Ein Immobilienkreditrechner schätzt die Monatsrate und die Restschuld anhand Ihrer Angaben. Das Ergebnis dient zur ersten Orientierung und ersetzt weder eine Kreditzusage noch ein verbindliches Zinsangebot.
Berechnen Sie den gesamten Finanzierungsbedarf und prüfen Sie, ob die Rate zu Ihrem künftigen Haushaltsbudget passt. Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten, laufende Immobilienausgaben und einen finanziellen Puffer.
Welche Werte der Rechner braucht
Die meisten Rechner fragen nach Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehenssumme, Zinssatz und anfänglicher Tilgung. Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie die geliehene Summe zurückzahlen. Die Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist.
Je nach Rechner lassen sich zusätzlich Kaufnebenkosten und Modernisierung berücksichtigen. Auch Sondertilgungen oder eine gewünschte Monatsrate können einbezogen werden. Prüfen Sie, welche Angaben tatsächlich in die Berechnung einfließen: Ein Rechner, der nur den Kaufpreis und das Eigenkapital berücksichtigt, kann Ihren Finanzierungsbedarf zu niedrig ansetzen.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Sollzinsbindung gleich. Mit jeder Rückzahlung sinkt die Restschuld und damit auch der Zinsbetrag. So zahlen Sie mit der Zeit weniger Zinsen und mehr von der Rate zurück.
So entsteht die Monatsrate
Für eine erste grobe Rechnung multiplizieren Sie den Darlehensbetrag mit der Summe aus jährlichem Zinssatz und anfänglicher jährlicher Tilgung. Teilen Sie das Ergebnis anschließend durch zwölf:
Monatsrate ≈ Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt das eine anfängliche Rate von etwa 1.500 Euro im Monat. Die Beispielrechnung berücksichtigt laufende Immobilienkosten und weitere Vertragsbedingungen nicht.
Die Anfangstilgung beeinflusst, wie schnell die Restschuld sinkt. Eine niedrigere Tilgung hält die anfängliche Rate kleiner, lässt aber nach der Sollzinsbindung mehr Schulden übrig. Eine höhere Tilgung oder vereinbarte Sondertilgungen senken die Restschuld schneller. Ob Sondertilgungen möglich sind und welche Bedingungen dafür gelten, steht im Kreditvertrag.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Kaufnebenkosten einrechnen
Zum Kaufpreis kommen häufig Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Eine Maklerprovision fällt gegebenenfalls ebenfalls an. Diese Kosten können den Finanzierungsbedarf deutlich erhöhen. Die Verbraucherzentrale nennt als grobe Orientierung bis zu etwa 10 Prozent des Kaufpreises; Interhyp gibt eine Spanne von 10 bis 15 Prozent an. Der tatsächliche Betrag hängt unter anderem vom Bundesland und davon ab, ob eine Maklerin oder ein Makler beteiligt ist.
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Ermitteln Sie deshalb die für den Standort geltenden Kosten, statt einen pauschalen Prozentsatz als feststehende Summe zu behandeln. Manche Rechner lassen Sie die Nebenkosten separat eintragen; bei anderen müssen Sie diese selbst zur Finanzierung addieren.
Als allgemeine Orientierung empfiehlt die Verbraucherzentrale 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, wird aber nicht von jedem Kreditgeber angeboten und kann die Finanzierung verteuern. Planen Sie außerdem einen Puffer ein, statt alle verfügbaren Ersparnisse in den Kauf zu stecken.
Die Rate am Haushaltsbudget messen
Vergleichen Sie die berechnete Kreditrate mit dem Geld, das Ihnen nach dem Kauf tatsächlich monatlich zur Verfügung steht. Neben der Rate müssen Sie Ausgaben für Haushalt und Immobilie sowie mögliche Reparaturen und unvorhergesehene Kosten einplanen. Rechnen Sie außerdem bestehende Kredite und Ausgaben ein, die sich durch den Umzug verändern.
Als grobe Faustregel gilt bei vielen Banken, dass die Kreditrate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen soll. Das ist keine gesetzliche Grenze und sagt allein nicht aus, ob eine Finanzierung für Sie tragbar ist. Ein konkreter Haushaltsplan ist aussagekräftiger: Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben nach dem Kauf gegenüber und lassen Sie einen finanziellen Puffer übrig.
Restschuld und Zinsbindung prüfen
Die Monatsrate allein zeigt nicht, wie viel Kredit am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist. Prüfen Sie daher auch die ausgewiesene Restschuld. Bleibt ein größerer Betrag übrig, benötigen Sie dafür eine Anschlussfinanzierung, also eine neue Finanzierung für die Restschuld. Der Zinssatz dafür steht zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest.
Rechnen Sie deshalb mehrere Zinsszenarien durch und vergleichen Sie unterschiedliche Tilgungshöhen und Sollzinsbindungen. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Eine kürzere Bindung kann günstiger ausfallen. Bei einer späteren Anschlussfinanzierung hängt der Zinssatz dann stärker vom aktuellen Zinsniveau ab. Eine für alle passende Laufzeit gibt es nicht.
Achten Sie darauf, welche Annahmen der Rechner für die gesamte Laufzeit verwendet. Manche Darstellungen rechnen über die Sollzinsbindung hinaus mit einem gleichbleibenden Zinssatz. Das ist eine Modellannahme, keine Vorhersage des späteren Angebots.
Rechnerergebnis richtig einordnen
Der Zinssatz eines Rechners ist eine Annahme oder eine unverbindliche Orientierung. Der tatsächlich angebotene Zinssatz hängt unter anderem von Ihrer Bonität ab, also Ihrer Kreditwürdigkeit. Auch die Immobilie und der Aufbau der Finanzierung spielen eine Rolle. Auch wenn ein Anbieter über den Rechner eine persönliche Beratung oder ein individuelles Angebot vermittelt, sind die Kreditkonditionen damit noch nicht verbindlich.
Vergleichen Sie Angebote anhand derselben Eckdaten: Darlehenssumme und Eigenkapital sowie Tilgung, Sollzinsbindung und mögliche Sondertilgungen. Beziehen Sie auch Restschuld, Vertragsbedingungen und Monatsrate in den Vergleich ein.
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht nach § 489 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens, wenn die Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten wird. Für Ihren Vertrag und Ihre konkrete Situation sollten Sie die gesetzliche Regelung und die vereinbarten Bedingungen prüfen.
