Wer in Deutschland ein Haus kauft oder baut, braucht meist einen Immobilienkredit. Die Bank prüft, ob Sie die Monatsraten langfristig zahlen können und dafür genug Einkommen und Rücklagen haben. Der Immobilienwert allein genügt nicht.
Ermitteln Sie zuerst Ihr Haushaltsbudget und die gesamten Kauf- oder Baukosten. Eigenkapital verbessert häufig die Finanzierung; eine bestimmte Höhe schreibt das Gesetz nicht vor. Welche Unterlagen und Bedingungen gelten, hängt von der Bank und Ihrer persönlichen Situation ab.
So prüft die Bank Ihren Hauskredit
Vor dem Abschluss eines Immobilienkredits prüft die Bank, ob Sie den Kredit voraussichtlich wie vereinbart zurückzahlen können. Dazu schaut sie unter anderem auf Ihr Einkommen, Ihre laufenden Ausgaben, bestehende Kredite und weitere finanzielle Umstände.
Die Bank sichert den Kredit meist mit einer Grundschuld ab, einem im Grundbuch eingetragenen Recht an der Immobilie. Ihr Wert ersetzt aber nicht die Prüfung Ihrer Rückzahlungsfähigkeit: Laut Gesetz darf die Bank den Kredit nicht hauptsächlich deshalb vergeben, weil die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder später im Wert steigen könnte.
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Ein bundesweit geltendes Mindesteinkommen, einen festen SCHUFA-Wert oder einen vorgeschriebenen Eigenkapitalanteil gibt es für die Kreditvergabe nicht. Banken beurteilen Anträge individuell. Neben Ihrer Bonität zählen beispielsweise die Sicherheit Ihres Einkommens, das Eigenkapital, die Immobilie und die gewünschte Kreditlaufzeit.
Welche Hauskreditrate ins Budget passt
Berechnen Sie zuerst, welcher Betrag nach laufenden Ausgaben dauerhaft für die Kreditrate übrig bleibt. Rechnen Sie auch die Kosten nach dem Einzug ein: Energie, Versicherungen, Grundsteuer, mögliche Hausgeldzahlungen und Fahrtkosten zur Arbeit. Bei einem älteren Haus kommen Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen hinzu.
Planen Sie auch absehbare Änderungen ein. Elternzeit, Teilzeitarbeit oder schwankendes Einkommen können den finanziellen Spielraum verkleinern. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Puffer, die Kreditrate etwa zehn Prozent unter dem errechneten monatlichen Überschuss anzusetzen.
Als grobe Orientierung gilt häufig, dass die Rate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Das ist jedoch kein Grenzwert für alle Haushalte. Wer hohe Betreuungskosten, weitere Kredite oder hohe Fahrtkosten zur Arbeit hat, sollte eine niedrigere Rate ansetzen.
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Ein Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale aus dem November 2024 zeigt die Größenordnung: Bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einer anfänglichen Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung von fünf Prozent ergab sich ein möglicher Kredit von ungefähr 240.000 Euro. Das Beispiel ist keine aktuelle Zinszusage. Die tatsächliche Kredithöhe hängt von den angebotenen Konditionen und der gewählten Tilgung ab.
Kaufnebenkosten beim Hauskauf mitrechnen
Neben dem Kaufpreis fallen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch an. Gegebenenfalls kommt eine Maklerprovision hinzu. Diese Kaufnebenkosten können laut Verbraucherzentrale bis zu zehn Prozent des Kaufpreises erreichen. Auch Umzug und Einrichtung können hinzukommen. Unter Umständen fallen außerdem Kosten für Renovierung und spätere Reparaturen an.
Bei einer gebrauchten Immobilie sollten Sie den Zustand des Gebäudes vor dem Kauf sorgfältig prüfen lassen und nötige Arbeiten in die Finanzierung einrechnen. Die Verbraucherzentrale nennt für die Instandhaltung als groben Planungswert etwa zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Das ist keine feste jährliche Rechnung: Größere Ausgaben können gebündelt in einzelnen Jahren anfallen.
Ein Beispiel von Finanztip aus dem Mai 2026: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro setzt es 20.000 Euro Grunderwerbsteuer, 8.000 Euro für Notar und Grundbuch sowie 14.280 Euro Maklerkosten an. Zusammen ergibt das 442.280 Euro. Wer 80.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis einsetzt, benötigt in dieser Rechnung insgesamt 122.280 Euro eigene Mittel und einen Kredit über 362.280 Euro. Die angenommenen Nebenkosten sind ein Beispiel und keine bundesweit einheitliche Berechnung.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Die genannten Werte dienen als Empfehlung; gesetzlich vorgeschrieben ist keine Mindesthöhe. Als Eigenkapital zählen zum Beispiel Ersparnisse und rechtzeitig verfügbare Geldanlagen. Dazu kommen bestimmte Bausparguthaben oder ein bereits vorhandenes Grundstück. Ob eine Bank weitere Vermögenswerte oder Eigenleistungen beim Hausbau anerkennt, hängt vom Einzelfall ab.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kommt bei manchen Banken infrage. Dabei steigt der Kreditbetrag, und die Finanzierung fällt in der Regel teurer aus. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen müssen, kann ein hoher Kredit außerdem dazu führen, dass der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt. Prüfen Sie daher, ob nach dem Einsatz des Eigenkapitals noch eine Reserve für Reparaturen und unerwartete Ausgaben bleibt.
Unterlagen für den Hauskredit vorbereiten
Die genauen Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank. Für die erste Prüfung sind typischerweise Angaben zu Ihren Einnahmen, Ausgaben, bestehenden Krediten und verfügbaren Rücklagen hilfreich. Halten Sie außerdem Unterlagen bereit, die die Bank oder der Vermittler konkret anfordert:
- Nachweise zu Einkommen und Beschäftigung sowie angefragte SCHUFA-Auskünfte
- Belege über Eigenkapital, Vermögenswerte oder zugesagte Schenkungen
- Angaben zur Immobilie sowie zu den geplanten Kosten für Kauf, Renovierung und Einrichtung
- Unterlagen für mögliche Förderprogramme
Ein Kreditvermittler kann Angebote verschiedener Banken einholen. Den Kreditvertrag schließen Sie anschließend mit der ausgewählten Bank oder Bausparkasse, nicht mit dem Vermittler. Fragen Sie nach, welche Unterlagen für die konkrete Immobilie und Ihre Einkommenssituation noch fehlen.
Zinsbindung und Tilgung vergleichen
Bei einer Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen verbreitet: Während der vereinbarten Zinsbindung zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während ein größerer Teil der Rate in die Rückzahlung des Kredits fließt.
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist der Kredit danach noch nicht abbezahlt, müssen Sie für die Restschuld eine neue Finanzierung vereinbaren. Dafür gelten die Konditionen, die zu diesem späteren Zeitpunkt verfügbar sind. Eine höhere anfängliche Tilgung verringert die Restschuld schneller, erhöht aber die Monatsrate.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur die anfängliche Rate. Achten Sie auch darauf, wie lange der Zinssatz gilt, wie hoch die Restschuld danach voraussichtlich ist und ob Sie Sondertilgungen leisten oder die Tilgungsrate ändern können. Fragen Sie bei jedem Angebot nach, wie flexibel Sie auf mehr Einkommen oder unerwartete Ausgaben reagieren können.
KfW-Förderung für den Immobilienkauf
Das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (308) richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die eine bestehende Immobilie kaufen und anschließend bestimmte energetische Sanierungen durchführen. Es ist kein allgemeiner Förderkredit für jeden Hauskauf.
Nach den geprüften Programmbedingungen vom 30. Oktober 2026 muss der Energieausweis der Immobilie bei Antragstellung die Klasse F, G oder H ausweisen; außerdem gelten Vorgaben für die Sanierung. Die Einkommensgrenze beträgt 90.000 Euro bei einem Kind und erhöht sich für jedes weitere Kind um 10.000 Euro. Der mögliche Kreditrahmen hängt von der Kinderzahl ab. Für ein Kind sind bis zu 140.000 Euro möglich, für zwei Kinder bis zu 160.000 Euro. Ab drei Kindern sind es bis zu 180.000 Euro. Für Anträge im Jahr 2026 wird das durchschnittliche Einkommen der maßgeblichen Steuerjahre 2024 und 2023 berücksichtigt.
Der Kredit kann nach den Programmregeln den förderfähigen Kaufpreis und Grundstückskosten abdecken. Die genannten Kaufnebenkosten und Sanierungskosten sind davon ausgeschlossen. Beantragt wird er über einen Finanzierungspartner, und der Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden. Prüfen Sie die aktuellen KfW-Vorgaben gemeinsam mit dem Finanzierungspartner, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben oder Zahlungen leisten.
Häufige Finanzierungsfehler vermeiden
Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt schnell die benötigten Mittel. Auch eine Rate, die heute knapp ins Budget passt, lässt wenig Spielraum für Reparaturen, steigende Ausgaben oder Veränderungen beim Einkommen. Kalkulieren Sie deshalb mit den laufenden Wohnkosten nach dem Einzug und halten Sie Rücklagen zurück.
Verlassen Sie sich außerdem nicht darauf, dass der Immobilienwert steigt. Preise können sich unterschiedlich entwickeln; ein späterer Verkauf deckt die Restschuld nicht automatisch. Vergleichen Sie mehrere Finanzierungsangebote und prüfen Sie, ob die Rate auch unter ungünstigeren finanziellen Bedingungen tragbar bleibt.
