Wer einen Immobilienkredit früher als vereinbart beenden möchte, sollte zuerst die Kündigungsfrist prüfen. Außerdem muss geklärt werden, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Bei einem Kredit mit festem Zinssatz kann die Bank einen Ausgleich verlangen, wenn ihr durch die frühe Rückzahlung ein finanzieller Schaden entsteht.
Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz gibt es unter bestimmten Voraussetzungen nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht. Wer den Vertrag früher beenden möchte, braucht in der Regel einen gesetzlich anerkannten Grund oder die Zustimmung der Bank. Eine Kündigung beendet den Vertrag zum vorgesehenen Zeitpunkt. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung wird das Darlehen vorher zurückgezahlt. Die Bank und der Kreditnehmer können die frühere Beendigung auch gemeinsam vereinbaren.
Nach zehn Jahren kündigen
Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz kann der Kreditnehmer nach zehn Jahren ab der vollständigen Auszahlung kündigen. Dafür gilt eine Frist von sechs Monaten. Dieses Recht steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Der Kreditvertrag kann es grundsätzlich weder ausschließen noch erschweren.
Entscheidend ist der Tag, an dem die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat. Das muss nicht der Tag sein, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben. Haben Bank und Kreditnehmer später neu vereinbart, wann das Darlehen zurückgezahlt wird oder welcher Zinssatz gilt, beginnt die Zehnjahresfrist mit dieser Vereinbarung neu. Prüfen Sie daher auch spätere Vertragsänderungen und die Unterlagen zur Auszahlung.
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Beispiel: Wurde das Darlehen am 15. August 2022 vollständig ausgezahlt, können Sie nach dieser Regel frühestens zum 15. August 2032 kündigen. Die Bank muss Ihre Kündigung sechs Monate vorher erhalten. Nach Wirksamwerden der Kündigung müssen Sie den offenen Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung nach § 489 Absatz 3 BGB als nicht erfolgt.
Zum Ende der Zinsbindung kündigen
Endet die vereinbarte Festzinszeit vor dem Rückzahlungstermin im Vertrag und haben beide Seiten keinen neuen Zinssatz vereinbart, kann der Kreditnehmer nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB kündigen. Dafür gilt eine Frist von einem Monat. Die Kündigung wird frühestens zum Ende der Festzinszeit wirksam.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie die Restschuld zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Wenn Sie den Kredit mitten in einer langen Festzinszeit ablösen möchten, reicht diese Regel dafür nicht aus.
Variable Zinsen beenden
Ein Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nach § 489 Absatz 3 BGB müssen Sie den offenen Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen, sobald die Kündigung wirksam ist.
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Prüfen Sie im Vertrag, ob der Zinssatz tatsächlich variabel ist und welche Regelungen für Zinsanpassungen gelten. Ein fester Zinssatz, der regelmäßig überprüft wird, ist nicht automatisch dasselbe wie ein Darlehen mit variablem Zinssatz.
Immobilienkredit vorzeitig kündigen
Wer ein Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz vor Ende der Zinsbindung beenden möchte, braucht meist einen anerkannten Kündigungsgrund. Nach § 490 Absatz 2 BGB muss das Darlehen seit mindestens einem halben Jahr vollständig ausgezahlt sein. Außerdem muss ein berechtigter Grund dafür bestehen, die Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient, anderweitig zu nutzen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Der Verkauf der finanzierten Immobilie ist ein typischer Grund dafür. Trotzdem kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die frühe Rückzahlung ein finanzieller Nachteil entsteht, für den sie einen Ausgleich verlangen darf. Der Verkauf allein legt die Restschuld und eine mögliche Entschädigung nicht fest.
Der Wunsch nach einem günstigeren Zinssatz oder einem anderen Kreditgeber gibt Ihnen allein kein anerkanntes Recht, einen laufenden Kredit mit festem Zinssatz vorzeitig zu kündigen. Die Bank kann einer früheren Rückzahlung trotzdem zustimmen. Dafür müssen sich Bank und Kreditnehmer vertraglich einigen. Der Kreditnehmer hat keinen automatischen Anspruch darauf. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich bestätigen, bevor Sie einen Verkauf oder eine Anschlussfinanzierung verbindlich planen.
Kosten bei vorzeitiger Rückzahlung
Zahlen Sie ein Immobiliendarlehen mit festem Zinssatz vorzeitig zurück, kann die Bank nach § 502 BGB eine angemessene Entschädigung für ihren direkten finanziellen Schaden verlangen. Ob die Bank Anspruch darauf hat und wie hoch die Forderung ist, richtet sich nach dem Kündigungsgrund. Auch der Vertrag und die Berechnung sind dafür maßgeblich.
Die häufig genannte gesetzliche Obergrenze von einem Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Summe beziehungsweise 0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit gilt für allgemeine Verbraucherdarlehen. Für Immobiliendarlehen gilt diese pauschale Grenze nicht. Sie lässt sich daher nicht einfach auf eine Baufinanzierung übertragen.
In bestimmten Fällen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. Das kann etwa gelten, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung stammt, die der Kreditvertrag zur Absicherung der Rückzahlung vorschreibt. Auch unzureichende Pflichtangaben im Vertrag können den Anspruch ausschließen. Welche Regeln gelten, hängt unter anderem vom Vertrag und den einschlägigen Übergangsvorschriften ab.
Prüfen Sie sowohl die Angaben im Vertrag als auch die Forderung der Bank. In Urteilen von 2024 und 2025 bewertete der Bundesgerichtshof verschiedene Vertragsklauseln unterschiedlich. Ein Fall vom Oktober 2025 betraf ein Darlehen über 290.000 Euro mit einem Festzins von 2,36 Prozent bis 2051. Nach dem Verkauf einer Immobilie zahlte der Kreditnehmer das Darlehen vorzeitig zurück. Die Bank verlangte rund 33.000 Euro Entschädigung und zusätzlich eine Gebühr. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Bank die Berechnung in diesem Vertrag ausreichend erklärt hatte. Der Betrag gilt nur für diesen Einzelfall und ist kein Richtwert für andere Kredite.
Kündigung, Ablösung und Widerruf
Eine Kündigung beendet den Vertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bei einer Ablösung zahlt der Kreditnehmer den offenen Betrag schon vorher zurück. Dafür braucht er ein passendes gesetzliches Recht, die Zustimmung der Bank oder eine andere Grundlage im Vertrag. In einem Aufhebungsvertrag halten beide Seiten fest, dass sie den Vertrag vorzeitig beenden und welche Bedingungen dafür gelten.
Der Widerruf ist ein eigener rechtlicher Weg. Bei Verbraucherdarlehen besteht grundsätzlich ein Widerrufsrecht, für das gesetzliche Ausnahmen und besondere Regeln gelten. Es ist jedoch kein allgemeiner Weg, einen älteren Immobilienkredit jederzeit ohne Kosten zu beenden. Bei Zweifeln zählen das Datum des Vertrags, die Vertragsbedingungen und die erteilten Informationen.
So gehen Sie vor
Klären Sie zuerst, ob Ihr Kredit einen festen oder variablen Zinssatz hat und wann die Zinsbindung endet. Für eine Kündigung nach zehn Jahren brauchen Sie das Datum der vollständigen Auszahlung und alle späteren Vereinbarungen über Zinssatz oder Rückzahlung.
Gehen Sie anschließend schrittweise vor:
- Vergleichen Sie den gewünschten Kündigungstermin mit der passenden gesetzlichen Frist.
- Fragen Sie die Bank nach der Restschuld zum geplanten Ablösetermin und einer nachvollziehbaren Berechnung möglicher Kosten.
- Prüfen Sie, ob ein gesetzliches Kündigungsrecht greift oder ob Sie auf die Zustimmung der Bank angewiesen sind.
- Lesen Sie den Vertrag zu Form, Zustellung und Empfang der Kündigung. Es gibt keine Versandform, die unabhängig vom Vertrag in jedem Fall ausreicht. Bitten Sie deshalb um eine Bestätigung des Eingangs.
- Planen Sie die Rückzahlung so, dass der offene Betrag zum maßgeblichen Termin bereitsteht.
Wenn die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, kann es sinnvoll sein, ihre Berechnung unabhängig prüfen zu lassen. Verlassen Sie sich nicht allein auf eine mündliche Auskunft, wenn die Ablösung oder der Immobilienverkauf davon abhängt.
Wenn die Bank kündigt
Für eine Kündigung durch die Bank gelten andere Regeln als für die Kündigung durch den Kreditnehmer. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit Ratenzahlung darf die Bank wegen versäumter Zahlungen nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen die sofortige Rückzahlung des gesamten Kredits verlangen. Der Kreditnehmer muss mindestens zwei Raten nacheinander versäumt haben. Der Rückstand muss mindestens 2,5 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags betragen. Außerdem muss eine zweiwöchige Zahlungsfrist erfolglos abgelaufen sein. Die Bank muss auf die drohende Forderung nach sofortiger Rückzahlung hinweisen und ein Gespräch über eine gemeinsame Lösung anbieten.
Wenn Sie Schwierigkeiten haben, die Raten zu zahlen, wenden Sie sich frühzeitig an die Bank. Wenn Sie warten, können die Rückstände wachsen und die Bank kann weitere Schritte einleiten. Auch eine anerkannte Schuldnerberatung kann helfen. Viele Beratungsstellen arbeiten kostenfrei. Nehmen Sie keinen neuen Kredit auf, bevor Sie geprüft haben, ob Sie mit der Bank oder einer Beratungsstelle eine tragbare Lösung finden.
