten sind die Zinsschwankungen groß. Für seinen Immobilien-Kredit suchen wir eine Nachfolgefinanzierung. Am Ende der Laufzeit des Vertrages verlangt er ein Kredit von 160.000 EUR. Die Firma will ein altes annuitätisches Kredit mit einem festen Zins von 10 Jahren. Beispiel: Bei einem unterstellten Marktzinssatz von 1,5 Prozentpunkten steht ein Forward-Darlehen zu einem Zins von 2,0 Prozentpunkten zur Verfügung.
Erhöht sich der Marktzinssatz für Anschlussfinanzierungen bis zum Ende der Forward-Phase auf 3,0 Prozentpunkte, sind folgende Einsparungen möglich: Das Rechenbeispiel verdeutlicht, dass die Folgefinanzierungskosten durch die steigenden Zinssätze stark anwachsen. Sinnvoll ist es, durch ein Forward-Darlehen für die Folgefinanzierung günstigere Zinssätze für die weitere Entwicklung zu erzielen und die Folgefinanzierung zielgerichtet zu gestalten.
Die kleine Prämie auf den aktuellen Marktzins spielt kaum eine Rolle. Vorwärtsdarlehen: Der Terminkredit gibt ein hohes Maß an Planbarkeit für die Nachfolgefinanzierung. Darlehensnehmer können sich die derzeit vorteilhaften Zinssätze Jahre vor dem Auslaufen des Festzinssatzes absichern. Bei den meisten Anbietern wird das Forward-Darlehen bis zu 60 Monaten vor dem tatsächlichen Auszahlungstermin gewährt.
Manche Provider lassen dem Darlehensnehmer weitere sechs Monate mehr Freiraum und geben ihm damit Sicherheit für die ganze Forward-Phase und die Jahre des festgelegten Festzinssatzes. Idealerweise wissen Schuldner schon heute die monatlichen finanziellen Belastungen für das Immobiliendarlehen für die kommenden 15 oder 20 Jahre exakt auf den Centbetrag.
Die Konditionen variieren je nach Kreditgeberbank. In der Regel kann ein Terminkredit aufgenommen werden, wenn die laufende Finanzierung mehr als 12 und maximal 66 Monaten dauert. Echte und gefälschte Terminkredite: Wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen interessieren, stoßen Sie oft auf die Bezeichnungen „echtes“ oder „gefälschtes“ Forward-Darlehen.
Welche Bedingungen stehen hinter diesen Bedingungen für ein solches Forward-Darlehen? Bei einem echten Terminkredit handelt es sich um ein Folgedarlehen, bei dem die Zinszusage erst in der Vergangenheit eintritt. Bis zur Tilgung des Forward-Darlehens wird für jeden angefangenen Kalendermonat ein Zinszuschlag erhoben, der von Haus zu Haus variiert und häufig zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkte ausmacht.
In einigen Fällen wird für die ersten sechs bis zwölf Monaten keine solche Terminprämie erhoben. Beim fiktiven Terminkredit wird die neue Zinszusage unmittelbar nach Vertragsschluss begonnen, die Zahlung wird jedoch erst nach Ablauf der bisherigen Finanzierungen geleistet. Die Anzahl der unverzinslichen Angebote und die Frage, ob der zinslose Zeitraum bei Bedarf noch verlängerbar ist, variiert von Haus zu Haus.
Bei der Gegenüberstellung der Angebote von Terminkrediten ist zu beachten, dass die Zinsverpflichtung bei einem realen und einem fiktiven Terminkredit zu verschiedenen Zeiten anläuft. Dies bedeutet, dass ein gefälschtes Forward-Darlehen mit einem 10-jährigen Festzinssatz und z.B. zwölf nicht verzinslichen Terminkrediten mit einem realen Forward-Darlehen mit zwölf Terminkontrakten und einem 9-jährigen Festzinssatz vergleichbar ist.
Worin besteht der Unterschied zwischen einem realen und einem gefälschten Terminkredit? Im Falle eines realen Terminkredits wird die Zinsverpflichtung mit der Auszahlung des Darlehensbetrages begonnen. Beim fiktiven Forward-Darlehen hingegen läuft die Festzinsperiode ab dem Vertragsabschluss. Beispiel: Das Beispiel der Firma Egon möchte im Jahr 2016 ein Forward-Darlehen mit einem festen Zinssatz von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 3 Jahren abschliessen.
Die Zeitreihenfolge für ein echtes Forward-Darlehen: Bei einem gefälschten Forward-Darlehen ist die Situation völlig anders: July 2016: Abschluss des Vertrages durch die Firma Egon Exception, Beginn der Laufzeit. Am Beispiel wird klar, dass der Darlehensnehmer bei einem gefälschten Terminkredit mit festen Zinssätzen kostbare Zeit einbüßt und die vorteilhaften Zinssätze für weniger Zeit absichert.
Für den Abgleich der Bedingungen eines realen und eines fiktiven Terminkredits muss die effektive Zinsbindungsdauer berücksichtigt werden. Eine gefälschte Forward-Darlehen mit einem festen Zinssatz von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 3 Jahren entsprechen einem realen Forward-Darlehen mit einem festen Zinssatz von 7 Jahren. Jetzt enden die Zinsbindungen für beide Variante gleichzeitig und ein realitätsnaher Abgleich des Zinsniveaus und damit der Istkosten ist möglich.
Wie viel kosten Forward-Darlehen? Natürlich hat die Absicherung der derzeit vorteilhaften Zinssätze über einen längeren Zeitrahmen hinweg ihren Wert. Steigt die Verzinsung von Annuitätenkrediten nach Aufnahme des Terminkredits, geht der Zinsertrag der Bank ein. Deshalb berechnen Kreditinstitute und Sparkassen für jeden angefangenen Kalendermonat eine Prämie, die sie kostenlos und zinslos zur Verfügung stellen.
Bereits im Jahr 2015 stellte die Stiftung Warentest fest, dass die Prämie für ein Forward-Darlehen mit einer zwei- oder dreijährigen Forward-Phase für einen Zinssatz von weniger als 0,5 % bereitsteht. In der Regel gilt: Je weiter die vereinbarten Forwardphasen, desto größer die Aufschläge. Sollten Kreditinstitute und Sparkassen für die Forwardperiode relativ höhere Zinsprämien fordern, ist mit steigenden Zinsen für Baugelder zu rechnen.
Bei Anschlussfinanzierungen ist die Gebühr für die Veränderung der Grundpfandrechte ein wesentlicher Faktor. Nimmt eine neue Hausbank die Folgefinanzierung nach dem Auslaufen des Festzinssatzes auf, muss die Grundpfandrechte im Grundbucheintrag umgestellt werden. Oft schrecken Schuldner davor zurück, den Kreditgeber zu wechseln, um diese zu schonen. Wenn ein Darlehensnehmer als Folgefinanzierung seiner Baufinanzierungen einen Forward-Kredit beantragte, muss die Hausbank diesen zusätzlich finanzieren, d.h. z.B. auch einen Kredit aufnimmt.
Der Darlehensgeber investiert den Darlehensbetrag für diesen Zeitraum, da das Kapital in der Forward-Periode liegt. Beispiel: Für seine Hausbank gilt ein Terminkredit mit einem festen Zinssatz von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 4 Jahren. Der Darlehensbetrag wird bei Vertragsabschluß von einer anderen Hausbank ausgeliehen und für 4 Jahre angelegt.
Bei der vierjährigen Anlage wird davon ausgegangen, dass der Zins 1 Prozentpunkt pro Jahr unter dem Zins für einen Anlagezeitraum von 14 Jahren ist. Im Beispiel wird gezeigt, dass die Hausbank an dieser Position einen Schaden erlitten hat. Das berücksichtigt die Hausbank bei der Ermittlung der Forwardprämie; der Darlehensnehmer muss in der Tilgungsphase des Kredits einen höheren Zins, d.h. einen bestimmten Zinsbeitrag zahlt.
Die Zusatzkosten für ein Forward-Darlehen sind in einem solchen Marktumfeld wie dem derzeit niedrigen Zinsniveau niedrig. Sollten sich dagegen ansteigende Zinsen für Baugelder abzeichnen, wird auch das Forward-Darlehen teurer. Ab wann ist ein Terminkredit sinnvoll? Der Darlehensnehmer hofft wie beim Annuitätendarlehen, mit dem Forward-Darlehen einen langfristig niedrigen Zins zu haben.
Wenn die Zinssätze in der Folgezeit über den festgelegten Zins hinausgehen, amortisiert sich das Forward-Darlehen. Bei sinkenden Zinssätzen bezahlt der Darlehensnehmer jedoch unnötigerweise viel für die Folgefinanzierung des Baukredits. Ungeachtet dieses Restrisikos hat das Forward-Darlehen einen weiteren Vorteil zu bieten: Für seine Baufinanzierungen bekommt der Darlehensnehmer eine Planbarkeit.
Rückblickend auf die Entwicklung der Zinssätze für das im obigen Beispiel dargestellte Hypothekendarlehen wird deutlich, wie vorteilhaft ein Terminkredit trotz Zinsaufschlag sein kann. Beispiel: Drei Jahre vor dem Auslaufen des Festzinssatzes der laufenden Finanzierungen steht ein Forward-Darlehen zu einem Zins von 2,0 Prozentpunkten zur Verfügung. Der Marktzins war zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung auf 3,0 Prozentpunkte angestiegen.
In der folgenden Übersicht werden die Folgefinanzierungskosten gegenübergestellt: Die Kalkulation ergibt, dass das Forward-Darlehen zu einer signifikanten Kostenersparnis führen kann. Die Zinsersparnis beträgt zwar nur 1,0 Prozentpunkte, aber das Forward-Darlehen bringt in diesem Falle eine Kostenersparnis von 10.000 EUR. Bleiben die Zinssätze zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung konstant oder sinken sie gar, ist das Forward-Darlehen teuerer als eine übliche Endfinanzierung.
Eine Terminkreditvergabe wird immer dann empfohlen, wenn die Baugeldzinsen niedrig sind und die Verzinsung wieder stark ansteigen dürfte. Steigt der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen nicht, kann das Forward-Darlehen auch teuerer werden als eine Nachfolgefinanzierung. Für den Fall, dass ein Forward-Darlehen zur Folgefinanzierung in Erwägung gezogen wird, ist eine längerfristige und aufmerksame Beobachtung des Marktes im Voraus sehr zu empfehlen.
Ab wann kann ich ein Forward-Darlehen auflösen? Ein Terminkreditvertrag ist für die finanzierende Hausbank und den Darlehensnehmer bindend. Sinkende Zinssätze, eine geänderte Wohn- oder Einkommenslage und vieles mehr können dazu beitragen, dass diese Form der Finanzierung von Immobilien nicht mehr erwünscht ist. Wenn der Darlehensnehmer das Kreditangebot bei Ablauf nicht annimmt, hat die finanzierende Hausbank oder das Sparkasseninstitut Anspruch auf die so genannte Annahmeverweigerung.
Der Darlehensnehmer hat den entstandenen Sachschaden durch die Nichtannahmegebühr zu ersetzen. Der Unterschied zwischen den verlorenen Zinsen des Kreditnehmers und den eventuellen Zinserträgen bei der Veranlagung des Darlehensbetrages in Hypothekenpfandbriefe quantifiziert den entstandenen Zinsschaden für die Hausbank. Sie ist nicht dazu gezwungen, das Kapital auch wirklich in Hypothekenpfandbriefe zu investieren (BGH, Az. 7. November 2000, Az. 17/00).
Darüber hinaus muss die Hausbank auch die Kündigungsmöglichkeit der Immobilienfinanzierungen nach einer Frist von 10 Jahren in die Errechnung einbeziehen. Der Kunde kann kaum beurteilen, ob die Kalkulationen der Banken richtig sind. Wir empfehlen dringend, die Kalkulationen der Banken von Fachleuten überprüfen zu lassen, falls das Forward-Darlehen nicht angenommen wird.
In der Folgefinanzierung ist die Hausbank dazu angehalten, den Darlehensnehmer auf sein Rücktrittsrecht in einer genau festgelegten Weise hinzuweisen. In der Regel haben Konsumenten ein 14-tägiges Rücktrittsrecht mit einem Akkreditiv. In diesem Falle kann der Darlehensnehmer den Kaufvertrag auch Jahre später aufheben. Darlehensnehmer sollten auf jedenfall die Sachverständigen zu Rate ziehen, wenn sie diesen Weg in Betracht zögen.
Der Darlehensgeber kann von der BayernLB keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Darlehensgeber den Vertragsfehler nicht zu vertreten hat. Ein Baukredit kann vom Darlehensnehmer nach 10 Jahren beendet werden. Gleiches trifft zu, wenn feste Zinssätze für einen wesentlich größeren zeitlichen Rahmen abgeschlossen wurden. Bei Anschlussfinanzierungen über ein Forward-Darlehen entsteht aufgrund der Forward-Phase eine besondere Eigenschaft.
Dabei ist zu differenzieren zwischen Aufträgen, bei denen die Folgefinanzierung mit dem gleichen Dienstleister wie die bisherige und neuen Verträge geschlossen wurde. Nimmt ein Darlehensnehmer das Forward-Darlehen als Folgefinanzierung mit dem Darlehensgeber der laufenden Objektfinanzierung auf, spricht man von einer sogenannten „Prolongation“. Unter diesem Begriff versteht man eine Hypothekenverlängerung nach Ende der Zinsbindungsfrist bei demselben Provider.
Der Zeitraum von 10 Jahren bis zur ordentliche Kündigungsmöglichkeit startet in diesem Falle mit der Vertragsunterzeichnung für das Forward-Darlehen. Hierbei gilt die Vorwärtsphase. Eine andere Situation ergibt sich, wenn das Forward-Darlehen zur Folgefinanzierung bei einem anderen Darlehensgeber als der vorherigen eintritt. Die Laufzeit von 10 Jahren setzt in diesem Falle erst mit der Rückzahlung des Darlehensbetrages an den Darlehensnehmer ein.
In diesem Falle wird die Vorwärtsphase nicht in die Periodenberechnung einbezogen. Dies hat das LG für das Jahr 2015 über die ordentliche Auflösung von Terminkrediten entschieden (vgl. I-1 A 68/15). Darlehensnehmer, deren Kreditvertrag für Immobilienfinanzierungen eine Laufzeit von fast 10 Jahren hat, brauchen daher keinen Vorlaufgrund.
Anschließend gibt es die Chance, von den derzeit vorteilhaften Zinssätzen zu partizipieren. Die größten Vorteile von Terminkrediten liegen auf der Hand. 4. Diese Form der Folgefinanzierung ermöglicht es, den heutigen vorteilhaften Zins für eine entfernte Zukunft zu erhalten. Zudem wird dem Darlehensnehmer über viele Jahre hinweg eine hohe Plansicherheit geboten.
Fällt der Zins nach Abschluss des Vertrages, ist der Darlehensgeber an das nun kostspielige Kreditgeschäft geknüpft. Deshalb ist ein Forward-Kredit in Zeiten absolut niedriger Zinssätze möglich, in denen der Zins nahe bei 0 % ist.