Wer bietet die besten Angebote? Sie haben auch eine solide Basis für den Kauf eines Hauses, da weniger finanziert werden muss. Die beste Grundlage ist das Eigenkapital. Liegenschaftserwerb Wo gibt es die besten Kredite mit langen festen Zinssätzen von Saskia Littmann. Bauherren sollten die Aufnahme eines geförderten Darlehens bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Betracht ziehen.
Wohnungsbaufinanzierung – die 3 gängigsten Finanzierungsarten
Wer sich ein Eigenheim oder eine Liegenschaft kaufen will, muss sich darum kümmern, wie das Gebäude finanziert werden soll. Welches Darlehen zahlt sich aus? Welchen Kreditzeitraum sollten Sie vorgeben? Jetzt wollen wir uns auf die drei populärsten Finanzierungsformen für Eigenheime ausrichten. Dies ist die populärste Art der Eigenheimfinanzierung.
Du trittst als Darlehensnehmer bei deiner Hausbank auf und verhandelst einen Kredit. Für den Euroraum müssen Sie nun monatlich oder vierteljährlich in einer Tilgungsrate nachzahlen. Das hat den großen Vorzug, dass der Tarif immer gleich ist. Der Satz besteht aus zwei unterschiedlichen Komponenten.
Weil der Zinssatz immer gleich ist, bezahlen Sie am Beginn mehr Zins, als Sie zurückzahlen würden. Wenn Sie das Darlehen nicht mit einer letzten Tranche zurückzahlen können, müssen Sie über eine Folgefinanzierung nachdenken. Hier ist die vollständige Finanzierung von Liegenschaften eine Option. Sie finden sie jedoch nicht bei jedem Finanzinstitut.
Doch für die Bank selbst ist das Wagnis sehr hoch, weshalb die Ausgaben in der Regel vergleichsweise hoch sind. Dies hat den Nachteil, dass der Finanzierungsbetrag für ein Wohnhaus verhältnismäßig schnell nach Vertragsschluss zur Verfügung steht. Was ist die beste Finanzierung für die Eigenheimfinanzierung?
Wenn Sie nicht über genügend eigenes Eigenkapital verfügten, ist die derzeit gute Zinssituation von Vorteil und eine vollständige Finanzierung eine gute Entscheidung.
Immobilienkredite: Wie Sie den richtigen Leihgeber bekommen können
Plansicherheit – das macht den Standard-Bankkredit bei Bauherrn und Hausbesitzern so populär. Bei einem solchen „Annuitätendarlehen“ ist die Monatsrate des Wohnungsbaudarlehens immer gleich. Das Grundprinzip ist einfach: Der Zinssatz wird für einen bestimmten Zeitraum fixiert – zum Beispiel für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre (fester Zinssatz).
Diese setzen sich aus den zu Anfang fälligen Zinsen und einem Rückzahlungsbeitrag zusammen, der auch am Anfang bestimmt wird. Beispiel: Bei einem Kredit von 100.000 EUR liegt der Zinssatz bei fünf Prozentpunkten im Jahr bei 5000 EUR. Die feste Rückzahlung von einem Prozentpunkt des ursprünglichen Darlehens beläuft sich auf 1000 EUR. So gehen jährlich 6000 EUR an die Hausbank – und damit 500 EUR pro Jahr.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird das Darlehen in der Regel prolongiert. Danach gilt der aktuelle Zinssatz. Für die Kreditvergabe benötigen Kreditinstitute einen bestimmten Betrag an Eigenmitteln. Sie muss in der Regel 20 vom Hundert der gesamten Aufwände ausmachen. Hat man also 40.000 EUR am oberen Rand, kann das Einfamilienhaus 200.000 EUR betragen – nein, es darf maximal 190.000 EUR betragen.
Weil zum Kaufpreis wenigstens fünf vom Hundert der Kosten hinzukommen. Nicht jeder kann die vorteilhaften Zinssätze genießen, mit denen derzeit die Bank gerne wirbt. Der beste Zinssatz gilt laut Stiftungsrat für ein Darlehen bis zu 60 vom Hundert des Grundstückspreises. Eine 100-prozentige Finanzierung ist ebenfalls möglich – allerdings in der Regel mit hohen Aufgeldern.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenmittel, desto billiger das Darlehen. Was ist die Berechnung der monatlichen Gutschrift? Die Monatsrate ist nach dem Kapital der zweite limitierende Punkt für die Bausparsumme. Legen Sie zunächst den Höchstbetrag fest, den Sie pro angefangenem Kalendermonat für die Teilzahlung ausgeben können, und bestimmen Sie dann den Ist-Zins.
Vorsorglich werden 0,5 Prozentpunkte auf den tiefsten Preis aufgeschlagen; die billigsten Preise beziehen sich in der Regel nur auf äußerst stabile Bankkunden. Ausschlaggebend für den höchstmöglichen Immobilienpreis ist die Verbindung von Beteiligungskapital und dem für Sie erschwinglichen Höchstsatz. Was kann man tun, um die Zinssätze zu reduzieren? Beantragen Sie Kredite von Finanzintermediären und Diskontbanken, die im Netz leicht zu beschaffen sind.
Schauen Sie sich die Bedingungen der Bank an. Zum Beispiel, erhalten Sie einen besseren Zins, wenn Ihr Zinssatz nur 60 statt 80 Prozentpunkte des Wertes der Immobilie beträgt. Ähnlich verhält es sich, wenn die Kredithöhe steigt – oft werden z.B. Kredite ab 100.000 EUR etwas günstiger. Arrangieren Sie eine größere Anfangsrückzahlung als das normale Kreditvolumen von einem Prozentpunkt.
Manche Kreditinstitute gewähren einen kleinen Zinsabschlag für „schnelle Rückzahlungen“. Kurzfristige Fälligkeiten bringen Kostenersparnis: Ein Darlehen von 150.000 EUR mit einer fünfjährigen Festverzinsung kann über 100 EUR weniger pro Monat betragen als ein Darlehen mit einer fünfzehnjährigen Anleihe. Wenn Sie das Objekt verfrüht veräußern, kommen Sie in der Regel besser aus dem Darlehen raus als mit einer längeren Zeit.
Wenn Sie dazwischen z. B. durch Vererbung oder ein erhöhtes Gehalt einen Teil Ihrer Forderungen zurückzahlen, können Sie nach fünf Jahren weitere Zinserträge einsparen. Ausgerechnet heute sind die Zinssätze noch tief. Andererseits können Sie bei kurzen Zinsbindungen nach fünf Jahren auf einmal nicht mehr als 500 EUR pro Kalendermonat auszahlen.
Bei der Gegenüberstellung von Darlehensangeboten sollten Sie niemals den Nominalzinssatz (Zinsen, die Sie für Ihr Kreditgeschäft pro Jahr bezahlen müssen) betrachten, sondern immer den Effektivzinssatz (der auch die Bearbeitungs- und Maklergebühren der Banken enthält); dieser spiegelt die Geldbeträge realitätsnäher wider. Hinzu kommen z.B. Schätzungskosten, Provisionskosten, wenn Sie das Dokument nicht sofort aufrufen, oder Aufschläge für die Zahlung von Teilbeträgen.
Versucht immer, den Zinssatz so gering wie möglich zu gestalten, um kostspielige Zinssätze zu ersparen. Am Anfang sollten Sie so viel Kapital wie möglich investieren, um dies zu erzielen. Ist der finanzielle Handlungsspielraum groß genug, ist es besser, mit der Hausbank zwei statt einer anfänglichen Rückzahlung von einem Prozentpunkt pro Jahr zu stimmen – und wenn möglich drei.
Wenn die Zinsbindungsfrist nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren abläuft, nimmt man wieder sein ganzes Kapital und baut damit seine Verschuldung ab. Das ist eine Binsenwahrheit, aber viele Käufer von Eigenheimen beachten sie nicht: Die geringsten Zinszahlungen werden immer von demjenigen geleistet, der die geringsten Verbindlichkeiten hat. Vor der Verhandlung eines Kredits mit der Hausbank sollten Sie sich gut vorbereiten.
Vergleiche die Bedingungen mehrerer Kreditinstitute und achte auf zusätzliche Kosten, z.B. für die Bestimmung des Beleihungswertes – das ist der Betrag deiner Liegenschaft, von dem die Hausbank den maximalen Betrag deines Kredites abhängt. Es ist wahrscheinlicher, dass die Hausbank Ihnen mit Zusatzkosten hilft als mit dem Verlangen nach niedrigen Sätzen.
Suchen Sie auch nach einer Bestimmung im Darlehensvertrag, die es der Hausbank erlaubt, ihren Kreditanspruch nur dann an eine andere Person zu veräußern, wenn Sie einwilligen. Auf diese Weise schließt man aus, was vielen Schuldnern in den vergangenen Jahren passiert ist: Firmen wie z. B. die Firma Dr. Kleins sind in der Regel an der Spitze der niedrigsten Fremdkapitalgeber. Hochverdienend und gut aufgehoben, mit viel Kapital und als Absicherung ein qualitativ hochstehendes Wohnhaus in guter Lage.
Die Zinssätze sind für die meisten Verbraucher gestiegen. Sie liegen jedoch oft noch unter dem Bankendurchschnitt. Diskontkreditvermittler erhalten Gelder von allen Kreditinstituten im ganzen Land. Sie entlasten auch die Kreditinstitute von viel Aufwand und Zeit. Spezielle Wünsche wie die Möglichkeit einer außerplanmäßigen Tilgung, eine Laufzeit von weniger als fünf oder mehr als fünfzehn Jahren werden nicht immer mitberücksichtigt.
Es muss in der Lage sein, den Vermögenswert abzuschätzen, den möglichen Kreditzins aus seinem Gehalt und seinen Lebensunterhaltskosten zu berechnen und mit der Last zu verrechnen, die sich aus der Höhe des Darlehens und der Zinsen errechnet. Obwohl Kredite mit zunehmender Dauer der Zinsbindung zwar teuerer werden, kann sich dies vor allem in zinsgünstigen Phasen wie der jetzigen durchaus auszahlen.
Weil ein Darlehen wahrscheinlich nie so billig sein wird, wie es jetzt ist. Umschuldung, Warten oder Sicherung der vorteilhaften Zinssätze für das nachfolgende Anschlussdarlehen mit einem so genannten Forward-Darlehen. In der Regel ist es nicht sinnvoll, den bisherigen Darlehensvertrag in einen neuen, günstigeren umzuwandeln, da die Bank dafür hohe Kosten verlangt. Terminkredite werden teilweise mehrere Jahre im Vorhinein gewährt – allerdings mit einem erheblichen Zinsaufschlag: ein Prozent für zwei Jahre, ein Prozentsatz für vier Jahre.
„Trotzdem konnte man nie wissen, wie sich die Zinssätze entwickelten.“ „Wer die Zinsprämie für ein Forward-Darlehen zu übernehmen gedenkt, kann sich nun in jedem Falle ein vorteilhaftes Zinssatzniveau absichern. Diese Abbildung zeigt, ob sich ein Terminkredit für ein Anschlussdarlehen je nach Zinssatzentwicklung in zwei Jahren amortisiert.
Den Unentschlossenen bietet sich eine weitere Alternative: ein Forward-Darlehen mit Exit-Klausel. Liegt der Zins dann unter dem vereinbarten Wert, muss das Darlehen nicht aufgenommen werden. Steigt der Zins kräftig an, bezahlt der Konsument mehr als bei einem gewöhnlichen Terminkredit – allerdings mit Einsparungen gegenüber dem dann gültigen Zins. Vor einem Vertragsabschluss rät er aber auch nur wegen des tiefen Zinsniveaus.
Der Zeitpunkt, einen Darlehensantrag genau zu überprüfen, muss in jedem Falle sein.