Bei größeren Krediten in Deutschland geht es meist um eine Immobilienfinanzierung. Für die Tragbarkeit der Monatsrate sind vor allem Zinssatz und anfängliche Tilgung entscheidend. Hinzu kommt die Zinsbindung: Sie bestimmt, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt.
Ein frei verwendbarer Ratenkredit in dieser Höhe unterscheidet sich vom Immobiliendarlehen; viele Anbieter vergeben ihn gar nicht. Klären Sie deshalb zuerst den Verwendungszweck. Bei einer Immobilie müssen Sie auch Kaufnebenkosten und finanzielle Rücklagen einplanen.
Immobilienkredit oder Ratenkredit?
Beim Haus- oder Wohnungskauf wird das Darlehen häufig als Annuitätendarlehen vereinbart. Dabei bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Läuft die Zinsbindung aus, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, bleibt eine Restschuld. Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Bei einem allgemeinen Ratenkredit fehlt die Immobilie als Sicherheit. Die möglichen Kreditsummen hängen dann vom jeweiligen Anbieter und dessen Voraussetzungen ab. Einzelne Ratenkreditangebote setzen deutlich niedrigere Höchstbeträge an. Fragen Sie daher gezielt nach, ob ein Anbieter einen Kredit in dieser Höhe für Ihren Verwendungszweck anbietet.
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So verändert sich die Monatsrate
Ohne Zinssatz und Tilgungsplan lässt sich keine verlässliche persönliche Rate nennen. Die anfängliche Monatsrate hängt von der Darlehenssumme ab. Auch Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen ihre Höhe. Der tatsächliche Zinssatz richtet sich unter anderem nach Ihrer finanziellen Situation und den Bedingungen der Finanzierung.
Eine höhere anfängliche Tilgung hebt die Monatsrate an und baut die Restschuld schneller ab. Eine niedrige Rate kann dagegen dazu führen, dass am Ende der Zinsbindung noch eine größere Summe offen ist. Vergleichen Sie deshalb neben der Monatsrate auch die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
Kaufpreis und Darlehenssumme unterscheiden
Darlehenssumme und Kaufpreis sind nicht dasselbe. Beim Kauf kommen Nebenkosten hinzu. Dazu zählt die Grunderwerbsteuer. Auch Notar und Grundbucheintrag verursachen Kosten. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und vom konkreten Kauf ab.
Verbraucherberatungen empfehlen unterschiedlich viel Eigenkapital. Als Faustregel empfiehlt Finanztip, die Kaufnebenkosten und möglichst mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Die Verbraucherzentrale nennt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten. Diese Angaben sind Empfehlungen, keine gesetzliche Mindestquote.
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Mehr Eigenkapital senkt den benötigten Kreditbetrag. Es bindet aber auch Geld, das dann als Reserve für Reparaturen oder bei Einkommensausfällen fehlt. Für andere Ausgaben steht es ebenfalls nicht mehr zur Verfügung. Planen Sie deshalb neben dem Kauf auch einen finanziellen Puffer ein. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kommt in bestimmten Fällen infrage; sie kann jedoch eine höhere Belastung und ein größeres Finanzierungsrisiko bedeuten.
Was bei der Kreditprüfung zählt
Kreditgeber müssen prüfen, ob Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen können. Bei einem Immobiliendarlehen dürfen sie den Vertrag nur abschließen, wenn die Prüfung eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllen können. Das Gesetz legt dafür kein einheitliches Mindesteinkommen und keine allgemeine Eigenkapitalquote für alle Kreditnehmer fest.
Dabei berücksichtigt der Kreditgeber unter anderem Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben. Auch weitere finanzielle Umstände fließen in die Prüfung ein. Für die eigene Vorbereitung hilft eine Haushaltsrechnung: Ziehen Sie von Ihrem regelmäßigen Nettoeinkommen alle laufenden Kosten und bestehenden Kreditraten ab. Berücksichtigen Sie auch unregelmäßige Ausgaben, etwa für Versicherungen oder Instandhaltung. Davon müssen Sie die neue Kreditrate zahlen und Geld für unerwartete Kosten zurücklegen.
Angebote sinnvoll vergleichen
Vergleichen Sie Finanzierungen nicht allein anhand der beworbenen Monatsrate. Prüfen Sie gemeinsam den effektiven Jahreszins und die Dauer der Zinsbindung. Beziehen Sie auch die anfängliche Tilgung sowie die Restschuld am Ende der Bindung ein. Der effektive Jahreszins fasst die jährlichen Kreditkosten in einer Kennzahl zusammen. Vergleichen lassen sich Angebote trotzdem nur, wenn Darlehenssumme, Laufzeit und Vertragsbedingungen ähnlich sind.
Achten Sie außerdem darauf, ob Sondertilgungen möglich sind und welche Gebühren anfallen. Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur regulären Rate einen weiteren Betrag zurück. Sie kann die Restschuld verkleinern, sofern der Vertrag sie zulässt. Lassen Sie sich für jedes Angebot den Tilgungsplan geben, damit Sie die Entwicklung der Restschuld nachvollziehen können.
Ein beworbener Zinssatz gilt häufig nur unter bestimmten Bedingungen. Ein Durchschnittszins zeigt nicht, welchen Zinssatz Sie persönlich bekommen. Dafür sind das individuelle Angebot des Kreditgebers und die Kreditprüfung entscheidend.
Wenn die Rate zu hoch ist
Passt die Rate nur dann ins Budget, wenn nichts Unvorhergesehenes passiert, ist die Finanzierung zu knapp geplant. Prüfen Sie, ob ein niedrigerer Kaufpreis, mehr Eigenkapital oder eine andere Tilgung die Belastung tragbar macht. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber mit anderen Zinskonditionen verbunden sein. Vergleichen Sie deshalb die Kosten und die Planungssicherheit, statt nur die niedrigste Anfangsrate zu wählen.
Wenn bereits bestehende Schulden oder Zahlungsschwierigkeiten den Spielraum einschränken, ist ein weiterer Kredit nicht automatisch eine Lösung. Eine kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatung kann helfen, Einnahmen und Verpflichtungen zu ordnen und Alternativen zu neuer Verschuldung zu prüfen.
