Wer in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, kann mit einem Immobilienkreditrechner Darlehenssumme und Monatsrate schätzen. Dafür nutzt der Rechner Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten (zum Beispiel Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten), Zinssatz und anfängliche Tilgung. Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Prozent des Darlehens im ersten Jahr zurückgezahlt werden.
Die Rechnung dient der Planung und ersetzt weder eine Kreditzusage noch ein verbindliches Angebot. Für eine realistische Planung sollten auch laufende Wohnkosten, ein finanzieller Puffer und die Restschuld einfließen. Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der noch offen ist. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt.
Was der Rechner berechnet
Je nach Rechner wird die mögliche Darlehenshöhe, die monatliche Rate oder die voraussichtliche Restschuld berechnet. Manche Rechner zeigen zusätzlich die gesamte Laufzeit und die Zinskosten. Sie können die Ergebnisse nur vergleichen, wenn die Rechner dieselben Annahmen verwenden.
Für die erste Einschätzung braucht der Rechner typischerweise den Kaufpreis, das Eigenkapital und die gewünschte Monatsrate. Dazu kommen der Zinssatz, die anfängliche Tilgung und die Zinsbindungsdauer. Nach der Zinsbindung muss eine noch offene Restschuld weiterfinanziert oder zurückgezahlt werden.
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Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Kredit mit gleichbleibender Monatsrate während der Zinsbindung, bleibt die Monatsrate in der Regel gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld; dadurch fällt ein kleinerer Teil der nächsten Rate auf Zinsen und ein größerer Teil auf die Tilgung. Eine niedrige anfängliche Tilgung senkt die Anfangsrate, lässt die Restschuld aber langsamer sinken.
Kaufnebenkosten einrechnen
Der Kaufpreis allein zeigt nicht, wie viel Geld für den Erwerb nötig ist. Hinzu kommen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Immobilie entstehen auch Kosten für Umzug, Renovierung oder Einrichtung.
Die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten variieren je nach Bundesland und Kaufvertrag. Ist ein Makler beteiligt, kommt für Käufer häufig eine Provision von bis zu 3,57 Prozent einschließlich Umsatzsteuer hinzu. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Bundesland und vom Kaufvertrag ab.
Prüfen Sie deshalb, ob der Rechner Kaufnebenkosten ausdrücklich einbezieht. Falls nicht, ziehen Sie diese Kosten von den verfügbaren Ersparnissen ab, bevor Sie das Eigenkapital für den Kredit berechnen. Geld, das Sie für Notfälle oder notwendige Arbeiten zurücklegen, sollte nicht vollständig in den Kauf fließen.
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Eine tragbare Monatsrate finden
Viele Banken orientieren sich bei der Kreditrate an der Faustregel, dass sie höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass diese Grenze keine persönliche Haushaltsrechnung ersetzt. Entscheidend ist, was nach allen regelmäßigen Ausgaben und einer angemessenen Reserve tatsächlich für die Finanzierung übrig bleibt.
Rechnen Sie neben der Kreditrate mit laufenden Kosten wie Heizung, Strom, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung. Berücksichtigen Sie auch Änderungen, die das Haushaltsbudget belasten können, etwa ein Kind, geringere Arbeitszeit, höhere Fahrtkosten oder notwendige Reparaturen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Faustregel, etwa 10 Prozent Abstand zwischen dem erwarteten monatlichen Überschuss und der Kreditrate zu lassen.
Ein einfaches Beispiel zeigt, wie sich eine Rate in eine ungefähre Darlehenssumme übersetzen lässt: Bei 1.000 Euro Monatsrate und einer angenommenen Summe aus anfänglichem Zinssatz und Tilgung von 5 Prozent pro Jahr ergibt sich rechnerisch ein Darlehen von 240.000 Euro. Diese grobe Rechnung zeigt weder, ob die Rate zum Haushalt passt, noch wie hoch die Gesamtkosten ausfallen. Dafür müssen unter anderem die konkrete Zinsbindung und die Entwicklung der Restschuld betrachtet werden.
Tilgung und Zinsbindung vergleichen
Vergleichen Sie nicht nur die erste Monatsrate. Prüfen Sie auch, wie schnell das Darlehen sinkt und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt. Bei einer niedrigen Rate bleibt möglicherweise ein großer Betrag übrig, der später neu finanziert werden muss.
Eine höhere anfängliche Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erfordert aber eine höhere Rate. Eine längere Zinsbindung schützt länger vor einer Änderung des Zinssatzes, kann jedoch mit einem anderen Zinssatz verbunden sein als eine kürzere Bindung. Lassen Sie den Rechner deshalb mehrere Varianten berechnen: mit einer höheren Tilgung, unterschiedlichen Zinsbindungen und einem höheren Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, also den Kredit für die dann noch offene Restschuld.
Eigenkapital realistisch ansetzen
Mehr Eigenkapital verringert die benötigte Darlehenssumme. Häufig genannte Empfehlungen wie 20 Prozent des Kaufpreises sind jedoch Faustregeln und keine allgemeine Zusage, zu diesen Bedingungen einen Kredit zu erhalten. Interhyp empfiehlt als Orientierung, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Wie viel Eigenkapital eine Bank verlangt und welche Konditionen sie anbietet, hängt auch von der persönlichen finanziellen Situation und der Immobilie ab.
Setzen Sie daher nicht Ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital ein. Halten Sie ausreichend Geld für unerwartete Ausgaben, Reparaturen und notwendige Arbeiten zurück. Ein Rechner, der nur Kaufpreis und Eigenkapital abfragt, bildet diese Reserve nicht automatisch ab.
Zinssätze richtig einordnen
Der im Rechner angezeigte Zinssatz ist nur ein Rechenwert, solange keine individuelle Prüfung stattgefunden hat und kein verbindliches Angebot vorliegt. Die tatsächlichen Konditionen hängen unter anderem von der finanziellen Situation, der Immobilie, der Darlehenshöhe und der gewählten Zinsbindung ab. Auch verschiedene Rechner verwenden nicht zwingend dieselben Annahmen.
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Statistiken zu Zinssätzen für Wohnungsbaukredite in Deutschland. Solche Durchschnittswerte beschreiben abgeschlossene oder neu vergebene Kredite einer bestimmten Gruppe und eines bestimmten Zeitraums. Sie sind kein persönlicher Zinssatz. Vergleichen Sie Angebote daher anhand gleicher Darlehenssummen, Tilgungen und Zinsbindungen und prüfen Sie, ob Kosten und Restschuld gleich berechnet werden.
