Beim Hauskauf oder -bau in Deutschland sollten Sie Finanzierungsangebote mit gleicher Kreditsumme, Monatsrate und Zinsbindung vergleichen. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz feststeht. Vergleichen Sie neben dem Sollzins auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Bedingungen für Sondertilgungen, also zusätzliche Rückzahlungen. Achten Sie außerdem darauf, wann die Bank das Darlehen auszahlt.
So erkennen Sie, ob die Rate in Ihr Budget passt und welche Kosten und Risiken der Vertrag mit sich bringt.
Budget für den Hauskauf berechnen
Neben dem Kaufpreis müssen Sie auch weitere Kosten finanzieren. Dazu zählt etwa die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklerprovision kommt hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist. Zusammen können diese Kaufnebenkosten laut Verbraucherzentrale rund 10 Prozent des Kaufpreises erreichen. Die tatsächliche Summe hängt unter anderem vom Bundesland und vom konkreten Kauf ab.
Planen Sie außerdem Geld für Renovierungen, Umzug, Einrichtung und mögliche Mehrkosten beim Bau ein. Legen Sie zugleich eine Reserve für Reparaturen und unerwartete Ausgaben zurück. Wer sein gesamtes verfügbares Geld als Eigenkapital einsetzt, hat nach dem Kauf weniger Spielraum für solche Kosten.
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Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, einen Teil des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten mit eigenem Geld zu bezahlen. Das ist weder eine gesetzliche Mindestquote noch eine Garantie für ein bestimmtes Angebot. Banken bewerten die Finanzierung individuell. Wenig Eigenkapital erhöht häufig den Finanzierungsbedarf und kann die Konditionen verschlechtern.
Eine tragbare Rate festlegen
Rechnen Sie aus, welcher Betrag nach Ihren regelmäßigen Ausgaben für die Kreditrate übrig bleibt. Berücksichtigen Sie dabei neben Einkommen und laufenden Verpflichtungen auch die Kosten für das künftige Haus, etwa Heizung, Instandhaltung und Versicherungen. Rechnen Sie nicht mit dem höchsten Betrag, den eine Bank finanzieren würde, sondern mit einer Rate, die auch bei unerwarteten Ausgaben tragbar bleibt.
Die anfängliche Tilgung beschreibt, wie schnell Sie den Kredit zu Beginn zurückzahlen. Eine niedrigere Tilgung senkt zwar die monatliche Rate, lässt aber mehr Restschuld übrig. Für diese Restschuld brauchen Sie nach Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung, also einen neuen Kredit oder eine Verlängerung des bestehenden Kredits. Prüfen Sie deshalb immer den Tilgungsplan und nicht nur die erste Rate.
Angebote mit gleichen Annahmen vergleichen
Fragen Sie Banken oder Vermittler nach Angeboten mit denselben Annahmen: gleiche Kreditsumme, gleiche monatliche Rate, gleiche anfängliche Tilgung und gleiche Zinsbindung. Bei Bauvorhaben sollten auch die geplanten Auszahlungen berücksichtigt werden. Sonst vergleichen Sie unterschiedliche Finanzierungen, obwohl die Zinssätze auf den ersten Blick ähnlich wirken.
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Vergleichen Sie dabei besonders diese Punkte:
- Effektiver Jahreszins: Er berücksichtigt neben dem Sollzins weitere preisrelevante Kosten und eignet sich zum Preisvergleich, wenn die Finanzierungsannahmen übereinstimmen.
- Monatsrate und Restschuld: Eine geringe Rate kann bedeuten, dass am Ende der Zinsbindung noch viel offen ist.
- Gesamtzahlungen im gleichen Zeitraum: Vergleichen Sie, wie viel Sie bis zu einem gemeinsamen Stichtag zahlen.
- Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel: Prüfen Sie, ob Sie außerplanmäßig zurückzahlen oder die Tilgung während der Laufzeit anpassen dürfen und welche Grenzen gelten.
- Auszahlungsbedingungen: Bei einem Neubau kommt es darauf an, wie lange die Bank bereitgestelltes, aber noch nicht ausgezahltes Geld zinsfrei lässt. Danach verlangt sie möglicherweise Bereitstellungszinsen. Die Verbraucherzentrale nennt drei bis zwölf Monate als häufige Spanne, nach der Kreditgeber diese Zinsen verlangen. Stimmen Sie die zinsfreie Zeit auf den Bauplan ab.
Bei komplexen Finanzierungen mit mehreren Phasen müssen Kreditsumme, Zahlungen und Laufzeiten über den gesamten betrachteten Zeitraum zusammenpassen. Der effektive Jahreszins allein bildet diesen Vergleich nicht ab. Das gilt besonders für Kombinationen aus Darlehen und Bausparvertrag.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung abwägen
Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen länger Sicherheit über die Rate. Dafür kann der Zinssatz höher ausfallen. Eine kürzere Bindung kann anfangs günstiger sein, lässt aber offen, zu welchen Konditionen Sie die verbleibende Schuld später weiterfinanzieren. Welche Variante besser passt, hängt von Ihrem Sicherheitsbedürfnis, der geplanten Tilgung und Ihrem Budget ab. Zukünftige Zinsen lassen sich nicht zuverlässig vorhersagen.
Achten Sie auch auf die Restschuld: Bleibt am Ende der Zinsbindung ein großer Betrag offen, hängen die Konditionen für den neuen Kredit stärker von den dann geltenden Bedingungen ab. Eine höhere Tilgung verringert diese Restschuld, verlangt aber eine höhere Monatsrate.
Für festverzinsliche Darlehen sieht § 489 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens vor. Die Kündigung muss mit einer Frist von sechs Monaten erfolgen. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, gilt für die Berechnung dieser neue Zeitpunkt. Das ist ein gesetzliches Recht unter bestimmten Voraussetzungen und keine jederzeitige kostenfreie Ausstiegsmöglichkeit.
Bauzinsen richtig einordnen
Angebotstabellen geben eine Orientierung, aber keinen persönlichen Kreditzins. Interhyp veröffentlichte für eigene, bedingte Angebote vom 19. bis 25. Oktober 2026 unter anderem folgende effektive Jahreszinsen:
| Zinsbindung | Beleihung unter 70 % | Bei 80 % | Über 90 % |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,20 % | 4,29 % | 4,55 % |
| 10 Jahre | 4,15 % | 4,27 % | 4,53 % |
| 15 Jahre | 4,34 % | 4,44 % | 4,72 % |
| 20 Jahre | 4,41 % | 4,56 % | 4,70 % |
Die Beleihung zeigt hier, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ist. Die Tabelle zeigt, dass sich Konditionen nach Zinsbindung und Finanzierungsanteil unterscheiden. Sie bildet weder den gesamten deutschen Markt ab noch sagt sie voraus, welchen Zinssatz ein bestimmter Haushalt erhält. Für ein persönliches Angebot zählen unter anderem Einkommen und Eigenkapital. Auch das Objekt und die vollständigen Vertragsbedingungen spielen eine Rolle.
Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag?
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Verbraucherzentrale beschreibt dieses Modell für viele selbst genutzte Immobilien als besonders übersichtlich, weil die Rückzahlung direkt erfolgt und ein Tilgungsplan die Entwicklung zeigt.
Bei einer Finanzierung mit Bausparvertrag laufen Spar- und Darlehensphase zusammen. Ein späterer Bauspardarlehenszins steht nach den Vertragsbedingungen fest, und Sondertilgungen können flexibler möglich sein. Dafür entstehen Kosten in der Sparphase, und die späteren Rückzahlungen fallen häufig höher aus. Ob die Kombination günstiger ist, hängt vom gesamten Vertrag und den Konditionen zum Zeitpunkt des Darlehens ab. Vergleichen Sie daher Sparphase, Gebühren, Kreditphase und Monatszahlungen gemeinsam mit einem Annuitätendarlehen.
Vor der Unterschrift Unterlagen prüfen
Vor Abschluss eines Immobiliendarlehens erhalten Verbraucher im vorgeschriebenen Verfahren ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt, kurz ESIS. Es fasst wichtige Angaben zum Angebot zusammen und erleichtert den Vergleich. Prüfen Sie trotzdem, ob die Kreditsumme, Rate, Tilgung und Zinsbindung mit den anderen Angeboten übereinstimmen.
Lesen Sie außerdem die Vertragsbedingungen zu Sondertilgungen und möglichen Tilgungssatzwechseln. Achten Sie auch auf die Regelungen zu Auszahlungen und zusätzlichen Produkten. Wird das Darlehen mit einer Versicherung oder einem Sparvertrag verknüpft, muss klar sein, ob dieses Produkt verpflichtend ist und welche Kosten es verursacht.
