Wenn Sie im Ruhestand Geld brauchen und eine Immobilie besitzen, kann ein Seniorenkredit Ihnen Geld aus der Immobilie verschaffen. Der Begriff steht für verschiedene Finanzierungen. Bei einem häufigen Immobilienkredit zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen. Den Kreditbetrag zahlen Sie erst am Ende zurück.
Die Monatsrate ist niedrig, weil die Kreditschuld während der Laufzeit nicht sinkt. Am Ende der Laufzeit wird die Immobilie häufig verkauft oder der Kredit neu finanziert. Prüfen Sie, wie Sie den Kredit laut Vertrag zurückzahlen müssen und ob das zu Ihren Plänen für die Wohnung und den Nachlass passt.
Was als Seniorenkredit gilt
„Seniorenkredit“ ist keine einheitliche Produktbezeichnung. Ein Kredit kann diesen Namen tragen, obwohl er anders funktioniert als ein anderes Angebot mit derselben Bezeichnung. Entscheidend ist, wann und wie Sie das Geld erhalten, welche Zahlungen während der Laufzeit anfallen und wie Sie den Kredit am Ende zurückzahlen.
Die Verbraucherzentrale bezeichnet damit einen Immobilienkredit, bei dem eine Grundschuld auf der Immobilie als Sicherheit dient. Während der Laufzeit zahlen Sie meist nur Zinsen. Die Eigentümerin oder der Eigentümer behält die Immobilie. Bei einem gewöhnlichen Ratenkredit zahlen Sie Zinsen und einen Teil des Kreditbetrags in monatlichen Raten zurück. Bei einer Umkehrhypothek werden die Zinsen meist auf den Schuldenbetrag aufgeschlagen.
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Auch Leibrente und Teilverkauf sind keine Kredite im engeren Sinn. Bei einer Leibrente wird die Immobilie verkauft und dafür eine Zahlung vereinbart; häufig bleibt ein Wohnrecht bestehen. Beim Teilverkauf geht ein Teil des Eigentums auf den Käufer über. Die Vertragsbedingungen legen fest, welche Kosten anfallen und wie die weitere Nutzung geregelt ist.
So funktioniert der Immobilienkredit
Bei der üblichen Variante des Seniorenkredits erhalten Sie den Kreditbetrag auf einmal. Während der Laufzeit zahlen Sie Zinsen, tilgen aber den Kreditbetrag nicht regelmäßig. Am Ende wird die gesamte noch offene Kreditsumme fällig. Als Rückzahlung dient häufig der Verkauf der Immobilie. Wenn Sie oder Ihre Erben das Haus behalten möchten, ist dafür eine andere Finanzierung oder eine andere Geldquelle nötig.
Ein Rechenbeispiel zeigt den Unterschied zwischen Monatsrate und Gesamtschuld: Bei einem Kredit über 120.000 Euro und einem angenommenen Jahreszins von 6 Prozent betragen die reinen Zinsen 7.200 Euro im Jahr, also 600 Euro im Monat. Nach der Laufzeit sind die 120.000 Euro weiterhin offen. Das Beispiel erklärt nur die Rechnung und ist kein aktuelles Kreditangebot. Gebühren und weitere Kosten sind darin nicht enthalten.
Die Verbraucherzentrale beschreibt Kreditbeträge von meist höchstens 40 bis 50 Prozent des Immobilienwerts. Laufzeiten werden je nach Angebot vereinbart und können in einzelnen Fällen bis zu 40 Jahre betragen. Das sind Angaben zur beschriebenen Marktpraxis, keine gesetzlichen Ansprüche und keine Zusage für ein bestimmtes Angebot. Bestehen bereits Schulden auf der Immobilie, müssen sie nach Angaben der Verbraucherzentrale meist abgelöst oder neu finanziert werden.
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Was die niedrige Rate kostet
Weil Sie den Kreditbetrag nicht laufend zurückzahlen, bleibt die monatliche Zahlung zunächst niedriger als bei einem vergleichbaren Darlehen mit Tilgung. Die Zinsen fallen aber länger auf den vollständigen Kreditbetrag an. Eine kleinere Monatsrate bedeutet daher nicht automatisch geringere Gesamtkosten.
Planen Sie auch, wie Sie den Kredit am Ende zurückzahlen. Wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen wollen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung oder andere ausreichende Mittel. Ob eine neue Finanzierung dann zustande kommt und welche Konditionen gelten, steht heute nicht fest. Bei einem variablen Zinssatz gilt: Steigt der Zinssatz, steigen auch die laufenden Zinszahlungen.
Ein früher Verkauf kann ebenfalls teuer werden. Endet der Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, kann der Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen. Sie tragen außerdem weiterhin die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen. Der Kreditgeber übernimmt diese Pflichten nicht.
Umkehrhypothek und Verkauf
Bei einer Umkehrhypothek erhalten Sie Geld, das durch die Immobilie abgesichert ist. Je nach Vertrag bekommen Sie einen Einmalbetrag oder regelmäßige Zahlungen. Zinsen und Kreditbetrag werden meist erst am Ende zurückgezahlt, etwa nach einem Verkauf der Immobilie. Anders als beim beschriebenen Seniorenkredit zahlen Sie während der Laufzeit üblicherweise keine laufenden Zinsen. Stattdessen wachsen die Schulden durch die aufgelaufenen Zinsen.
Dadurch sinkt der Anteil des Immobilienwerts, der nach der Rückzahlung übrig bleibt. Die Verbraucherzentrale bezeichnet die Umkehrhypothek als vergleichsweise teuer und in Deutschland als kaum verfügbar. Außerdem hängt der Schutz der Erben davon ab, was konkret im Vertrag steht. Lassen Sie sich schriftlich erklären, ob die Immobilie allein für die Schulden haftet und was geschieht, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht. Der Name des Produkts sagt dazu nichts aus.
Bei Leibrente und Teilverkauf geben Sie Eigentum ganz oder teilweise ab. Das unterscheidet diese Modelle grundlegend von einem Kredit, bei dem Sie Eigentümer bleiben. Wenn Sie hauptsächlich Geld für den Ruhestand benötigen, sollten Sie deshalb auch prüfen, was ein Verkauf der Immobilie mit einem Umzug bedeuten würde. Welche Lösung passt, hängt unter anderem davon ab, ob Sie im Haus bleiben, Eigentum vererben oder möglichst viel Kapital freisetzen möchten.
Kreditprüfung im Ruhestand
Banken müssen vor dem Abschluss eines Verbraucherkredits die Kreditwürdigkeit prüfen. Nach § 505a BGB darf ein allgemeiner Verbraucherkredit nur vergeben werden, wenn keine erheblichen Zweifel an der Rückzahlung bestehen. Bei einem Verbraucherdarlehen, das durch eine Immobilie gesichert ist, muss die Prüfung ergeben, dass die vertraglichen Pflichten voraussichtlich erfüllt werden können. Die Banken betrachten, was Sie einnehmen und ausgeben, sowie Ihre übrige finanzielle Lage. Bei Rentnerinnen und Rentnern ist daher relevant, welche regelmäßigen Einkünfte während der gesamten Laufzeit zur Verfügung stehen.
Eine Altersgrenze und die individuelle Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit sind getrennte Kriterien. Eine Untersuchung des Instituts für Finanzdienstleistungen im Auftrag der Antidiskriminierungsstelle des Bundes aus dem Jahr 2023 ergab, dass 55 Prozent der befragten Banken Altersgrenzen für Verbraucherkredite und 71 Prozent für Immobilienkredite angaben. Die Zahlen gelten für die befragten Institute, nicht für alle Banken in Deutschland. Häufig bezogen sich die Grenzen darauf, bis zu welchem Alter ein Kredit zurückgezahlt sein musste.
Wie häufig ältere Menschen einen Kredit beantragen und abgelehnt werden, zeigen die verfügbaren Daten nicht. Auch Daten zu bereits vergebenen Krediten beantworten die Frage nicht, weil sie nur bewilligte Anträge erfassen. Auch die rechtliche Bewertung altersbezogener Ablehnungen ist nicht pauschal geklärt. Wird Ihr Kreditantrag abgelehnt, bitten Sie um eine nachvollziehbare Begründung. Ob eine Altersgrenze im Einzelfall rechtmäßig ist, lässt sich daraus allein nicht ableiten.
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Vergleichen Sie nicht nur die Monatsrate. Lassen Sie sich die vollständige Rückzahlung, die Kosten über die gesamte Laufzeit und die Bedingungen für einen vorzeitigen Verkauf erklären. Besonders wichtig sind diese Fragen:
- Wird der Kreditbetrag während der Laufzeit getilgt oder bleibt er vollständig offen?
- Ist der Zinssatz fest oder variabel? Wann endet eine vereinbarte Zinsbindung?
- Wie soll die offene Summe am Ende zurückgezahlt werden?
- Welche Kosten entstehen bei einem früheren Verkauf oder einer vorzeitigen Rückzahlung?
- Welche Folgen hat der Vertrag für Ihr Wohnrecht und für Ihre Erben?
Prüfen Sie, ob Ihr Haushaltsbudget die laufenden Zinsen und die Kosten für die Immobilie abdeckt. Rechnen Sie auch Instandhaltungskosten ein. Wenn die Rückzahlung nur durch einen späteren Verkauf möglich ist, sollten Sie klären, ob Sie tatsächlich ausziehen wollen und welche Alternative besteht, falls sich Ihre Pläne ändern.
