Wer ein Darlehen vorzeitig zurückzahlt, etwa nach dem Verkauf einer Immobilie, muss der Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie gleicht den Zinsverlust aus, der durch die frühere Rückzahlung entsteht. Ob sie fällig wird, hängt von der Darlehensart, möglichen Kündigungsrechten und der Berechnung der Bank ab.
Wann die Bank Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf
Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz kann eine vorzeitige Rückzahlung die Bank um vereinbarte Zinsen bringen. Für diesen Zinsverlust darf sie eine angemessene Entschädigung verlangen. Bei Immobiliendarlehen erlaubt § 490 Absatz 2 BGB eine vorzeitige Kündigung aus berechtigtem Interesse. Ein typischer Fall ist der Verkauf der Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient.
Nach dieser Regelung können Sie das Darlehen frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Die Kündigung muss außerdem die gesetzlichen Fristen einhalten. Auch bei berechtigter Kündigung kann die Bank eine Entschädigung für ihren ersatzfähigen Zinsverlust verlangen, sofern ein solcher Verlust anfällt.
Für allgemeine Verbraucherdarlehen, zum Beispiel Ratenkredite, gelten andere Regeln nach § 502 BGB. Auch dort darf die Bank nur dann eine Entschädigung verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Für Darlehen mit variablem Zinssatz gelten andere Kündigungsrechte als für Darlehen mit festem Zinssatz.
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Wann Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können
In bestimmten Fällen können Sie ein Darlehen gesetzlich kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Bei einem Darlehen mit gebundenem, also für eine vereinbarte Zeit festem Zinssatz kann der Darlehensnehmer zum Ende dieser Zinsbindung kündigen. Außerdem besteht nach § 489 BGB ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständigem Erhalt des Darlehens. Dafür gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Für die Zehnjahresfrist zählt grundsätzlich der Tag, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde, nicht der Tag der Vertragsunterschrift. Haben die Parteien später eine neue Rückzahlungszeit oder einen neuen Zinssatz vereinbart, kann diese Vereinbarung für den Fristbeginn zählen. Wer das Recht nutzen möchte, sollte deshalb Auszahlung und spätere Vertragsänderungen prüfen.
Ein Darlehen mit variablem Zinssatz lässt sich nach § 489 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nach einer Kündigung muss der geschuldete Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden, nachdem die Kündigung wirksam geworden ist. Andernfalls gilt die Kündigung als unwirksam.
Ratenkredit und Immobiliendarlehen
Für allgemeine Verbraucherdarlehen begrenzt § 502 Absatz 3 BGB die Entschädigung. Sie darf höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen. Liegt die verbleibende Laufzeit bei höchstens einem Jahr, gilt eine Grenze von 0,5 Prozent. Zusätzlich darf die Entschädigung die Zinsen nicht übersteigen, die bis zum vereinbarten Rückzahlungstermin noch angefallen wären. Maßgeblich ist jeweils der niedrigere Betrag.
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Für Immobiliendarlehen gelten diese Prozentgrenzen nicht. Bei einer Baufinanzierung richtet sich die Entschädigung nach dem ersatzfähigen Verlust sowie nach Vertrag und Gesetz. Die Bank darf nur einen Betrag verlangen, dessen Berechnung nachvollziehbar und rechtlich zulässig ist.
Wie die Bank die Entschädigung berechnet
Bei einer Immobilienfinanzierung hängt die Höhe unter anderem davon ab, wie lange die Bank rechtlich noch mit den vereinbarten Zinsen rechnen durfte und welche Zinserträge sie nach der Rückzahlung erzielen kann. Gerichte befassen sich dabei unter anderem mit zwei Verfahren: Beim Aktiv-Aktiv-Verfahren vergleicht die Bank die entgangenen Zinsen aus dem Darlehen mit den möglichen Erträgen aus einem neuen Kredit. Beim Aktiv-Passiv-Verfahren vergleicht sie die erwarteten Zahlungen aus dem Darlehen mit den Erträgen, die eine Anlage in festverzinslichen Wertpapieren bringen könnte.
Bei der Berechnung muss die Bank auch die Rechte berücksichtigen, die der Darlehensvertrag dem Kreditnehmer einräumt. Dazu zählen vereinbarte Sondertilgungen, also zusätzliche Rückzahlungen neben den regelmäßigen Raten. Der Bundesgerichtshof entschied 2016, dass Banken solche künftigen Sondertilgungsrechte bei der Berechnung grundsätzlich einbeziehen müssen. Den Zinsausfall darf die Bank nur für einen begrenzten Zeitraum ansetzen, der sich nach einem früheren Kündigungsrecht richten kann. Die Bank muss eingesparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen. Je nach Umständen kann sie auch besondere Arbeiten wegen der vorzeitigen Rückzahlung berücksichtigen.
Die Höhe der Entschädigung hängt von mehreren Faktoren ab. Sie entspricht keinem festen Prozentsatz der Restschuld. Wer den Betrag prüfen will, braucht den Darlehensvertrag samt Änderungen und den Tilgungsplan. Dazu kommen die Auszahlungstermine sowie die vollständige Berechnung der Bank.
Was im Vertrag stehen muss
Der Vertrag muss bestimmte Informationen zur Laufzeit, zu Kündigungsrechten und zur Berechnung der Entschädigung enthalten. Sind gesetzlich vorgeschriebene Angaben unzureichend, kann der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen sein. Bei Immobiliendarlehen ist das Datum des Vertragsabschlusses wichtig: Nach Angaben der Verbraucherzentrale gilt diese Ausschlussregel für Immobiliendarlehensverträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden.
Ob eine Vertragsklausel verständlich und ausreichend ist, hängt von ihrem genauen Wortlaut und dem übrigen Vertrag ab. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2025 zu einem Immobiliendarlehen aus dem Jahr 2018 zeigt das. Der BGH hielt die Informationen zur Berechnung in diesem konkreten Vertrag für ausreichend und wies die Rückforderung des Kreditnehmers ab. Das Urteil bestätigt nicht pauschal jede ähnlich formulierte Klausel.
So prüfen Sie die Forderung
Fordern Sie von der Bank eine nachvollziehbare Aufstellung an und vergleichen Sie diese mit Vertrag und Tilgungsplan. Achten Sie besonders darauf, welches Kündigungsrecht die Bank zugrunde legt, wie sie vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigt und welche ersparten Kosten sie abzieht. Prüfen Sie außerdem, ob die Vertragsangaben zur Berechnung und zu Ihren Kündigungsrechten verständlich sind.
Für die Prüfung sind vor allem diese Unterlagen hilfreich:
- Darlehensvertrag und spätere Änderungen
- Auszahlungstermine und Tilgungsplan
- Vereinbarungen über Sondertilgungen oder Ratenänderungen
- Kündigungsschreiben und Rückzahlungstermin
- vollständige Berechnung der Bank
Eine einzelne Forderung lässt sich nicht verlässlich mit einer bundesweiten Durchschnittssumme vergleichen, denn eine solche Summe ist nicht veröffentlicht. Auch ein Urteil zu einem bestimmten Vertrag ersetzt die Prüfung des eigenen Falls nicht. Eine Verbraucherzentrale oder eine auf Darlehensrecht spezialisierte Rechtsberatung kann die Unterlagen einordnen. Bei Zahlungsschwierigkeiten hilft eine anerkannte, kostenfreie Schuldnerberatung dabei, Alternativen zu einem weiteren Kredit zu prüfen.
