Auch Selbstständige können ein Haus mit einem Bankdarlehen finanzieren. Dafür prüft die Bank, wie viel Einkommen nach Geschäftsausgaben, Steuern und Krankenversicherung dauerhaft für die Kreditrate bleibt. Der Umsatz allein zeigt nicht, ob Sie den Kredit dauerhaft zurückzahlen können.
Eine gesetzliche Mindestdauer der Selbstständigkeit oder eine feste Zahl vorgeschriebener Steuerbescheide gibt es nicht. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank. Wenn Ihr Geschäft schon länger besteht, die Gewinne gut belegt sind und Sie genügend Eigenkapital haben, fällt der Bank die Kreditprüfung leichter.
So bewertet die Bank Ihr Einkommen
Bei einer Baufinanzierung muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch prüft sie, ob Sie das Darlehen wahrscheinlich zurückzahlen können. Wie lange jemand selbstständig sein muss und welche Unterlagen dafür nötig sind, schreibt das Gesetz nicht pauschal vor.
Viele Banken prüfen, wie sich Ihr Geschäft über mehrere Jahre entwickelt hat. Häufig helfen mindestens drei Jahre Selbstständigkeit, weil dann mehr Zahlen aus abgeschlossenen Geschäftsjahren vorliegen. Das ist jedoch eine praktische Orientierung und keine bundesweit geltende Voraussetzung. Einige Banken finanzieren auch Gründerinnen und Gründer, andere verlangen eine längere Geschäftshistorie.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Für die Einkommensprüfung zählt vor allem, welcher Gewinn dauerhaft für die Kreditrate verfügbar ist. Dafür prüft die Bank Ihre Geschäftszahlen und privaten Kosten und Verpflichtungen. Dabei zieht die Bank beispielsweise Steuern und Krankenversicherung sowie bestehende Kreditraten vom rechnerischen Gewinn ab. Eine umsatzstarke Phase reicht deshalb nicht aus, wenn die laufenden Kosten ebenfalls hoch sind oder die Gewinne stark schwanken.
Diese Unterlagen sollten Sie vorbereiten
Die Unterlagenliste hängt von der Bank ab. Häufig gefragt sind Steuererklärungen und Steuerbescheide der vergangenen Jahre, eine Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) oder ein Jahresabschluss sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA). Eine BWA fasst die laufenden Einnahmen und Ausgaben eines Betriebs zusammen. Manche Banken verlangen zusätzlich Kontoauszüge, eine Summen- und Saldenliste, die Buchungen und Kontostände zusammenfasst, oder Nachweise über Aufträge und Verträge.
Ordnen Sie die Unterlagen nach Geschäftsjahr und fragen Sie vor der Antragstellung nach der konkreten Liste. So erkennen Sie früh, ob ein Dokument fehlt oder die Bank bei kurzer Selbstständigkeit zusätzliche Nachweise prüfen möchte. Eine aktuelle BWA kann einen Eindruck von der laufenden Geschäftsentwicklung geben, ersetzt aber nicht automatisch Steuerbescheide oder Jahresabschlüsse.
Wenn Sie erst seit kurzer Zeit selbstständig sind, sprechen Sie früh an, dass es noch wenige abgeschlossene Geschäftsjahre gibt. Je nach Bank kommen zusätzliche Sicherheiten oder ein zweiter Darlehensnehmer infrage. Beides verbessert nicht automatisch die Chancen; die Bank prüft weiterhin die gesamte Finanzierung und die Rückzahlungsfähigkeit.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Rate und Eigenkapital realistisch planen
Berechnen Sie die mögliche Rate aus dem Geld, das nach betrieblichen und privaten Ausgaben tatsächlich übrig bleibt. Planen Sie dabei nicht nur mit einem besonders guten Geschäftsjahr. Eine vorsichtige Haushaltsrechnung berücksichtigt auch schwächere Monate, Steuerzahlungen, Krankenversicherung, bestehende Kredite und laufende Wohnkosten. Ein finanzieller Puffer schützt davor, bei unerwarteten Ausgaben sofort die Kreditrate infrage stellen zu müssen.
Die Verbraucherzentrale nennt eine Kreditrate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens als verbreitete Faustregel. Sie betont zugleich, dass diese Quote ein Durchschnittswert und keine persönliche Grenze ist. Bei Selbstständigen ist besonders wichtig, welches Einkommen die Bank für die Rechnung ansetzt und wie stabil es über die Jahre ausfällt.
Auch beim Eigenkapital gibt es keine allgemeine Mindestquote. Finanzierungsratgeber nennen unterschiedliche Richtwerte: teils 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises, teils rund 20 Prozent zuzüglich Kaufnebenkosten. Die Verbraucherzentrale empfiehlt allgemein 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten. Diese Angaben sind Orientierungshilfen, keine verbindlichen Bankregeln.
Planen Sie die Kaufnebenkosten als eigenen Posten ein. Dazu zählen insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und vom Kauf ab. Verwenden Sie nicht das gesamte Ersparte als Anzahlung, wenn dadurch keine Reserve für laufende Ausgaben und Reparaturen bleibt.
Darlehen flexibel wählen
Ein Annuitätendarlehen ist die verbreitete Finanzierungsform. Dabei bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindung gleich. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Anteil, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen, steigt. Vergleichen Sie Angebote anhand der Monatsrate, der Zinsbindung und der Restschuld, die am Ende dieser Zeit noch offen ist.
Bei schwankenden Einkünften lohnt es sich, nach Sondertilgungen und einem Wechsel des Tilgungssatzes zu fragen. Sondertilgungen erlauben zusätzliche Rückzahlungen, wenn ein Geschäftsjahr gut läuft. Ein Tilgungssatzwechsel verändert die Höhe der laufenden Rückzahlung, sofern der Vertrag diese Möglichkeit vorsieht. Bedingungen und Kosten unterscheiden sich je nach Angebot.
Vergleichen Sie mehrere Angebote mit denselben Annahmen: gleicher Kaufpreis, gleiches Eigenkapital, gleiche Zinsbindung und vergleichbare Tilgung. Selbstständige zahlen nicht automatisch einen höheren Zins. Ein Risikoaufschlag ist bei einzelnen Angeboten möglich, doch daraus lässt sich kein allgemeiner Aufschlag für alle Selbstständigen ableiten.
Förderkredite rechtzeitig prüfen
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 richtet sich an Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder bauen und selbst darin wohnen. Der Kredit beträgt bis zu 100.000 Euro. Er kann den Kaufpreis und bestimmte Kaufnebenkosten abdecken. Beantragt wird das Programm über einen Finanzierungspartner. Beim Immobilienkauf muss der Antrag grundsätzlich vor der Unterschrift des Kaufvertrags gestellt werden. Die KfW-Förderung ersetzt nicht die Prüfung der übrigen Finanzierung durch die Bank.
Für Familien mit Kindern kann zusätzlich das KfW-Programm Wohneigentum für Familien, Bestandserwerb (308), passen. Es setzt unter anderem voraus, dass die Familie selbst einzieht, mindestens ein Kind unter 18 Jahren hat und die Immobilie energetisch sanierungsbedürftig ist. Außerdem gilt eine Einkommensgrenze. Für Anträge im Jahr 2026 werden dafür die Steuerbescheide aus den Jahren 2024 und 2023 herangezogen. Prüfen Sie die jeweils geltenden Bedingungen vor dem Antrag.
