Läuft die Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits aus, können Sie den noch offenen Kreditbetrag (die Restschuld) bei einer anderen Bank weiterfinanzieren. Dieser Wechsel heißt Umschuldung. Ob er sich lohnt, hängt vom neuen Kreditangebot und den Wechselkosten ab, nicht allein vom Zinssatz.
Umgangssprachlich ist oft von einer Hypothek die Rede. Immobilienkredite in Deutschland sind jedoch meist durch eine Grundschuld abgesichert, die sich beim Bankwechsel häufig auf die neue Bank übertragen lässt.
Prolongation oder Umschuldung?
Für die Anschlussfinanzierung einer Restschuld gibt es zwei Wege. Bei einer Prolongation vereinbaren Sie neue Konditionen mit Ihrer bisherigen Bank. Bei einer Umschuldung finanziert eine andere Bank die Restschuld und löst damit den bisherigen Kredit ab.
Ein Vergleich lohnt sich auch dann, wenn Sie lieber bei Ihrer bisherigen Bank bleiben möchten. Nutzen Sie ihr Angebot als Maßstab und prüfen Sie Zins, Tilgung und Flexibilität auch bei anderen Banken. Eine neue Bank prüft Ihre finanzielle Situation und die Immobilie erneut. Sie kann den Antrag ablehnen, selbst wenn Sie Ihre bisherigen Raten zuverlässig gezahlt haben.
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Wann Sie umschulden können
Am einfachsten lässt sich der Wechsel zum Ende der Sollzinsbindung organisieren. Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist sie beendet, brauchen Sie für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Bei Verbraucherdarlehen muss die Bank spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie eine neue Zinsvereinbarung anbietet.
Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen mit festem Sollzinssatz außerdem kündigen. Die zehn Jahre zählen grundsätzlich ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben. Danach können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlung getroffen, kann diese Vereinbarung für den Beginn der Frist maßgeblich sein. Prüfen Sie deshalb den Auszahlungstermin, spätere Vertragsänderungen und das Datum des ursprünglichen Vertrags gemeinsam.
Während einer laufenden Zinsbindung ist der Wechsel grundsätzlich eingeschränkt. Bei einem berechtigten Interesse, etwa wenn Sie die belastete Immobilie anderweitig verwerten müssen, sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht vor. Eine solche vorzeitige Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Der Wunsch nach einem günstigeren Kreditangebot allein erlaubt keinen beliebigen Wechsel während der Zinsbindung.
Kosten der Umschuldung
Wenn Sie einen Kredit mit festem Zinssatz vorzeitig zurückzahlen, kann die bisherige Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Voraussetzung ist, dass ihr dadurch ein Schaden entsteht, den sie ersetzt verlangen darf. Ob die Forderung zulässig und richtig berechnet ist, hängt unter anderem vom Vertrag und vom Kündigungsgrund ab. Die gesetzlichen Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent bei kurzer Restlaufzeit gelten für bestimmte Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie bilden keine pauschale Obergrenze für Immobilienkredite.
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Beim Wechsel zum Ende der Zinsbindung oder nach wirksamer Kündigung können Kosten für die Grundschuldübertragung anfallen. Häufig überträgt die bisherige Bank die bestehende Grundschuld auf die neue Bank. Diese Übertragung heißt Abtretung. Das ist meist günstiger als die Löschung der alten Grundschuld mit anschließender Neueintragung. Die neue Bank muss die vorhandene Sicherheit allerdings akzeptieren, und die tatsächlichen Gebühren hängen vom konkreten Grundbuchvorgang ab.
Als grobe Orientierung nennt Finanztip für eine Abtretung etwa 0,2 bis 0,3 Prozent des Grundschuldbetrags. Das ist keine verbindliche Gebührenangabe. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten für Ihren Fall nennen, bevor Sie Angebote vergleichen.
So vergleichen Sie Angebote
Ein niedrigerer Sollzins führt nicht automatisch zu einer günstigeren Finanzierung. Vergleichen Sie Angebote mit derselben Restschuld und Tilgung; die Sollzinsbindung sollte vergleichbar sein. Achten Sie außerdem auf den effektiven Jahreszins und die Monatsrate. Prüfen Sie auch die voraussichtliche Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.
Auch Sondertilgungen und die Möglichkeit, die Tilgung anzupassen, gehören in den Vergleich. Eine niedrige Monatsrate kann daraus entstehen, dass Sie langsamer tilgen. Dadurch bleibt die Restschuld länger bestehen und die gesamten Zinskosten können steigen.
Wann sich der Wechsel rechnet
Eine Umschuldung ist finanziell interessant, wenn die Zins- und sonstigen Vorteile die Kosten des Wechsels übersteigen und die neue Rate zu Ihrem Haushalt passt. Vergleichen Sie die aktuellen Monatsraten mit den Wechselkosten. Dazu zählen Grundbuchkosten und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Beziehen Sie außerdem die Restschuld ein, die am Ende der neuen Zinsbindung übrig bleibt.
Die bisherige Bank bietet oft den einfacheren Weg, weil sie Ihre Finanzierung bereits kennt. Ein Wechsel kann trotzdem sinnvoll sein, wenn eine andere Bank passendere Konditionen oder mehr Flexibilität bietet. Entscheidend sind konkrete Angebote. Stützen Sie Ihre Entscheidung nicht auf Zinsprognosen, denn sie erlauben keine sichere Vorhersage, ob die Zinsen steigen oder sinken.
Forward-Darlehen abwägen
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute einen Zinssatz für eine Finanzierung, die erst später beginnt. Damit sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab. Zugleich verpflichten Sie sich grundsätzlich, das Darlehen später aufzunehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin sinken oder unverändert bleiben. Sie tauschen also die Chance auf später günstigere Konditionen gegen mehr Planungssicherheit.
Den Wechsel vorbereiten
Beginnen Sie früh genug, damit die neue Bank die Finanzierung prüfen und die Ablösung mit der bisherigen Bank abstimmen kann. Gehen Sie dabei schrittweise vor:
- Prüfen Sie Darlehensvertrag, Auszahlungstermin, Ende der Sollzinsbindung, spätere Vertragsänderungen und aktuelle Restschuld.
- Ermitteln Sie, ob ein Kündigungsrecht greift und welche Frist gilt.
- Holen Sie das Prolongationsangebot Ihrer bisherigen Bank ein und vergleichen Sie es mit Angeboten anderer Banken.
- Vergleichen Sie Zinsbindung, Tilgung, Rate, Restschuld und Sondertilgungsmöglichkeiten unter gleichen Annahmen.
- Fragen Sie nach den Kosten der Grundschuldabtretung und nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Stimmen Sie mit der neuen Bank und der bisherigen Bank den Ablösebetrag und den Zahlungstermin ab.
Wenn Sie die Rate bereits nicht mehr zuverlässig zahlen können, ist ein neuer Kredit nicht automatisch die beste Lösung. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank über mögliche Anpassungen und wenden Sie sich bei Bedarf an eine kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatung.
