Wer einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen will, sollte zuerst prüfen, ob das Gesetz eine Kündigung erlaubt oder die Bank zustimmt. Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz können Kreditnehmer zehn Jahre, nachdem die Bank den gesamten Kredit ausgezahlt hat, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine frühere Kündigung setzt meist einen anerkannten Grund voraus und kostet oft eine Entschädigung.
Auch die Bank darf den Kredit nur unter gesetzlichen Voraussetzungen kündigen, etwa bei Zahlungsrückständen. Welche Rechte gelten, hängt unter anderem davon ab, wann die Bank das Darlehen ausgezahlt hat, ob die Parteien den Vertrag später geändert haben und was im Darlehensvertrag steht.
Kündigungsfristen beim Immobilienkredit
Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz erlaubt § 489 BGB die Kündigung nach zehn Jahren. Die Frist beginnt grundsätzlich, wenn die Bank den gesamten Kredit ausgezahlt hat, nicht schon mit der Unterschrift unter den Vertrag. Vereinbaren Kreditnehmer und Bank später eine neue Rückzahlungszeit oder einen neuen Zinssatz, beginnt die Zehnjahresfrist grundsätzlich mit dieser Vereinbarung.
Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Die Kündigung kann das ganze Darlehen oder einen Teil davon betreffen. Zahlen Kreditnehmer den fälligen Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Wer den Kredit ablösen möchte, sollte daher vorab klären, wann die Bank den offenen Betrag berechnet und wie die Rückzahlung finanziert wird.
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Weitere Fristen gelten zum Ende einer Zinsbindung und bei variablem Zinssatz. Endet die Zinsbindung vor dem vereinbarten Rückzahlungstermin und vereinbaren die Parteien keinen neuen Zinssatz, können Kreditnehmer mit einer Frist von einem Monat kündigen. Sie wird frühestens zum Ende der Zinsbindung wirksam. Ein Darlehen mit variablem Zinssatz können Kreditnehmer mit drei Monaten Frist kündigen.
Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung kündigen
Wer einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz vor Ablauf der Zinsbindung kündigen will, braucht nach § 490 BGB grundsätzlich einen anerkannten Grund. Ein typischer Grund ist der Verkauf der finanzierten Immobilie. Auch andere Umstände können im Einzelfall zählen, etwa wenn Kreditnehmer die Immobilie anderweitig nutzen müssen. Ob ein Grund ausreicht, hängt von den konkreten Umständen ab.
Diese Kündigung ist frühestens sechs Monate möglich, nachdem die Bank den gesamten Kredit ausgezahlt hat. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren finanziellen Schaden verlangen. Sie soll den Zinsverlust ausgleichen, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Ein Verkauf führt deshalb nicht automatisch zu einer kostenfreien Ablösung. Kreditnehmer sollten vor dem Verkauf bei der Bank eine Ablösesumme anfragen und sie in die Finanzplanung einbeziehen. In bestimmten Fällen kann die Bank statt der bisherigen Immobilie eine andere Sicherheit erhalten. Der Bundesgerichtshof hat diesen Weg als mögliche, von den Umständen abhängige Lösung behandelt. Ein Anspruch darauf, dass die Bank jede Ersatzsicherheit akzeptiert, folgt daraus nicht.
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Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist keine pauschale Kündigungsgebühr. Die Bank muss ihren direkt durch die vorzeitige Rückzahlung entstandenen Schaden berechnen und dabei gesetzliche Vorgaben beachten. Die Berechnung hängt unter anderem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und den vereinbarten Rückzahlungsmöglichkeiten ab.
Die bekannte Obergrenze von einem Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe gilt nicht allgemein für Immobilien-Verbraucherdarlehen. Sie sinkt auf 0,5 Prozent, wenn die Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt. Kreditnehmer sollten diese Werte daher nicht als Obergrenze für ihren Immobilienkredit annehmen.
Eine Entschädigung kann unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen sein. Das kommt etwa infrage, wenn der Vertrag erforderliche Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend enthält. Die Bewertung hängt vom konkreten Vertrag und vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab. Bei hohen Beträgen oder einer unklaren Berechnung lohnt sich eine unabhängige Prüfung, etwa durch eine Verbraucherzentrale oder eine Rechtsberatung.
Wenn die Bank kündigt
Bei Zahlungsrückständen darf die Bank einen Immobilien-Verbraucherkredit nur unter gesetzlichen Voraussetzungen kündigen. Dafür müssen mindestens zwei Raten hintereinander ganz oder teilweise unbezahlt sein. Bei einem Immobiliendarlehen muss der Rückstand außerdem mindestens 2,5 Prozent des vereinbarten Darlehensbetrags erreichen. Die Bank muss eine zweiwöchige Frist zur Zahlung setzen und zugleich darauf hinweisen, dass sie bei ausbleibender Zahlung die gesamte Restschuld verlangt. Bis zum Ablauf der Frist soll sie außerdem ein Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten.
Die Bank kann auch kündigen, wenn sich die finanzielle Lage der Kreditnehmer oder der Wert der Sicherheiten deutlich verschlechtert und dadurch die Rückzahlung gefährdet ist. Die gesetzlichen Voraussetzungen unterscheiden sich danach, ob das Darlehen bereits vollständig ausgezahlt wurde.
Eine Kündigung kann ernste Folgen haben. Wird die fällige Restschuld nicht bezahlt, kann die Bank unter den rechtlichen und vertraglichen Voraussetzungen die Grundschuld als Sicherheit verwerten lassen. Dazu kann auch eine Zwangsversteigerung gehören. Wer Schwierigkeiten mit den Raten bekommt, sollte deshalb früh Kontakt zur Bank aufnehmen und besprechen, ob sich die Rate reduzieren lässt, eine vorübergehende Aussetzung möglich ist oder eine andere Vereinbarung infrage kommt. Eine anerkannte Schuldnerberatung bietet ebenfalls Unterstützung; viele Beratungsstellen arbeiten kostenfrei.
Umschuldung vorab durchrechnen
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren kann einen Wechsel zu einer anderen Bank ermöglichen. Eine Umschuldung lohnt sich aber nur, wenn die neue Finanzierung tatsächlich zustande kommt und die Gesamtkosten passen. Die neue Bank prüft Einkommen und Ausgaben sowie die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer. Auch den Wert der Immobilie bezieht sie in die Prüfung ein. Außerdem können Kosten für die Übertragung der Grundschuld anfallen.
Vergleichen Sie deshalb die Zinssätze zusammen mit der verbleibenden Restschuld und der neuen Monatsrate. Beziehen Sie auch die Laufzeit und mögliche Kosten der Ablösung in den Vergleich ein. Fragen Sie die bisherige Bank nach dem frühestmöglichen Kündigungstermin und einer nachvollziehbaren Ablöserechnung. Holen Sie zugleich ein konkretes Finanzierungsangebot ein, bevor Sie die Kündigung absenden.
Kündigung und Widerruf unterscheiden
Eine Kündigung beendet den Vertrag nach den dafür geltenden Fristen und Voraussetzungen. Ein Widerruf ist ein eigenes rechtliches Mittel. Ob er möglich ist, hängt von den Vertragsunterlagen, den erteilten Informationen und dem geltenden Recht ab. Ob ein Widerruf noch möglich ist, lässt sich daher nicht aus den Regeln zur Kündigung ableiten. Beide Wege sollten getrennt geprüft werden.
Vor dem Kündigungsschreiben prüfen
Notieren Sie zunächst das Datum, an dem die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat, sowie spätere Vereinbarungen zu Zinssatz oder Rückzahlung. Diese Angaben entscheiden mit darüber, wann die Zehnjahresfrist beginnt. Prüfen Sie außerdem, wann die Zinsbindung endet und welche Sondertilgungsrechte bestehen. Klären Sie auch, welche Bedingungen für eine Umschuldung gelten.
Lassen Sie sich von der Bank schriftlich bestätigen, zu welchem Termin die Kündigung wirksam wird und welcher Betrag dann fällig ist. Wenn die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, bitten Sie um eine aufgeschlüsselte Berechnung. Stimmen die Vertragsangaben oder die Berechnung nicht nachvollziehbar, lassen Sie beides unabhängig prüfen, bevor Sie die Forderung akzeptieren.
