Beim Wohnungskauf in Deutschland brauchen Sie meist einen Immobilienkredit, den Sie in monatlichen Raten zurückzahlen. Häufig sichert die Bank den Kredit mit einer Grundschuld ab, einem im Grundbuch eingetragenen Recht an der Wohnung. Wie viel Sie finanzieren können, hängt auch von Ihrem Eigenkapital, den Kaufnebenkosten und den laufenden Wohnungskosten ab.
Legen Sie zuerst fest, welche monatliche Belastung Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann. Vergleichen Sie danach Kredithöhe, Zinsbindung und Rückzahlung. Die Rate muss auch dann ins Budget passen, wenn Hausgeld oder Reparaturen anfallen.
So funktioniert der Wohnungskredit
Für den Kauf einer Eigentumswohnung ist ein Annuitätendarlehen verbreitet. Dabei enthält jede Monatsrate einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil; dieser entspricht dem Betrag, um den Sie Ihre Kreditschuld verringern. Während einer vereinbarten Zinsbindung bleibt die Rate in der Regel gleich. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist der Kredit danach noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld. Für die Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung, also eine neue Finanzierung für den noch offenen Betrag. Liegt der Zinssatz dann höher, steigt bei gleicher Laufzeit die Monatsrate oder Sie müssen den Kredit länger zurückzahlen. Eine längere Zinsbindung und eine höhere anfängliche Tilgung senken dieses Risiko. Sie können aber die Monatsrate erhöhen oder zu anderen Kreditkonditionen führen.
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Achten Sie deshalb nicht allein auf die anfängliche Monatsrate. Prüfen Sie auch, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt. Zusätzlichen Spielraum bieten Sondertilgungen, also Rückzahlungen neben den Monatsraten, und die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Der Tilgungssatz ist der Anteil der Kreditrate, der Ihre Schuld verringert. Der Vertrag muss diese Rechte vorsehen.
Kauf- und laufende Kosten der Wohnung
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Finanzierungsbedarfs. Hinzu kommen Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Außerdem fallen Kosten für Notar und Grundbucheintrag an. Bei einem Kauf über einen Makler können weitere Kosten hinzukommen. Ermitteln Sie diese Kosten für den konkreten Ort und nehmen Sie sie in den Finanzierungsplan auf.
Auch nach dem Kauf kostet eine Eigentumswohnung monatlich Geld. Neben der Kreditrate zahlen Sie Hausgeld für laufende Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft, zum Beispiel für gemeinschaftliche Gebäudekosten. Planen Sie außerdem Geld für Versicherungen, Steuern, Instandhaltung und mögliche Reparaturen ein. Bei Wohnungen können größere Arbeiten am Gebäude zusätzliche Zahlungen auslösen. Prüfen Sie daher vor dem Kauf, welche Arbeiten am Gebäude anstehen und wie viel Geld die Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen zurückgelegt hat. Einen allgemein passenden Rücklagenbetrag oder ein deutschlandweit übliches Hausgeld gibt es nicht; beides hängt unter anderem vom Gebäude und seinem Zustand ab.
Erstellen Sie Ihr Haushaltsbudget mit den erwarteten Kosten nach dem Einzug. Ziehen Sie von Ihrem Einkommen zunächst die regelmäßigen Ausgaben ab, einschließlich Hausgeld und Rücklagen für Reparaturen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, zwischen dem monatlichen Überschuss und der Kreditrate einen Puffer von ungefähr zehn Prozent einzuplanen; die Rate sollte also nicht den gesamten Betrag aufbrauchen, der nach Ihren laufenden Ausgaben übrig bleibt.
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Eigenkapital für den Wohnungskauf
Mit mehr Eigenkapital sinkt der Kreditbetrag und damit die Summe, auf die Sie Zinsen zahlen. Als allgemeine Orientierung nennt die Verbraucherzentrale einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Die 20 bis 30 Prozent dienen als Orientierung. Der Anteil ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und garantiert keine Kreditzusage durch eine Bank. Die tatsächlichen Anforderungen hängen auch von Ihrer finanziellen Situation, der Immobilie und dem Kreditgeber ab.
Setzen Sie nicht automatisch Ihre gesamten Ersparnisse ein. Nach dem Kauf sollten genug Mittel für unvorhergesehene Ausgaben und Reparaturen verfügbar bleiben. Vergleichen Sie deshalb zwei Größen: den Finanzierungsbedarf, wenn Sie mehr Eigenkapital einsetzen, und den verbleibenden Geldpuffer für den Alltag. Eine niedrigere Kreditsumme hilft wenig, wenn danach kein finanzieller Spielraum mehr vorhanden ist.
Zinsen richtig einordnen
Zinsdurchschnitte geben eine Orientierung für den Markt, sagen aber nicht voraus, welches Angebot Sie erhalten. Für August 2026 betrug der durchschnittliche effektive Jahreszins neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte laut den zugrunde liegenden Bundesbank-Statistiken 4,01 Prozent; bei Krediten mit einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als fünf bis zehn Jahren lag er bei 3,81 Prozent. Diese Monatswerte zeigen den Durchschnitt für alle in diesem Monat neu abgeschlossenen Kredite. Ihr persönliches Angebot hängt unter anderem von Eigenkapital, Einkommen, Kreditbetrag, Immobilie und Zinsbindung ab.
Ein Rechenbeispiel zeigt, wie Zins und Tilgung die mögliche Kredithöhe beeinflussen: Bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einer jährlichen Gesamtbelastung von fünf Prozent für Zins und Tilgung ergibt sich rechnerisch ein möglicher Kredit von 240.000 Euro. Das ist ein vereinfachtes Beispiel der Verbraucherzentrale, keine persönliche Empfehlung und kein Kreditangebot. Hausgeld, Kaufnebenkosten und andere Ausgaben kommen zusätzlich hinzu.
Auch Immobilienpreise entwickeln sich regional unterschiedlich. Destatis meldete für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der bundesweite Wert umfasst Wohnungen und Häuser und sagt nichts Verlässliches über den Preis einer bestimmten Wohnung oder Stadt aus. Kalkulieren Sie deshalb mit dem konkreten Objekt und behandeln Sie erwartete Wertsteigerungen nicht als sichere Einnahme.
Förderkredit für selbst genutztes Wohneigentum
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Hauses in Deutschland mit einem Kredit von bis zu 100.000 Euro je Vorhaben. Es handelt sich um einen Kredit, nicht um einen Zuschuss. Sie können den Förderkredit in die Gesamtfinanzierung einbeziehen. Prüfen Sie trotzdem, ob Sie die gesamten Kosten des Kaufs dauerhaft tragen können.
Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen, bevor Sie Ihre Finanzierung festlegen. Ob Sie den Kredit bekommen und zu welchen Konditionen, hängt von den aktuellen Programmregeln und Ihrer Situation ab. Planen Sie den KfW-Kredit außerdem gemeinsam mit der übrigen Finanzierung, damit Laufzeiten und Rückzahlungen zueinander passen.
Wohnungskredit vorzeitig zurückzahlen
Während einer festen Zinsbindung können Sie einen Immobilienkredit nicht grundsätzlich jederzeit kostenfrei zurückzahlen. Für eine vorzeitige Rückzahlung eines festverzinsten Immobiliar-Verbraucherdarlehens gelten gesetzliche Voraussetzungen. Ein berechtigtes Interesse kann eine vorzeitige Rückzahlung ermöglichen; unter bestimmten Bedingungen darf die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Entscheidend sind der Vertrag und der konkrete Anlass.
Daneben gibt es ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs können Darlehensnehmer einen festverzinslichen Kredit grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Erhalt des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz geschlossen, gilt der gesetzliche Bezugspunkt entsprechend der Regelung im Gesetz. Das bedeutet nicht, dass Sie den Kredit während der Zinsbindung jederzeit kostenlos zurückzahlen können.
Wenn die Rate nicht mehr passt
Rechnen Sie vor der Unterschrift durch, wie sich Ihr Budget verändert, wenn Einkommen sinkt oder Ausgaben steigen. Falls Sie bereits Schwierigkeiten haben, eine Kreditrate zu zahlen, nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit dem Kreditgeber auf und wenden Sie sich an eine anerkannte, kostenfreie Schuldnerberatung. Ein zusätzlicher Kredit zur Deckung laufender Raten verschiebt die Belastung und kann sie vergrößern. Besprechen Sie deshalb zuerst Möglichkeiten wie eine Anpassung der Rückzahlung und lassen Sie Ihre finanzielle Lage unabhängig prüfen.
