Wer den Kreditgeber für die Immobilienfinanzierung wechseln will, löst mit einem neuen Baukredit die Restschuld des bisherigen Darlehens ab. Am einfachsten ist der Wechsel zum Ende der Zinsbindung. Während der Zinsbindung gelten strengere Kündigungsregeln; eine niedrigere Rate bei einer anderen Bank genügt nicht.
Ob sich der Wechsel lohnt, hängt vom Zinssatz und der Restschuld ab. Auch die neue Laufzeit und die Wechselkosten zählen. Zu den Wechselkosten gehören eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung und Gebühren für die Grundschuld. Sie dient der Bank als Sicherheit und steht im Grundbuch.
Umschuldung oder Verlängerung?
Endet die Zinsbindung, stehen meist zwei Wege offen: Der bisherige Kreditgeber bietet eine Anschlussfinanzierung an, auch Prolongation genannt. Oder eine andere Bank löst das alte Darlehen mit einem neuen Kredit ab. In beiden Fällen wird der Kredit weiterfinanziert. Von einer Umschuldung im engeren Sinn spricht man nur, wenn eine andere Bank den alten Kredit ablöst.
Vergleichen Sie beide Angebote mit derselben Restschuld und ähnlichen Bedingungen für die Rückzahlung. Eine niedrigere Monatsrate macht ein Angebot nicht automatisch günstiger: Eine längere Laufzeit senkt die Rate, kann aber die insgesamt zu zahlenden Zinsen erhöhen. Die Bank prüft außerdem Ihre Bonität, also ob Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen können, bevor sie Ihnen ein konkretes Angebot macht. Ein beworbener Zinssatz ist daher keine Zusage für Ihre Finanzierung.
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Wann Sie den Baukredit kündigen können
Zum Ende der Zinsbindung können Kreditnehmer das Darlehen nach § 489 BGB kündigen, sofern keine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde. Die Kündigung ist mit einer Frist von einem Monat möglich und wird frühestens zum Ende der Zinsbindung wirksam. Bereiten Sie den Wechsel dann rechtzeitig mit einem neuen Kredit vor.
Auch bei einer langen Zinsbindung gibt es ein gesetzliches Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Maßgeblich ist grundsätzlich, wann die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat, nicht wann Sie den Vertrag unterschrieben haben. Gab es später eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder den Rückzahlungszeitraum, kann deren Datum für die Berechnung zählen. Sobald die Kündigung wirksam ist, muss der noch geschuldete Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden.
Vor Ablauf der Zinsbindung ist eine Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen möglich. § 490 BGB sieht sie bei einem berechtigten Interesse vor, zum Beispiel wenn der Kreditnehmer die belastete Immobilie anderweitig nutzen muss. Sie ist frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang des Darlehens möglich und erfolgt mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Ein bloßes Angebot mit niedrigerem Zinssatz begründet für sich genommen kein solches Kündigungsrecht.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Wird ein fest verzinstes Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit ersetzt sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen den finanziellen Nachteil, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Ob die Bank die Entschädigung verlangen darf und wie hoch sie ausfällt, hängt vom Vertrag und ihrer Berechnung ab.
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Die Entschädigung kann höher ausfallen, wenn der vereinbarte Kreditzins höher ist als der Zinssatz, den die Bank bei einer Wiederanlage des Geldes erhält. Auch die verbleibende Zeit bis zum Ende der Zinsbindung spielt eine Rolle. Sondertilgungsrechte und vereinbarte Möglichkeiten, die Rückzahlungsrate zu ändern, müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Prüfen Sie den Vertrag besonders sorgfältig, wenn die Bank eine Entschädigung fordert. Bei bestimmten fehlerhaften Vertragsangaben entfällt der Anspruch nach § 502 BGB; diese Regelung zu Informationsmängeln betrifft Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden. Die bekannten Obergrenzen von einem Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent gelten für allgemeine Verbraucherkredite. Sie sind keine pauschale Begrenzung für einen typischen, durch eine Grundschuld gesicherten Baukredit. Lassen Sie eine strittige Berechnung unabhängig prüfen.
Kosten beim Baukreditwechsel
Damit die Grundschuld dem neuen Kreditgeber als Sicherheit dient, muss sie beim Wechsel angepasst werden. Häufig lässt sie sich auf die neue Bank übertragen. Das kann günstiger sein, als die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen zu lassen. Die Kosten für eine Übertragung hängen vom Einzelfall ab. Eine Löschung mit anschließender Neueintragung kann ebenfalls Kosten verursachen. Bitten Sie um eine konkrete Kostenschätzung für Ihren Fall.
Auch sonstige Bankentgelte sollten Sie prüfen. Der Bundesgerichtshof erklärte eine bestimmte Klausel für unwirksam, mit der eine Sparkasse für die Bearbeitung eines Treuhandauftrags bei der Kreditablösung 100 Euro verlangte. Das Urteil erklärt deshalb nicht automatisch alle Gebühren für unwirksam. Eine Bank darf laut Verbraucherzentrale aber kein gesondertes Entgelt allein dafür verlangen, dass sie die Löschungsbewilligung für eine Grundschuld ausstellt. Kosten des Grundbuchamts können trotzdem anfallen.
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Fordern Sie zuerst beim bisherigen Kreditgeber den aktuellen Ablösebetrag und, falls Sie vorzeitig wechseln möchten, eine schriftliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an. Klären Sie zugleich, wann die Zinsbindung endet und wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Erfragen Sie auch mögliche Sondertilgungs- oder Ratenänderungsrechte. Diese Angaben bestimmen, wann Sie kündigen können und welche Kosten entstehen.
Vergleichen Sie anschließend das Angebot des bisherigen Kreditgebers mit einem konkreten Angebot einer anderen Bank. Achten Sie dabei auf den vereinbarten Zinssatz, die Dauer der Zinsbindung, die Tilgung und die Gesamtkosten. Rechnen Sie die Kosten für die Grundschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ein. Prüfen Sie auch, ob die neue Bank die bestehende Grundschuld übernimmt oder eine neue Eintragung verlangt.
Ein Forward-Darlehen kann den Zinssatz für eine spätere Anschlussfinanzierung frühzeitig festlegen. Dafür kann die Bank einen Zinsaufschlag verlangen. Außerdem bleibt die Vereinbarung bestehen, wenn die Marktzinsen bis zum Finanzierungsbeginn sinken. Überlegen Sie deshalb, ob Ihnen der festgelegte Zinssatz die möglichen Mehrkosten und die feste Bindung wert ist.
Wenn die Rate schon schwerfällt
Wer die laufende Rate nicht mehr zuverlässig zahlen kann, sollte früh mit der Bank sprechen und die Haushaltsrechnung prüfen. Eine Umschuldung hilft nur, wenn die neue Finanzierung tragbar ist und ihre Gesamtkosten passen. Ein weiterer Kredit ohne realistischen Rückzahlungsplan verschiebt das Problem und kann die Verschuldung vergrößern. Eine anerkannte Schuldnerberatung bietet kostenfreie Unterstützung bei Zahlungsproblemen.
