Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen und finanzieren will, kann mit einem Baufinanzierungsrechner die Monatsrate und die verbleibende Darlehensschuld schätzen. Der Rechner zeigt, wie Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung und die Dauer der Zinsbindung die Finanzierung beeinflussen. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz fest vereinbart ist.
Das Ergebnis hilft bei der Planung, ist aber keine Kreditzusage. Für eine realistische Schätzung müssen Sie Kaufnebenkosten, Eigenkapital und laufende Ausgaben einrechnen. Prüfen Sie auch, wie viel Darlehen am Ende der Zinsbindung noch übrig ist.
Was der Baufinanzierungsrechner berechnet
Ein Baufinanzierungsrechner zeigt je nach Anbieter die mögliche Monatsrate, den Anteil für Zinsen und Tilgung sowie die verbleibende Darlehensschuld. Manche Rechner zeigen auch einen Tilgungsplan oder berechnen, wie sich eine zusätzliche Rückzahlung auf die Restschuld auswirkt.
Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Darlehen mit gleichbleibender Rate, bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindung in der Regel gleich. Zu Beginn geht ein größerer Teil der Rate an die Zinsen. Wenn die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung noch nicht abbezahlt, müssen Sie die restliche Summe weiterfinanzieren.
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Die anfängliche Monatsrate lässt sich grob aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnen. Dafür addieren Sie Sollzins und anfängliche Tilgung. Das Ergebnis teilen Sie durch zwölf, um die monatliche Rate zu schätzen. Nebenkosten und die Bedingungen eines individuellen Angebots sind dabei nicht berücksichtigt.
Welche Angaben der Rechner braucht
Beginnen Sie mit dem Kaufpreis und ergänzen Sie die Kosten, die beim Erwerb anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklerprovision fällt gegebenenfalls ebenfalls an. Geplante Renovierungen oder Modernisierungen sollten ebenfalls einfließen. Ziehen Sie anschließend das Eigenkapital ab, das Sie für den Kauf einsetzen wollen. Der verbleibende Betrag ist die voraussichtliche Darlehenssumme, die Sie finanzieren müssen.
Die Kaufnebenkosten hängen vom Bundesland und vom Kauf ab. Auch die Höhe Ihres Eigenkapitals wirkt sich auf die Darlehenssumme und die Kreditbedingungen aus. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als grobe Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Andere Anbieter nennen als Mindestziel, die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen. Diese Richtwerte beziehen sich auf unterschiedliche Grundlagen und sind keine allgemeine Voraussetzung für jeden Kredit.
Tragen Sie danach eine Monatsrate ein, die Sie auf Dauer bezahlen können. Rechnen Sie dafür Ihr Einkommen und Ihre regelmäßigen Ausgaben ein. Planen Sie auch Geld für Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer, Heizung und weitere Wohnkosten ein. Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld und mögliche Sonderumlagen hinzu. Ein Rechner, der nur die Kreditrate ausweist, bildet diese Ausgaben nicht vollständig ab.
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Welche Rate tragbar ist
Banken nennen häufig höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens als groben Richtwert für die Kreditrate. Dr. Klein setzt in seinem Budgetrechner 35 Prozent an. Diese Werte gelten nicht automatisch für Ihren Haushalt. Kinderbetreuung, Fahrtkosten, schwankendes Einkommen oder geplante Veränderungen im Haushalt können die tragbare Rate deutlich beeinflussen.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, das Haushaltsbudget genau zu prüfen und einen Puffer einzuplanen. Als Richtwert nennt sie, dass der geschätzte monatliche Überschuss etwa 10 Prozent höher sein sollte als die Kreditrate. Bleiben nach der Rate kaum Mittel für unerwartete Ausgaben, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert.
Wie stark die anfängliche Tilgung die mögliche Darlehenshöhe beeinflusst, zeigt eine Beispielrechnung der Verbraucherzentrale: Bei einer Monatsrate von 1.000 Euro entspricht ein kombinierter Jahreswert aus Zins und anfänglicher Tilgung von 4 Prozent rechnerisch einem Darlehen von 300.000 Euro. Bei 5 Prozent sind es 240.000 Euro, bei 6 Prozent 200.000 Euro. Sie ersetzen weder die Prüfung des Haushaltsbudgets noch ein individuelles Kreditangebot.
Rate und Restschuld vergleichen
Vergleichen Sie auch die Restschuld und die gesamte Rückzahlungsdauer. Eine niedrige anfängliche Tilgung senkt die Monatsrate, lässt aber mehr Restschuld übrig und verlängert die Rückzahlung. Bei einer höheren Tilgung zahlen Sie monatlich mehr, bauen die Schuld aber schneller ab.
Auch die Dauer der Zinsbindung verändert den Vergleich. Bei einer längeren Zinsbindung gelten die vereinbarten Konditionen länger. Der Zinssatz kann dafür höher sein. Bei einer kürzeren Zinsbindung ist die anfängliche Rate möglicherweise niedriger. Für die Anschlussfinanzierung gilt dann der Zinssatz, der zu diesem Zeitpunkt verfügbar ist.
Ein Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale verdeutlicht die Wirkung der Tilgung: Bei etwa 3 Prozent Zins dauert die Rückzahlung mit 1 Prozent anfänglicher Tilgung ungefähr 46 Jahre. Mit 3 Prozent anfänglicher Tilgung sind es etwas mehr als 23 Jahre. Das sind Modellrechnungen und keine Prognosen für ein bestimmtes Darlehen.
Prüfen Sie deshalb bei jedem Szenario die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Wenn ein Rechner die gesamte Laufzeit berechnet, indem er für die Zeit nach der Zinsbindung denselben Zinssatz unterstellt, ist das eine Annahme. Die tatsächlichen Konditionen der Anschlussfinanzierung stehen erst später fest.
Mehrere Szenarien rechnen
Ein einzelnes Ergebnis zeigt nicht, wie sich andere Annahmen auf die Finanzierung auswirken. Berechnen Sie deshalb auch Varianten mit höherer Tilgung, längerer Zinsbindung oder einer anderen Monatsrate. Vergleichen Sie jeweils die Rate und die Restschuld.
Verwenden Sie für alle Varianten dieselben Grundlagen. Wenn Sie Angebote vergleichen, müssen Darlehensbetrag, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Tilgung und Dauer der Zinsbindung übereinstimmen. Sonst sind die Zahlen der Anbieter nicht direkt vergleichbar.
Sondertilgungen können die Restschuld senken, wenn der Darlehensvertrag sie erlaubt. Prüfen Sie im Rechner und später im Angebot, welche Möglichkeiten dafür gelten. Auch die Berechnung regionaler Kaufnebenkosten oder geplanter Modernisierungskosten kann je nach Werkzeug unterschiedlich ausfallen.
Was ein Ergebnis nicht zeigt
Ein Online-Rechner berücksichtigt nicht automatisch alle Angaben, die eine Bank für ein konkretes Angebot braucht. Dazu gehören zum Beispiel die Bonität, also die Einschätzung der Kreditwürdigkeit, und die gesamte finanzielle Situation der Kreditnehmer. Anbieter kennzeichnen ihre Ergebnisse deshalb als unverbindliche Schätzungen. Ein angezeigter Zinssatz bedeutet nicht, dass die Bank den Kredit zu diesen Bedingungen bewilligt.
Die Kreditrate allein zeigt nicht, ob Sie sich die Finanzierung leisten können. Als Eigentümer müssen Sie laufende Ausgaben bezahlen und mit Reparaturen rechnen. Legen Sie deshalb zusätzlich zur Rate Geld für unerwartete Kosten zurück.
Bei einer langen Zinsbindung gilt außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit fest vereinbartem Sollzins unter den dort genannten Voraussetzungen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich kündigen. Eine spätere Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Zinssatz kann beeinflussen, wann diese Frist beginnt. Ein Rechner zeigt dieses Recht nicht automatisch an. Für Ihren Vertrag gelten die gesetzlichen Bedingungen.
