Selbstständige können grundsätzlich einen Kredit für den privaten Hauskauf oder -bau erhalten. Banken prüfen Einkommen und Rückzahlungsfähigkeit genauer als bei Angestellten mit festem Gehalt. Denn Unternehmensgewinne schwanken und sind nicht auf einer monatlichen Gehaltsabrechnung zu sehen.
Eine einheitliche Mindestdauer der Selbstständigkeit oder feste Berechnungsformel gibt es nicht. Entscheidend sind die Geschäftszahlen der vergangenen Jahre, die laufenden Ausgaben, das Eigenkapital und der Immobilienpreis.
So bewertet die Bank Ihr Einkommen
Bei einem privaten Immobilienkredit muss der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit prüfen und beurteilen, ob die Rückzahlung voraussichtlich möglich ist. Dafür zählen Einkommen, Ausgaben und weitere finanzielle Verhältnisse. Der Wert des Hauses allein ersetzt diese Prüfung nicht.
Bei Selbstständigen schaut die Bank häufig auf mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre und gleicht die Ergebnisse mit aktuellen Zahlen ab. Je nach Bank rechnet sie mit dem Durchschnitt der letzten Jahre, dem Gewinn des jüngsten Jahres oder einem vorsichtig angesetzten Wert. Manche Banken rechnen erkennbare einmalige Einflüsse gesondert ein.
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Wichtig ist der Gewinn, nicht allein der Umsatz. Von den Einnahmen müssen Betriebskosten, Steuern, Krankenversicherung, Altersvorsorge und bestehende Verpflichtungen bezahlt werden. Für die Bank zählt, wie viel Geld danach privat für die Kreditrate übrig bleibt.
Die Berechnung unterscheidet sich von Bank zu Bank. Beispielrechnungen einzelner Anbieter sind weder eine allgemeine Bankregel noch eine Finanzierungszusage.
Wie lange müssen Sie selbstständig sein?
Drei Jahre Selbstständigkeit sind keine gesetzliche Voraussetzung für jeden Hauskredit. Mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre helfen einer Bank jedoch, die Entwicklung des Einkommens einzuschätzen. Manche Kreditgeber verlangen eine längere Historie: Die GLS Bank setzt für ihre Baufinanzierung beispielsweise seit mindestens drei Jahren erzielte Einkünfte aus Selbstständigkeit voraus und berechnet einen Durchschnitt aus diesen Jahren.
Andere Banken verlangen weniger oder andere Nachweise. Wer erst wenige Geschäftsjahre hinter sich hat, muss gezielter nach passenden Kreditgebern suchen. Ob eine Bank den Antrag trotzdem prüft, hängt vom Einzelfall ab. Eine pauschale Zusage oder verlässliche Erfolgsquote gibt es nicht.
Diese Unterlagen sollten bereitliegen
Die Anforderungen hängen von der Bank, der Rechtsform und dem Vorhaben ab. Fragen Sie vor der Antragstellung nach der konkreten Liste und danach, wie aktuell die Nachweise sein müssen. Häufig gehören dazu:
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- Einkommensteuerbescheide und gegebenenfalls Steuererklärungen der vergangenen zwei bis drei Jahre
- Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR) oder Jahresabschlüsse mit Gewinn-und-Verlust-Rechnung
- eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), bei Bedarf ergänzt um eine Summen- und Saldenliste
- Nachweise zur Tätigkeit oder Rechtsform, etwa Gewerbeanmeldung oder Handelsregisterauszug
- private Angaben zu Vermögen, Eigenkapital, laufenden Krediten und weiteren Verpflichtungen
- Unterlagen zur Immobilie, etwa Exposé, Grundriss und Kaufvertragsentwurf
Die verlangten Zeiträume unterscheiden sich deutlich. Eine veröffentlichte Checkliste der Deutschen Bank nennt zum Beispiel den letzten vollständigen Jahresabschluss oder die letzte EÜR. Die Sächsische Aufbaubank führt dagegen Unterlagen für drei Jahre auf. Diese Listen zeigen die Anforderungen einzelner Banken. Eine bundesweit verbindliche Liste gibt es nicht. Fehlende oder veraltete Unterlagen können die Prüfung verzögern.
Rate und Eigenkapital realistisch planen
Richten Sie die Rate nicht am besten Geschäftsjahr aus. Prüfen Sie, ob sie auch bei einem schwächeren Jahr tragbar bleibt und ob nach Steuern, privaten Kosten und Rücklagen für den Betrieb genug Geld übrig ist. Planen Sie auch laufende Kosten für die Immobilie ein, etwa Instandhaltung und Nebenkosten. Behalten Sie außerdem einen Puffer für unerwartete Rechnungen.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten, also etwa Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Das ist keine gesetzliche Mindestquote. Weniger Eigenkapital kann die Finanzierung verteuern und erhöht das Risiko, bei einem frühen Verkauf noch Schulden zu haben.
Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklerprovision kann gegebenenfalls hinzukommen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch können weitere 1 bis 1,5 Prozent ausmachen. Hinzu kommen je nach Objekt mögliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten. Prüfen Sie die konkreten Beträge für das Bundesland und die Immobilie, bevor Sie Ihre Finanzierung festlegen.
Förderung für selbst genutztes Wohneigentum
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Kauf selbst genutzter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Wie viel Sie leihen können, hängt von den geltenden Programmregeln ab. Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner. Auch mit einer Förderung prüft dieser die Kreditwürdigkeit; die Förderung ersetzt also nicht die Hauptfinanzierung. Für vermietete oder gewerblich genutzte Flächen gelten Ausschlüsse. Klären Sie die aktuellen Bedingungen und die Kombinierbarkeit mit Ihrem Darlehen direkt mit dem Finanzierungspartner.
Privatkauf und Geschäftskredit
Die genannten Hinweise beziehen sich auf einen Hauskredit, den Sie überwiegend privat aufnehmen, etwa für selbst genutztes Wohneigentum. Dass Sie selbstständig sind, macht einen privaten Hauskauf nicht automatisch zum Geschäftskredit.
Wenn Sie dagegen überwiegend Räume für Ihr Geschäft finanzieren oder den Kredit auf Unternehmensebene abschließen, kann die rechtliche Einordnung anders sein. Dann gelten möglicherweise andere Anforderungen. Sprechen Sie den Verwendungszweck früh an, damit die Bank das Vorhaben richtig einordnet.
