Wer in Deutschland ein Haus kaufen möchte, kann mit einem Hauskauf-Kreditrechner anhand von Kaufpreis, Eigenkapital und Monatsrate die mögliche Darlehenshöhe und die Restschuld nach einem bestimmten Zeitraum schätzen. Das Ergebnis ist keine Kreditzusage. Berücksichtigen Sie Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben und Rücklagen. Entscheidend ist die Rate, die Ihr Haushalt dauerhaft tragen kann.
Welche Werte der Kreditrechner berechnet
Die abgefragten Werte unterscheiden sich je nach Anbieter: Sie geben den Kaufpreis, Ihr verfügbares Eigenkapital und das Bundesland an. Manche Rechner fragen außerdem nach der gewünschten Monatsrate, dem anfänglichen Tilgungssatz oder der Zinsbindung. Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz feststeht.
Aus diesen Angaben errechnet der Rechner zum Beispiel die mögliche Darlehenshöhe, die Monatsrate, die Laufzeit oder die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Die Ergebnisse verschiedener Rechner sind nur bedingt vergleichbar: Sie verwenden nicht zwingend dieselben Eingaben und berücksichtigen Kaufnebenkosten unterschiedlich. Ein Rechner kann etwa mit einem pauschalen Kostenwert arbeiten, während ein anderer das Bundesland abfragt.
Prüfen Sie deshalb, mit welchen Annahmen der Rechner arbeitet. Ändern Sie anschließend einzelne Werte, etwa die Eigenkapitalhöhe oder die Monatsrate. So sehen Sie, welchen Einfluss die Eingaben auf die Finanzierung haben.
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Kaufnebenkosten einrechnen
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kosten an, die der Rechner nicht automatisch enthält. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Kaufnebenkosten insgesamt bereits etwa 10 Prozent des Kaufpreises erreichen können.
Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.
Auch Umzug, Einrichtung und notwendige Reparaturen gehören in die Planung. Ein Rechner, der nur Kaufpreis und Darlehen betrachtet, zeigt daher nicht den vollständigen Geldbedarf. Als grobe Rechnung gilt:
Finanzierungsbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − eingesetztes Eigenkapital
Behalten Sie dabei eine Reserve zurück. Wer jeden verfügbaren Euro in den Kauf steckt, hat weniger Spielraum für unerwartete Ausgaben.
Wie viel Eigenkapital nötig ist
Eine einheitliche Eigenkapitalquote, die für alle Käufer und Banken gilt, gibt es nicht. Die Empfehlungen unterscheiden sich auch darin, worauf sich die Prozentangaben beziehen. Verivox nennt als Orientierung, die Kaufnebenkosten und zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu zahlen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als vorsichtigere Richtlinie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten.
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Diese Werte sind Faustregeln. Banken müssen sie nicht als feste Voraussetzung für einen Kredit verwenden. Mehr Eigenkapital senkt den Darlehensbedarf und kann die Finanzierung erleichtern. Bei wenig Eigenkapital muss die Bank einen größeren Teil des Kaufpreises finanzieren; dadurch können sich die Konditionen verschlechtern und weniger Angebote infrage kommen. Ob eine Bank einen Kredit bewilligt und zu welchen Bedingungen, hängt von der individuellen Prüfung ab.
Prüfen Sie beim Vergleich, ob ein Rechner die Nebenkosten bereits vom Eigenkapital abzieht oder sie zum Kaufpreis addiert. Sonst gehen die Rechner von unterschiedlich hohen benötigten Darlehen aus.
Eine tragbare Monatsrate finden
Leiten Sie die Monatsrate aus Ihrem Haushaltsbudget ab, statt sich am höchsten Rechnergebnis zu orientieren. Stellen Sie dafür monatliche Nettoeinnahmen und regelmäßige Ausgaben gegenüber. Berücksichtigen Sie auch Veränderungen nach dem Umzug: Eigentümer zahlen etwa für Energie und Versicherungen. Hinzu kommen Grundsteuer und Instandhaltung. Bei einer Wohnung kommen Hausgeld und mögliche Sonderumlagen hinzu.
Manche Banken und Finanzierungsanbieter orientieren sich bei der Kreditrate grob an 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Die Verbraucherzentrale und Interhyp behandeln diese Quote als Faustregel. Sie ersetzt keine Haushaltsrechnung: Wer hohe laufende Ausgaben hat, braucht eine niedrigere Rate. Auch unsicheres Einkommen, Familienplanung und notwendige Rücklagen sprechen für mehr finanziellen Spielraum.
Planen Sie auch Kosten für die Instandhaltung ein. Die Verbraucherzentrale nennt als grobe Orientierung rund 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Das ist kein fester Jahresbetrag für jedes Haus: Kosten fallen je nach Zustand und Zeitpunkt unterschiedlich an. Bei einem älteren Gebäude können einzelne Reparaturen trotzdem hohe Summen kosten.
Tilgung und Zinsbindung vergleichen
Bei einem üblichen Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung gleich. Sie besteht aus Zinsen und Tilgung, also der Rückzahlung des Darlehens. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil steigt.
Eine niedrigere anfängliche Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Rückzahlung und lässt die Restschuld langsamer schrumpfen. Eine höhere Tilgung kostet monatlich mehr, baut die Schulden jedoch schneller ab. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die erste Monatsrate. Sehen Sie sich auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung an.
Bleibt dann eine Restschuld, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Deren Zinssatz steht heute noch nicht fest. Eine höhere künftige Rate kann den Haushalt belasten. Testen Sie daher verschiedene Tilgungs- und Zinsbindungsvarianten und prüfen Sie, ob Sie die Finanzierung auch mit finanziellen Reserven tragen können.
Was der Rechner offenlässt
Ein Rechner kennt weder die vollständige finanzielle Situation noch die Details der Immobilie. Er kann daher nicht verbindlich entscheiden, ob eine Bank den Kredit bewilligt oder welchen Zinssatz sie anbietet. Dafür prüft der Kreditgeber den konkreten Fall und die Immobilie.
Auch die angezeigte Gesamtlaufzeit hängt von den eingegebenen Werten ab. Zeigt der Rechner eine Rückzahlung über die gesamte Laufzeit, ist diese Prognose bei einer Zinsbindung nur begrenzt aussagekräftig. Denn die Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung stehen erst dann fest. Verbindlich sind die vereinbarten Konditionen zunächst für den Zeitraum der Zinsbindung.
Bei einem Neubau oder einer Auszahlung in mehreren Teilen sollten Sie außerdem die Vertragsbedingungen prüfen. Für Darlehensbeträge, die Sie noch nicht abgerufen haben, können nach einer vereinbarten Frist Bereitstellungszinsen anfallen. Das betrifft nicht jeden Hauskauf, gehört aber in die Planung, wenn das Geld schrittweise ausgezahlt wird.
Kreditrechner-Ergebnisse prüfen
Starten Sie mit Ihrem monatlichen Haushaltsbudget und dem Betrag, den Sie nach Kaufnebenkosten und Reserve tatsächlich einsetzen können. Geben Sie diese Werte in einen Rechner ein. Variieren Sie anschließend die Monatsrate und die Tilgung; testen Sie auch unterschiedliche Zinsbindungen. Notieren Sie jeweils die Rate und die verbleibende Schuld, damit Sie Szenarien direkt vergleichen können.
Wenn verschiedene Rechner unterschiedliche Ergebnisse liefern, prüfen Sie zuerst ihre Eingaben und Kostenannahmen. Weicht die mögliche Darlehenshöhe deutlich ab, arbeiten die Rechner häufig mit unterschiedlichen Vorgaben oder Berechnungsmethoden. Lassen Sie ein konkretes Angebot individuell prüfen, bevor Sie sich auf eine Finanzierung festlegen.
