Wer einen Immobilienkredit während der Zinsbindung zurückzahlen will, muss zuerst prüfen, ob die vorzeitige Ablösung rechtlich zulässig ist. Bei einem privaten Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also einem privaten Kredit für eine Immobilie, ist dafür grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nötig. Ist die Ablösung zulässig, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren nachweisbaren finanziellen Nachteil verlangen.
Die Entschädigung fällt nicht automatisch an und richtet sich nicht nach einem pauschalen Prozentsatz. Maßgeblich sind der Kreditvertrag, der Grund für die Rückzahlung, die verbleibende Zinsbindung und die Berechnung der Bank.
Wann Sie den Hauskredit vorzeitig ablösen dürfen
Bei einem fest verzinsten Immobilienkredit darf der Kreditnehmer während der Zinsbindung nicht jederzeit aussteigen. Nach § 500 BGB ist eine vorzeitige Rückzahlung grundsätzlich möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ein typischer Grund ist der Verkauf der Immobilie, für deren Kauf der Kredit aufgenommen wurde oder die der Bank als Sicherheit dient. Wer lediglich ein günstigeres Anschlussdarlehen gefunden hat, erfüllt diese Voraussetzung nach der Einschätzung des Verbraucherportals Bayern grundsätzlich nicht.
Ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, hängt vom konkreten Fall ab. Wer verkaufen muss oder will, sollte deshalb frühzeitig bei der Bank erfragen, welche Unterlagen sie benötigt und zu welchem Termin sie eine Ablösung akzeptiert. Das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung und der mögliche Anspruch der Bank auf eine Entschädigung sind zwei getrennte Fragen: Die Bank kann eine zulässige Ablösung akzeptieren und trotzdem eine Entschädigung verlangen.
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Wann keine Entschädigung anfällt
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können Kreditnehmer den Vertrag auf mehreren Wegen kündigen und den Kredit vorzeitig zurückzahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Am Ende der Zinsbindung kann der Kreditnehmer den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen, sofern keine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde.
Bei einem fest verzinsten Darlehen besteht außerdem ein Kündigungsrecht, wenn die Bank den Kredit vor zehn Jahren vollständig ausgezahlt hat. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Maßgeblich ist grundsätzlich der Tag der vollständigen Auszahlung, nicht das Datum der Unterschrift. Haben Bank und Kreditnehmer später eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder die Rückzahlung getroffen, beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung neu. Sobald die Kündigung wirksam ist, muss der Kreditnehmer innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen. Sonst wird die Kündigung unwirksam.
Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz kann der Kreditnehmer nach § 489 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wer sich auf eines dieser Rechte stützt, sollte Kündigungstermin und Rückzahlung mit der Bank schriftlich abstimmen.
Wie die Bank die Entschädigung berechnet
Die Bank vergleicht die erwarteten Zahlungen aus dem Kredit mit dem Betrag, den sie durch die vorzeitige Rückzahlung erhält. Dabei berechnet sie, welche Zinsen sie mit einer erneuten Anlage des Geldes erzielt hätte und welche Kosten ihr durch das Ende des Kredits erspart bleiben. Liegt der vereinbarte Kreditzins über dem Ertrag einer vergleichbaren sicheren Wiederanlage, kann der Bank ein Zinsschaden entstehen.
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Zu den Faktoren zählen die Restschuld und der vereinbarte Zinssatz. Auch der Zeitraum bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit spielt eine Rolle. Die Berechnung muss auch vertragliche Sondertilgungsrechte berücksichtigen. Sie beeinflussen, mit welchen künftigen Zahlungen die Bank rechnen durfte. Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung in dem dort verhandelten Fall berücksichtigt werden mussten.
Die Entschädigung ist daher nicht einfach die Summe der Zinsen, die bis zum Ende der Zinsbindung noch angefallen wären. Der Bundesgerichtshof beschreibt in seiner Rechtsprechung Berechnungen, die unter anderem veränderte Zinssätze, erwartete Zahlungsströme und ersparte Kosten einbeziehen. Welche Methode und welche Annahmen im Einzelfall zulässig sind, hängt vom Vertrag und der konkreten Berechnung ab.
Eine Untersuchung von Verbraucherzentralen wertete 733 Berechnungen für Immobilienkredite aus, die zwischen 2017 und 2019 vorzeitig zurückgezahlt worden waren. In den untersuchten Beratungsfällen lag die geforderte Entschädigung im Durchschnitt bei 10,41 Prozent der Restschuld. Die Nachrechnungen der Verbraucherzentralen fielen in mehr als drei Vierteln der Fälle niedriger aus. Die Zahlen stammen aus älteren Beratungsfällen und sind nicht repräsentativ für alle Hauskredite oder für heutige Forderungen. Sie zeigen aber, warum sich eine Prüfung lohnen kann.
Die Prozentgrenze gilt nicht für Hauskredite
Bei allgemeinen Verbraucherkrediten ist die Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Voraussetzungen auf ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags begrenzt. Beträgt die verbleibende Laufzeit höchstens ein Jahr, gilt dort eine Grenze von 0,5 Prozent. Diese gesetzliche Obergrenze aus § 502 BGB gilt nicht pauschal für Immobilienkredite, die durch ein Grundpfandrecht an der Immobilie abgesichert sind.
Bei einem Hauskredit richtet sich die mögliche Entschädigung daher grundsätzlich nach dem konkreten finanziellen Nachteil der Bank und den für den Vertrag geltenden Regeln. Ein Prozent der Restschuld ist weder eine allgemeine Obergrenze noch automatisch der Betrag, den die Bank verlangen darf.
Vertrag und Berechnung prüfen
Wer eine Forderung erhält, sollte zunächst den Kreditvertrag und die Ablöserechnung nebeneinanderlegen. Wichtig sind der genaue Darlehenstyp und das Vertragsdatum. Außerdem kommt es darauf an, wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde und welche späteren Vereinbarungen zu Zins oder Tilgung getroffen wurden. Auch das Ende der Zinsbindung und alle Sondertilgungsrechte sollten feststehen.
Anschließend sollte die Bank schriftlich um eine nachvollziehbare Berechnung bitten. Sie sollte erklären, von welcher Restschuld und welchem Zeitraum sie ausgeht, welche Zinsen sie für eine erneute Anlage des Geldes ansetzt und welche ersparten Kosten sie abgezogen hat. Wer ein Sondertilgungsrecht vereinbart hat, sollte ausdrücklich prüfen lassen, ob die Berechnung dieses Recht berücksichtigt.
Der Bundesgerichtshof entschied am 21. Oktober 2025 in einem konkreten Fall zu einem Immobilien-Verbraucherdarlehen, dass die dortigen Angaben zur Berechnungsmethode ausreichend verständlich waren. Das Urteil bestätigt nicht automatisch jede Vertragsklausel oder jede Bankrechnung. Bei einer hohen Forderung oder unklaren Vertragsangaben kann eine Verbraucherzentrale oder eine qualifizierte Rechtsberatung den Einzelfall prüfen. Prüfangebote und Preise unterscheiden sich je nach Beratungsstelle.
Ein fehlerhafter Hinweis im Vertrag führt auch nicht automatisch dazu, dass eine Entschädigung entfällt. § 502 BGB schließt den Anspruch unter bestimmten Voraussetzungen aus, etwa wenn vorgeschriebene Angaben fehlen oder unzureichend sind. Ob das im konkreten Vertrag gilt, hängt davon ab, welche Vertragsart vorliegt und wann der Vertrag geschlossen wurde. Auch der Wortlaut spielt eine Rolle. Ein möglicher Widerruf sollte ebenfalls individuell geprüft werden: Für Verträge ab dem 21. März 2016 erlischt das Widerrufsrecht in den vom Gesetz erfassten Fällen spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Wenn die Rate nicht mehr tragbar ist
Wer den Kredit wegen finanzieller Schwierigkeiten ablösen oder umschulden will, sollte nicht vorschnell einen neuen Kredit aufnehmen. Eine zusätzliche Finanzierung kann die monatliche Belastung erhöhen, ohne das Problem zu lösen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank über mögliche Anpassungen und wenden Sie sich bei Bedarf an eine kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatung.
