Wer ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückzahlen will, braucht dafür einen Kündigungsgrund oder muss das Ende der Zinsbindung abwarten. Bei fest verzinsten Darlehen ist die Kündigung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung oft der wichtigste Weg, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Damit gleicht die Bank einen möglichen finanziellen Nachteil aus, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Auch ein Verkauf oder eine Umschuldung kann eine vorzeitige Rückzahlung ermöglichen. Sie ist dadurch nicht automatisch kostenfrei; ob Kosten anfallen, hängt vom Darlehensvertrag, dem Kündigungsweg und dem Zeitpunkt der Rückzahlung ab.
Kündigung nach zehn Jahren
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins erlaubt § 489 BGB die Kündigung, sobald seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wird der Zinssatz oder die Rückzahlungsdauer später neu vereinbart, zählt für die Fristberechnung grundsätzlich der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
Die zehn Jahre beginnen nicht automatisch mit der Unterschrift unter den Vertrag. Prüfen Sie deshalb das Datum, an dem die Bank den Kredit vollständig ausgezahlt hat, sowie spätere Änderungen der Kreditbedingungen. Eine wirksame Kündigung nach dieser Vorschrift löst grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung aus.
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Nach Ablauf der Kündigungsfrist müssen Sie die offene Darlehenssumme innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Klären Sie daher vor dem Kündigungsschreiben, ob Eigenkapital oder eine Anschlussfinanzierung zur Ablösung bereitsteht.
Ende der Zinsbindung
Endet die vereinbarte Zinsbindung vor dem Ende der gesamten Darlehenslaufzeit und kommt keine neue Zinsvereinbarung zustande, kann der Kredit zum Ende der Zinsbindung gekündigt werden. Dafür gilt eine Frist von einem Monat. Die Kündigung wird frühestens zum Ende der Zinsbindung wirksam.
Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz gilt eine andere Frist: Sie können es mit drei Monaten Frist kündigen. Prüfen Sie im Vertrag, ob der Zinssatz tatsächlich variabel ist oder bis zu einem festgelegten Termin gebunden bleibt.
Vorzeitig kündigen bei Verkauf
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, für die noch ein Darlehen läuft, haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse daran, den Kredit vorzeitig zu beenden. Das Gesetz nennt als Beispiel den Fall, dass die Immobilie anderweitig genutzt werden muss. Gerichte haben einen Verkauf anerkannt, wenn sich die Immobilie ohne vorzeitige Rückzahlung nicht verkaufen lässt.
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Ein Umzug, eine Erbschaft oder der Wunsch nach einem günstigeren Kredit begründen für sich genommen nicht automatisch ein Kündigungsrecht. Auch bei einem anerkannten Grund kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Lassen Sie sich vor dem Verkauf schriftlich mitteilen, ob die Bank eine vorzeitige Ablösung akzeptiert und welche Kosten sie dafür ansetzt.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Bei einer vorzeitigen Rückzahlung während der Zinsbindung kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen finanziellen Ausgleich verlangen. Ob ein Anspruch besteht und wie hoch er ausfällt, hängt unter anderem vom Kündigungsgrund und vom Vertrag ab. Auch die Restlaufzeit spielt eine Rolle. Die Bank muss bei der Berechnung auch ersparte Kosten und vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigen.
Die gesetzlichen Höchstbeträge von einem Prozent oder einem halben Prozent gelten für allgemeine Verbraucherkredite. Sie bilden keine allgemeine Obergrenze für Immobiliendarlehen. Bei Verträgen ab dem 21. März 2016 kann ein Anspruch auf Entschädigung außerdem entfallen, wenn bestimmte Pflichtangaben im Vertrag fehlen oder unzureichend sind. Ob das im Einzelfall zutrifft, lässt sich nur anhand des Vertrags beurteilen.
Bitten Sie die Bank um eine schriftliche Berechnung des Ablösebetrags für einen konkreten Termin. Prüfen Sie, ob die Berechnung Sondertilgungsrechte und vereinbarte Möglichkeiten zur Anpassung der Tilgung berücksichtigt. Bei Unklarheiten kann eine Verbraucherzentrale oder eine fachkundige Rechtsberatung den Vertrag und die Berechnung prüfen.
Umschuldung und Rückzahlung planen
Ein günstigeres Angebot einer anderen Bank reicht während einer laufenden Zinsbindung normalerweise nicht aus, um den bestehenden Kredit kostenfrei zu kündigen. Vergleichen Sie deshalb die mögliche Zinsersparnis mit einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung und den Kosten der neuen Finanzierung. Die neue Bank prüft außerdem Ihre Bonität und muss die Ablösung sowie die Grundschuld berücksichtigen. Die Grundschuld sichert den Kredit und ist im Grundbuch eingetragen.
Gehen Sie vor der Kündigung in dieser Reihenfolge vor:
- Prüfen Sie Kreditart, Zinssatz, vollständiges Auszahlungsdatum, Ende der Zinsbindung und spätere Vertragsänderungen.
- Fragen Sie die Bank nach dem Ablösebetrag zu einem konkreten Datum und nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Klären Sie, ob eine Kündigung nach § 489 BGB, das Ende der Zinsbindung oder ein berechtigtes Interesse den Ausstieg ermöglicht.
- Sichern Sie die Rückzahlung oder Anschlussfinanzierung, bevor Sie die Kündigung wirksam werden lassen.
Wenn die Raten zu hoch sind
Zahlungsprobleme beenden den Kredit nicht automatisch. Wenden Sie sich früh an die Bank, sobald absehbar ist, dass die Raten nicht mehr tragbar sind. Je nach Vertrag können Sie mit Zustimmung der Bank zum Beispiel eine niedrigere Tilgung oder eine vorübergehende Tilgungspause vereinbaren.
Bei einem Immobiliendarlehen darf die Bank wegen Zahlungsrückständen nicht ohne Weiteres die gesamte Restschuld verlangen. Dafür müssen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören grundsätzlich mindestens zwei aufeinanderfolgende rückständige Raten, ein Rückstand von mindestens 2,5 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags und eine erfolglose zweiwöchige Nachfrist mit dem Hinweis, dass die ganze Restschuld fällig werden kann. Bleiben Zahlungen aus, kann die Bank bei einer durch Grundschuld gesicherten Finanzierung auch die Immobilie als Sicherheit in Anspruch nehmen.
Wenn Sie Ihre finanzielle Lage insgesamt nicht mehr überblicken, hilft eine anerkannte Schuldnerberatung dabei, Einnahmen, Ausgaben und mögliche Vereinbarungen mit Gläubigern zu prüfen. Neue Schulden lösen das Problem nicht automatisch und sollten nicht die erste Reaktion auf Zahlungsrückstände sein.
