Wer ein Haus kaufen oder bauen will, kann mit einem Hausfinanzierungsrechner verschiedene Finanzierungen vergleichen. Er schätzt etwa die monatliche Kreditrate und die Restschuld, also den noch offenen Kreditbetrag. Der Rechner ersetzt weder eine Kreditzusage noch ein verbindliches Angebot.
Für die Planung zählen die Gesamtkosten, das verfügbare Eigenkapital und eine Rate, die ins Haushaltsbudget passt. Wer nur Kaufpreis und Kreditrate berücksichtigt, unterschätzt leicht zusätzliche Ausgaben und die Kosten nach Ablauf der Zinsbindung, also des Zeitraums, in dem der Sollzins feststeht.
Was ein Hausfinanzierungsrechner berechnet
Ein Rechner beantwortet meist eine von zwei Fragen: Wie könnte die Finanzierung für eine bestimmte Immobilie aussehen? Oder welcher Kredit passt zu einer festgelegten monatlichen Rate? Für die erste Frage geben Sie typischerweise die Kosten des Vorhabens und Ihr Eigenkapital ein. Dazu kommen die gewünschte Rate oder Tilgung sowie die Zinsbindung. Für die zweite sollten Sie zuerst berechnen, welchen Betrag Ihr Haushalt monatlich dauerhaft für den Kredit aufbringen kann.
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender monatlicher Rate. Diese besteht aus Zinsen und Tilgung; mit der Tilgung zahlen Sie den Kredit zurück. Sinkt die Restschuld, sinkt auch der Zinsanteil; bei gleichbleibender Rate fließt dadurch ein größerer Anteil in die Tilgung. Eine höhere anfängliche Tilgung verringert die Restschuld schneller, erhöht aber die monatliche Belastung.
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Gesamtkosten statt Kaufpreis
Sie müssen mehr finanzieren als den Kaufpreis. Bei einem Hauskauf fallen je nach Bundesland und Vertrag Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Hinzu kommen mögliche Modernisierungen, Umzugskosten und notwendige Anschaffungen. Beim Neubau zählen außerdem etwa Grundstück, Erschließung, Vermessung, Planung, Genehmigungen und Außenanlagen zu den Kosten.
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Das Bundesfinanzministerium nennt 3,5 Prozent als gesetzlichen Ausgangssatz. Die Länder können einen höheren Satz festlegen, bis zu 6,5 Prozent. Prüfen Sie deshalb, ob der Rechner das richtige Bundesland berücksichtigt und ob er Maklerkosten sowie geplante Arbeiten einbezieht. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten hängen vom Einzelfall ab.
Eine einfache Orientierung für den Kreditbedarf lautet:
Finanzierungsbedarf = Gesamtkosten des Vorhabens minus verfügbares Eigenkapital
Als Eigenkapital zählt nur Geld, das Sie zum Zeitpunkt der Finanzierung tatsächlich einsetzen können. Behalten Sie eine Rücklage für unerwartete Ausgaben zurück. Die Verbraucherzentrale empfiehlt in ihrer Finanzierungshilfe ebenfalls, einen Sicherheitspuffer einzuplanen.
Eigenkapital realistisch ansetzen
Mehr Eigenkapital senkt den benötigten Kreditbetrag und kann sich auf die angebotenen Konditionen auswirken. Eine gesetzliche Mindestquote, die für alle gilt, gibt es jedoch nicht. Anbieter nennen unterschiedliche Faustregeln: Finanztip empfiehlt mindestens 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises zusätzlich zu den Nebenkosten. Interhyp rät zunächst dazu, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen, und nennt darüber hinaus 20 Prozent des Kaufpreises als Orientierung. Das sind Empfehlungen, keine festen Voraussetzungen für jede Finanzierung.
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Ein Beispiel von Finanztip verdeutlicht die Rechnung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entsprechen 20 Prozent 60.000 Euro. Werden zusätzlich 30.000 Euro Nebenkosten angenommen, ergibt sich ein Eigenkapitalbedarf von 90.000 Euro. Die Nebenkosten in diesem Beispiel sind eine Annahme und nicht für jeden Kauf gleich.
Manche Banken bieten Finanzierungen mit wenig Eigenkapital an. Ob sie das tun und zu welchen Bedingungen, hängt unter anderem von Ihrer Bonität, also Ihrer Kreditwürdigkeit, ab. Auch die Immobilie und die gesamte Finanzierung spielen eine Rolle. Geben Sie deshalb nicht Ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital ein, wenn Sie damit auch Rücklagen und andere anstehende Ausgaben bestreiten müssen.
Rate und Zinsbindung prüfen
Die monatliche Kreditrate deckt nicht alle Wohnkosten ab. Eigentümer zahlen zusätzlich laufende Kosten wie Heizung und Betriebskosten und sollten Geld für Reparaturen zurücklegen. Die bisherige Warmmiete lässt sich daher nicht einfach vollständig als mögliche Kreditrate ansetzen. Rechnen Sie zuerst Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben durch und lassen Sie einen Puffer für unerwartete Belastungen.
Interhyp nennt 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens als grobe Orientierung für eine mögliche Kreditrate. Das ist weder eine gesetzliche Grenze noch eine für jeden Haushalt passende Empfehlung. Entscheidend sind die tatsächlichen Ausgaben, weitere Verpflichtungen und die Frage, ob nach der Rate genug Geld für Alltag und Rücklagen bleibt.
Vergleichen Sie außerdem mehrere anfängliche Tilgungssätze und Zinsbindungen. Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Nach Ablauf bleibt häufig eine Restschuld, für die Sie eine neue Finanzierung brauchen; der Rechner zeigt ihre Höhe im gewählten Szenario an. Achten Sie darauf, nicht nur die anfängliche Rate zu betrachten.
Ergebnisse richtig lesen
Ein Rechner kann mehrere Zahlen ausgeben, die unterschiedliche Fragen beantworten. Die Monatsrate zeigt die Belastung für den eingegebenen Kredit; die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Sie zu Beginn zurückzahlen. Am Ende der Sollzinsbindung zeigt die Restschuld, was noch offen ist. Die Gesamtlaufzeit ist nur eine Schätzung, wenn der Rechner davon ausgeht, dass der heutige Zinssatz auch nach der Zinsbindung gilt.
Beim Vergleich konkreter Angebote hilft der effektive Jahreszins. Er berücksichtigt neben dem Sollzins weitere Kosten des Kredits und eignet sich deshalb eher für einen Vergleich als der Sollzins allein. Vergleichen Sie Angebote dennoch nur, wenn der Kreditbetrag ähnlich ist und auch Zinsbindung sowie Tilgungsbedingungen vergleichbar sind.
Szenarien vergleichen
Verändern Sie einzelne Angaben und beobachten Sie, wie sich Rate und Restschuld entwickeln. Sie können zum Beispiel prüfen, was eine höhere Tilgung für die Monatsrate bedeutet oder wie viel Eigenkapital den Kreditbedarf senkt. Vergleichen Sie auch unterschiedliche Zinsbindungen, denn eine längere Zinsfestschreibung gibt mehr Planungssicherheit für diesen Zeitraum, kann aber mit anderen Konditionen verbunden sein.
Die künftigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung kennt heute niemand. Wenn ein Rechner die Gesamtlaufzeit so berechnet, als bliebe der Zinssatz dauerhaft gleich, ist das eine Annahme und keine Zusage. Prüfen Sie deshalb, ob Sie die Finanzierung auch dann tragen könnten, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird.
Vor dem Finanzierungsgespräch
Kontrollieren Sie, welche Kosten der Rechner berücksichtigt und welche Angaben er voraussetzt. Manche Rechner beziehen Nebenkosten oder Modernisierung ein, andere nicht. Haushaltskosten, Instandhaltung und Rücklagen sind zudem nicht automatisch in der Kreditrate enthalten. Auch ein genau wirkendes Ergebnis hängt davon ab, welche Angaben Sie machen.
Nutzen Sie die Schätzung, um Fragen für ein konkretes Finanzierungsgespräch vorzubereiten. Eine Bank oder ein Vermittler prüft Einkommen, Bonität, Immobilie und Unterlagen und erstellt erst danach ein konkretes Angebot. Eine Onlineberechnung ersetzt diese Prüfung nicht.
