Beim Hauskauf in Deutschland prüft die Bank, ob Sie das Darlehen langfristig bezahlen können. Dafür betrachtet sie Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, bestehende Schulden und Ihre übrige finanzielle Lage. Der Immobilienwert allein reicht für eine Kreditzusage nicht aus.
Planen Sie eine Rate, die auch bei höheren laufenden Kosten oder veränderten Lebensumständen ins Budget passt. Kaufnebenkosten, Rücklagen und die spätere Anschlussfinanzierung gehören von Anfang an in die Rechnung.
So prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit
Vor dem Abschluss eines Immobiliendarlehens muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Sie darf den Kredit nur vergeben, wenn sie nach der Prüfung davon ausgeht, dass Sie Ihre Zahlungen vertragsgemäß leisten können. Dazu betrachtet sie unter anderem regelmäßige Einkünfte, Haushaltsausgaben, bestehende Kredite, weitere Zahlungsverpflichtungen und vorhandenes Vermögen.
Auch absehbare Veränderungen spielen eine Rolle. Dazu zählt beispielsweise ein möglicher Einkommensrückgang im Ruhestand. Bei einer Finanzierung mit späterer Anschlussfinanzierung muss die Bank außerdem wahrscheinliche Belastungen durch einen Zinsanstieg berücksichtigen. Der Wert des Hauses darf die Prüfung nicht hauptsächlich bestimmen; auch eine erwartete Wertsteigerung ersetzt keine tragfähige Rückzahlung.
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Ein gesetzlicher Höchstwert für die Monatsrate, etwa ein fester Prozentsatz des Nettoeinkommens, gilt nicht für alle Haushalte. Die Bank beurteilt Ihre finanzielle Lage im Einzelfall und entscheidet, welche Nachweise sie braucht. Vor Vertragsabschluss muss sie Ihnen mitteilen, welche Informationen und Nachweise erforderlich sind.
Die eigene Rate berechnen
Legen Sie zuerst fest, welche Monatsrate in Ihr Budget passt. Addieren Sie Ihre regelmäßigen Nettoeinkünfte. Ziehen Sie davon die laufenden Ausgaben, bestehenden Kreditraten und festen Zahlungsverpflichtungen ab. Berücksichtigen Sie außerdem Rücklagen für Reparaturen, unerwartete Ausgaben und mögliche Veränderungen Ihrer Lebenssituation. Der verbleibende Betrag zeigt, wie viel Geld für Zins und Tilgung übrig bleibt.
Diese Haushaltsrechnung sollte auch die Kosten nach dem Kauf abbilden. Neben der Kreditrate fallen etwa Ausgaben für Energie, Versicherungen und Instandhaltung an. Bei einem älteren Haus bleibt durch notwendige Renovierungen oder Modernisierungen weniger Geld für die Kreditrate übrig. Eine Rate, die nur dann passt, wenn keine unerwarteten Kosten auftreten, lässt wenig finanziellen Spielraum.
Die Bank führt eine eigene Kreditwürdigkeitsprüfung durch. Ihre Rechnung ersetzt diese Prüfung nicht, hilft aber dabei, ein realistisches Kaufbudget festzulegen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Ihre persönliche Belastungsgrenze vor der Suche festzulegen. Entscheiden Sie nicht allein danach, wie viel Kredit die Bank Ihnen grundsätzlich anbietet.
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Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Als grobe Orientierung empfiehlt die Verbraucherzentrale, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten mit eigenem Geld zu bezahlen. Das ist keine gesetzliche Mindestquote und garantiert keine Kreditzusage. Weniger Eigenkapital schließt eine Finanzierung nicht automatisch aus. Sie brauchen dann aber einen höheren Kredit, zahlen möglicherweise höhere Zinsen und brauchen länger, bis der Kredit zurückgezahlt ist.
Planen Sie die Kaufnebenkosten getrennt vom Kaufpreis ein. Beim Grundstückskauf fallen unter anderem Kosten für die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch an; hinzu kommt die Grunderwerbsteuer. Ihre konkrete Höhe hängt auch vom Bundesland ab. Weitere Kosten entstehen je nach Kauf etwa durch eine Maklerin oder einen Makler, eine neue Küche oder Arbeiten am Haus.
Setzen Sie nicht automatisch sämtliche Ersparnisse für den Kauf ein. Eine Reserve hilft, notwendige Reparaturen und andere unerwartete Ausgaben zu bezahlen, ohne dafür einen zusätzlichen Kredit aufnehmen zu müssen. Prüfen Sie daher, wie viel Eigenkapital nach Kauf und Einzug tatsächlich verfügbar bleibt.
Annuitätendarlehen und Zinsbindung
Das Annuitätendarlehen ist eine verbreitete Form der Immobilienfinanzierung. Dabei zahlen Sie während einer vereinbarten Zinsbindung eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate zahlen Sie einen Teil der Schuld zurück. Dadurch sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Summe heißt Restschuld. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, deren Konditionen vom dann geltenden Zinsniveau und Ihrer finanziellen Lage abhängen.
Eine längere Zinsbindung schützt länger vor steigenden Zinsen, kann aber mit einem Zinsaufschlag verbunden sein. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht zugleich die Monatsrate. Wählen Sie die Kombination so, dass die Rate in Ihr Budget passt und die verbleibende Schuld am Ende der Zinsbindung überschaubar bleibt.
Achten Sie auch auf vertragliche Flexibilität. Sondertilgungen oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen, können hilfreich sein, wenn sich Ihr Einkommen verändert oder Sie zusätzliches Geld erhalten. Solche Rechte gelten nur, wenn sie im Vertrag vereinbart sind. Die Verbraucherzentrale nennt jährliche Sondertilgungen von fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme als mögliche Vertragsoptionen, nicht als automatisch geltenden Anspruch.
Angebote richtig vergleichen
Vergleichen Sie nicht nur die Monatsrate. Prüfen Sie auch den effektiven Jahreszins, die anfängliche Tilgung, die Dauer der Zinsbindung, die Restschuld am Ende dieser Frist und vereinbarte Sondertilgungsrechte. Eine niedrige Rate kann mit einer geringen Tilgung einhergehen und dadurch eine höhere Restschuld hinterlassen.
Die Bank muss vor Vertragsabschluss ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt bereitstellen. Das Merkblatt enthält wichtige Informationen zum Angebot. Lesen Sie außerdem die Vertragsbedingungen zu möglichen Gebühren, Tilgungsänderungen und einer vorzeitigen Rückzahlung.
Für die Zinshöhe gibt es keinen einheitlichen Wert, der für jedes Angebot gilt. Die Bundesbank veröffentlicht Statistiken zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte. Sie unterscheidet dabei unter anderem danach, wie lange der anfängliche Zinssatz gilt. Ein Durchschnittswert beschreibt den Markt und ist kein persönliches Angebot. Vergleichen Sie konkrete Angebote daher für dieselbe Kreditsumme, Zinsbindung und Tilgung.
Unterlagen und Antrag
Die Bank teilt mit, welche Informationen und Nachweise sie für die Prüfung benötigt. Je nach Kreditgeber und persönlicher Lage können dazu Einkommensnachweise, Angaben zu bestehenden Verpflichtungen und Unterlagen zur Immobilie gehören. Es gibt keine einheitliche Unterlagenliste für alle Banken.
Reichen Sie die verlangten Angaben vollständig und rechtzeitig ein. Unklare oder fehlende Informationen erschweren die Prüfung und können den Abschluss verzögern. Prüfen Sie vor einer Unterschrift außerdem, welches Dokument Sie erhalten haben: Eine erste Einschätzung zur Finanzierung und ein unterschriftsreifer Darlehensvertrag haben nicht dieselbe Bedeutung. Verlassen Sie sich nicht auf eine pauschale Aussage zur Bindungswirkung, sondern lesen Sie die konkreten Bedingungen.
Förderungen prüfen
Staatlich geförderte Kredite können Ihre Finanzierung ergänzen, wenn Sie die jeweiligen Bedingungen erfüllen. Die KfW bietet unterschiedliche Programme für bestimmte Vorhaben und Personengruppen an. Manche richten sich an Menschen, die eine Immobilie selbst nutzen, andere knüpfen beispielsweise an die Familiensituation oder an eine geplante Sanierung an.
Prüfen Sie die Förderbedingungen vor dem Kauf und vor der Antragstellung. Einkommensgrenzen, förderfähige Vorhaben und mögliche Antragswege unterscheiden sich je nach Programm und können sich ändern. Eine Förderung ersetzt weder die Kreditwürdigkeitsprüfung noch die eigene Haushaltsrechnung.
Risiken während der Laufzeit
Eine feste Rate gibt während der Zinsbindung Planungssicherheit. Sie schützt jedoch nicht automatisch vor höheren Finanzierungskosten danach. Je niedriger die Tilgung ausfällt, desto größer ist die Restschuld, die Sie später weiterfinanzieren müssen. Planen Sie deshalb die Anschlussfinanzierung mit ein, statt nur die erste Rate zu betrachten.
Auch ein Verkauf vor Ende der Zinsbindung kann Kosten auslösen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Für Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren besteht nach vollständiger Auszahlung grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht zehn Jahre später mit einer Frist von sechs Monaten. Die genaue Anwendung hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Bei Immobilienkrediten dient in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank. Bleiben die Raten dauerhaft aus, kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen die Immobilie verwerten lassen. Wenn die Zahlungen nicht mehr tragbar sind, sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen und eine kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatung einbeziehen. Ein neuer Kredit löst Zahlungsschwierigkeiten nicht automatisch und kann die Gesamtverschuldung erhöhen.
