Bei einem Kredit deckt die Rate meist Zinsen und Tilgung ab; die Tilgung senkt die Restschuld. Für Sondertilgungen und eine vorzeitige Ablösung gelten je nach Kreditart unterschiedliche Vertrags- und Gesetzesregeln: Ratenkredite unterliegen anderen Vorgaben als Immobilienkredite.
Ob sich eine Sondertilgung lohnt, hängt vom Kreditzins, möglichen Kosten der vorzeitigen Rückzahlung und Ihrem verfügbaren Geld ab. Eine schnellere Rückzahlung spart häufig Zinsen, lässt aber weniger Rücklagen für unerwartete Ausgaben.
So sinkt die Restschuld beim Kredit
Bei einem Ratenkredit mit gleichbleibender Monatsrate fließt ein Teil der Zahlung in die Zinsen und der übrige Teil in die Tilgung. Weil die Zinsen auf die noch offene Kreditsumme berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit. Dadurch steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate.
Bei Immobilienkrediten ist das Annuitätendarlehen verbreitet. Während der vereinbarten Sollzinsbindung bleibt die Monatsrate in der Regel gleich, während sich ihre Zusammensetzung verändert. Die anfängliche Tilgung bezeichnet den jährlichen Tilgungsanteil zu Beginn, ausgedrückt als Prozentsatz der ursprünglichen Kreditsumme. Mit einer höheren anfänglichen Tilgung sinkt die Restschuld schneller. Der anfängliche Tilgungssatz zeigt jedoch nicht den gesamten Rückzahlungsverlauf.
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Ein Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale zeigt die Berechnung: Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit 3 Prozent Zins und 3 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 1.000 Euro. Zu Beginn entfällt ein Teil der Rate auf Zinsen und der übrige Teil auf Tilgung. Später sinkt der Zinsanteil, während ein größerer Teil der Rate die Kreditsumme verringert. Nach zehn Jahren bleibt in diesem Rechenbeispiel eine Restschuld von etwas mehr als 130.000 Euro. Das ist eine Modellrechnung, keine Aussage über aktuelle Angebote.
Bei einer Immobilienfinanzierung ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung besonders wichtig. Reicht die vereinbarte Laufzeit nicht für die vollständige Rückzahlung, benötigen Sie für den verbleibenden Betrag eine Anschlussfinanzierung.
Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die der Kreditvertrag ausdrücklich erlaubt. Bei Immobilienkrediten legen Verträge dafür häufig Höchstbeträge und Zeiträume fest. Prüfen Sie, wie viel Sie zahlen dürfen, wann die Zahlung eingehen muss und ob sie die Restlaufzeit oder die künftige Monatsrate verändert. Auch die Möglichkeit, den vereinbarten Tilgungssatz anzupassen, steht nicht in jedem Vertrag.
Eine vorzeitige Rückzahlung geht über den vereinbarten Zahlungsplan hinaus und kann den ganzen Kredit oder einen Teil davon betreffen. Bei einem Ratenkredit können Sie als Verbraucherin oder Verbraucher den Kredit grundsätzlich ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Dann sinken die Zinsen und sonstigen Kosten für die verbleibende Laufzeit anteilig.
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Bei einem fest verzinsten Verbraucherkredit kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Entschädigung für ihren unmittelbaren finanziellen Schaden verlangen. Für allgemeine Verbraucherkredite gilt eine Obergrenze: Die Entschädigung darf höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen. Liegt die vereinbarte Rückzahlung höchstens ein Jahr entfernt, gilt höchstens 0,5 Prozent. Außerdem darf die Entschädigung nicht höher sein als die Zinsen, die bis zum vereinbarten Rückzahlungstermin angefallen wären. Maßgeblich ist also jeweils die niedrigere Grenze.
Diese Prozentgrenzen gelten nicht pauschal für Immobilienkredite. Während einer vereinbarten Sollzinsbindung können Sie einen Immobilienkredit grundsätzlich nur vorzeitig zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein vertraglich vereinbartes Recht auf Sondertilgung ist davon zu unterscheiden: Es erlaubt Zahlungen innerhalb der festgelegten Vertragsbedingungen. Fragen Sie die Bank vor einer größeren Zahlung schriftlich: Wie hoch ist die mögliche Restschuld? Fällt eine Entschädigung an, und wie wird sie berechnet?
Immobilienkredit nach zehn Jahren kündigen
Für fest verzinste Darlehen sieht § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein gesetzliches Kündigungsrecht vor: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Haben Sie später neu vereinbart, wann Sie zurückzahlen oder welcher Zinssatz gilt, zählt für die Zehnjahresfrist grundsätzlich der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
Dieses Kündigungsrecht ist von einer Sondertilgung zu unterscheiden. Es ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen, das Darlehen nach Ablauf der Frist zu kündigen und zurückzuzahlen. Wenn Sie eine Ablösung planen, lassen Sie sich von der Bank den genauen Kündigungstermin und die dann noch offene Summe bestätigen.
Wann sich eine Sondertilgung lohnt
Eine Sondertilgung senkt die Kreditsumme, auf die künftig Zinsen berechnet werden. Wie stark sich dadurch die Gesamtkosten oder Laufzeit verändern, hängt vom Vertrag ab. Vergleichen Sie den Zinsvorteil mit möglichen Rückzahlungskosten und überlegen Sie, wofür Sie das Geld sonst verwenden würden.
Behalten Sie außerdem genug Geld für absehbare Ausgaben und Notfälle. Eine Rückzahlung kann finanziell sinnvoll sein und zugleich Ihre sofort verfügbaren Rücklagen verkleinern. Wenn Sie mehrere Schulden haben, prüfen Sie auch deren Zinssätze und Kosten. Die BaFin weist darauf hin, dass es sinnvoll sein kann, teure Schulden abzubauen, statt Geld anzulegen. Das ist keine allgemeingültige Regel: Entscheidend sind unter anderem Kreditkosten, Anlagerisiko und der persönliche Bedarf an schnell verfügbarem Geld.
Kreditraten im Haushaltsbudget
Die Bundesbank ermittelte für verschuldete Haushalte in ihrer Erhebung zu den Finanzen privater Haushalte 2023, dass Zins- und Tilgungszahlungen durchschnittlich 18 Prozent des Nettoeinkommens ausmachten. Bei 13 Prozent der verschuldeten Haushalte lag der Anteil über 30 Prozent. Diese Werte umfassen unterschiedliche Schulden und beschreiben weder eine typische Immobilienrate noch eine empfohlene Tilgungshöhe.
Achten Sie darauf, dass die Rate zu Ihrem Haushaltsbudget passt. Rechnen Sie vor einer Sondertilgung alle laufenden Verpflichtungen und regelmäßigen Ausgaben ein. Wenn die Kreditraten bereits schwer zu tragen sind, nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur Bank auf und wenden Sie sich an eine kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatung. Ein weiterer Kredit löst Zahlungsprobleme nicht automatisch und kann die Belastung erhöhen.
