Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie kaufen, bauen oder modernisieren, schätzt ein Wohnbaudarlehen-Rechner die monatliche Rate und die voraussichtliche Restschuld. Banken nennen solche Rechner meist Baufinanzierungs- oder Tilgungsrechner. Das Ergebnis unterstützt die Planung, ist aber weder eine Kreditzusage noch ein persönliches Angebot.
Diese Angaben brauchen Sie
Als Erstes sollten Sie klären, wie viel Geld Sie tatsächlich finanzieren müssen. Rechnen Sie zum Kaufpreis oder Bauvorhaben die zusätzlichen Kosten hinzu und ziehen Sie das Eigenkapital ab, das Sie dafür einsetzen wollen. Beim Immobilienkauf gehören dazu beispielsweise die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Maklerkosten fallen je nach Kauf an.
Setzen Sie nicht automatisch Ihr gesamtes verfügbares Geld als Eigenkapital ein. Eine Reserve für Reparaturen, Umzug und unerwartete Ausgaben schützt davor, nach dem Kauf finanziell zu knapp zu planen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als grobe Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Das ist keine gesetzliche Mindestanforderung und passt nicht zu jeder persönlichen Situation.
Für eine erste Berechnung benötigen Sie vor allem den Finanzierungsbedarf, den Sollzins, die anfängliche Tilgung und die gewünschte Sollzinsbindung. Der Sollzins ist der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Anteil des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Je nach Rechner geben Sie statt der Tilgung eine gewünschte Monatsrate oder eine Laufzeit ein.
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So entsteht die Monatsrate
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung in der Regel gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Deshalb zahlen Sie mit der Zeit weniger Zinsen und tilgen mit jeder Rate einen größeren Teil des Darlehens.
Eine grobe Schätzung der anfänglichen Monatsrate lautet:
Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt die Rechnung eine anfängliche Rate von rund 1.375 Euro im Monat. Die Rechnung dient nur als grobe Orientierung. Die genaue Berechnung hängt von den Vertragsbedingungen und der Berechnungsmethode des Anbieters ab.
Tilgung und Laufzeit vergleichen
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Monatsrate, baut die Schulden aber schneller ab. Eine niedrigere Tilgung entlastet das monatliche Budget, lässt jedoch länger eine größere Restschuld bestehen. Wie stark das wirkt, zeigt ein Rechenbeispiel der Volksbanken Raiffeisenbanken: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro und einem angegebenen Sollzins von 3,5 Prozent ergeben sich je nach Tilgung folgende Werte.
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Angegebene Rückzahlungsdauer |
|---|---|---|
| 1 Prozent | etwa 1.125 Euro | etwa 44 Jahre |
| 2 Prozent | etwa 1.375 Euro | etwa 31 Jahre |
| 3 Prozent | etwa 1.625 Euro | etwa 24 Jahre |
Die Werte sind gerundete Beispielrechnungen des Anbieters und keine aktuellen Konditionen. Sie zeigen, warum es sinnvoll ist, im Rechner mehrere Tilgungssätze auszuprobieren. Wählen Sie eine Rate, die sowohl eine zügige Rückzahlung ermöglicht als auch dauerhaft in Ihr Haushaltsbudget passt.
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Restschuld und Anschlussfinanzierung prüfen
Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins gilt. Sie ist nicht automatisch die Zeit, in der das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird. Bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, brauchen Sie für diesen Betrag eine Anschlussfinanzierung. Deren Zins und Monatsrate hängen dann von den geltenden Konditionen und dem neuen Tilgungsplan ab.
Achten Sie deshalb darauf, ob der Rechner die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ausweist. Testen Sie auch, wie sich eine andere Tilgung oder Zinsbindung auf diesen Betrag auswirkt. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Welche Variante passt, hängt unter anderem von der Rate ab, die Sie tragen können, und Ihrer Einschätzung des künftigen Finanzierungsbedarfs.
Bei festverzinslichen Darlehen können Sie nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unter bestimmten Voraussetzungen zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Vereinbarungen über Rückzahlungszeit oder Zinssatz können für den Fristbeginn eine Rolle spielen. Prüfen Sie im Zweifel den Vertrag und Ihre konkrete Situation, bevor Sie sich darauf verlassen.
Haushaltsbudget realistisch ansetzen
Eine rechnerisch mögliche Rate ist nicht automatisch eine tragbare Rate. Stellen Sie Ihren regelmäßigen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüber. Berücksichtigen Sie dabei auch unregelmäßige Ausgaben und künftige Kosten für die Immobilie, etwa Heizung, Versicherung, Instandhaltung und Reparaturen. Lassen Sie außerdem einen finanziellen Puffer für Veränderungen wie Einkommensausfälle oder höhere laufende Ausgaben.
Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens als eine verbreitete Obergrenze, die viele Banken für die Kreditrate heranziehen. Die Sparkasse nennt eine Orientierung von etwa 30 bis 40 Prozent. Solche Faustregeln ersetzen keine Haushaltsrechnung: Ein Haushalt mit hohen Nebenkosten oder weiteren Krediten braucht mehr Spielraum als ein Haushalt mit wenigen laufenden Verpflichtungen.
Finanzieren ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, wird laut Volksbanken Raiffeisenbanken aber besonders sorgfältig geprüft. Auch dann sollte eine Reserve für laufende Kosten und unerwartete Ausgaben erhalten bleiben. Entscheidend ist, dass die Rate nicht den gesamten monatlichen Überschuss aufbraucht.
Angebote fair vergleichen
Vergleichen Sie Rechnergebnisse nur direkt, wenn Sie in allen Rechnern dieselben Angaben verwenden. Dazu gehören Darlehensbetrag, Sollzins, Tilgung und Sollzinsbindung. Unterschiedliche Rechner verwenden nicht zwingend dieselben Annahmen und zeigen teils unterschiedliche Ergebnisse an.
Für den Vergleich konkreter Kreditangebote ist der effektive Jahreszins hilfreich. Er berücksichtigt neben dem Sollzins bestimmte kreditbezogene Kosten und macht Angebote dadurch besser vergleichbar. Prüfen Sie zusätzlich, ob der Vertrag Sondertilgungen oder Änderungen des Tilgungssatzes erlaubt. Solche Möglichkeiten hängen von den vereinbarten Bedingungen ab und sind nicht automatisch in jeder Berechnung enthalten.
