Beim Hauskauf müssen Sie neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, das nötige Eigenkapital und die spätere Monatsrate einplanen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Die Monatsrate hängt vor allem vom Darlehensbetrag, dem vereinbarten Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz ab. Der Tilgungssatz gibt an, welchen Anteil des Darlehens Sie anfangs pro Jahr zurückzahlen. Eine Beispielrechnung dient der Orientierung und ersetzt kein persönliches Kreditangebot.
Eigenkapital und Darlehensbetrag
Die Kaufnebenkosten sind in der Beispielrechnung berücksichtigt. Ihre Höhe ist keine feste Pauschale für ganz Deutschland.
Wie hoch der Darlehensanteil ausfällt und ob die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, hängt von der individuellen Finanzierung ab. Bei der Bewertung der Immobilie als Sicherheit kann die Bank einen anderen Wert ansetzen als den Kaufpreis. Dadurch kann sie die Finanzierung anders einstufen.
Finanztip empfiehlt als Faustregel, neben den Kaufnebenkosten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu finanzieren. Mehr Eigenkapital senkt den Darlehensbetrag und kann sich auf Zinssatz und Rate auswirken.
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Monatsrate und Restschuld
Die anfängliche Monatsrate eines Annuitätendarlehens lässt sich grob so berechnen:
Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Der Sollzins bezeichnet den vereinbarten Zins für das Darlehen. Der effektive Jahreszins berücksichtigt auch weitere Kosten des Darlehens. Deshalb lässt er sich nicht direkt mit dem Sollzins vergleichen.
Kaufnebenkosten richtig ansetzen
Zu den Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Beim Kauf über einen Makler kommt gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Finanztip weist darauf hin, dass die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung unterschiedlich ausfallen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises. Eine Maklerprovision beträgt häufig 3,57 Prozent. Wer ohne Makler kauft oder in einem Bundesland mit niedrigerem Steuersatz kauft, zahlt weniger. Bei höheren Steuersätzen und Maklerbeteiligung fallen die Nebenkosten entsprechend höher aus.
Banken behandeln Kaufnebenkosten in der Regel nicht wie den Kaufpreis als Baukredit. Wer sie aus Eigenkapital bezahlt, braucht daher zusätzlich zum Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis ausreichend Geld für Steuern, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls den Makler.
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Marktzinsen einordnen
Zinsen hängen unter anderem davon ab, wie hoch die Finanzierung ist und wie der Beleihungsauslauf ausfällt. Auch die persönliche Bonität spielt eine Rolle. Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Immobilienwert ist.
Interhyp wies für Konditionsangebote vom 19. bis 25. Oktober 2026 bei zehn Jahren Sollzinsbindung folgende effektive Jahreszinsen aus:
| Beleihungsauslauf | Effektiver Jahreszins |
|---|---|
| Unter 70 % | 4,15 % |
| 80 % | 4,27 % |
| Über 90 % | 4,53 % |
Diese Werte beschreiben einen begrenzten Zeitraum und sind keine persönlichen Angebote. Sie lassen sich nicht ohne Weiteres auf ein persönliches Finanzierungsangebot übertragen. Für ein konkretes Angebot zählen die individuelle Finanzierung und die Vertragsbedingungen.
Monatsrate allein reicht nicht
Ob eine Rate ins Budget passt, hängt vom verfügbaren Einkommen und den übrigen Ausgaben ab. Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent des Nettoeinkommens als Faustregel für die Kreditrate, an der sich viele Banken orientieren. Dieser Wert ist keine Kreditzusage und ersetzt keine eigene Haushaltsrechnung.
Rechne Einnahmen und Ausgaben nach dem Umzug neu durch. Berücksichtige dabei auch Versicherungen, Steuern, Energie- und Betriebskosten sowie Geld für Reparaturen. Die Verbraucherzentrale nennt rund 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr als grobe Orientierung für den Werterhalt. Dieser Betrag fällt nicht zwingend jedes Jahr in gleicher Höhe an; größere Arbeiten können nach längeren Zeiträumen anstehen.
Plane außerdem eine Reserve für unvorhergesehene Kosten und persönliche Vorhaben ein. Eine Rate, die im aktuellen Budget gerade noch Platz findet, lässt wenig Spielraum, wenn Einnahmen sinken oder Ausgaben steigen.
Zinsbindung und Tilgung abwägen
Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht bei gleichem Darlehen und Sollzins aber die Monatsrate. Eine niedrigere Tilgung hält die anfängliche Rate geringer und lässt nach Ende der Zinsbindung mehr Restschuld übrig. Dann hängt die weitere Belastung unter anderem vom Anschlusszins ab.
Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit für den gebundenen Zeitraum. Welche Kombination aus Rate, Tilgung und Zinsbindung passt, hängt davon ab, welche Monatsrate dauerhaft tragbar ist und wie viel Zinsänderungsrisiko der Haushalt tragen möchte.
Nach § 489 BGB können Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich zehn Jahre, nachdem sie das Darlehen vollständig erhalten haben, mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Treffen sie später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins, kann dieser spätere Zeitpunkt maßgeblich sein. Die Kündigungsmöglichkeit bedeutet nicht, dass das Darlehen nach zehn Jahren automatisch vollständig zurückgezahlt ist.
