Wenn Sie in Deutschland ein Haus kaufen oder bauen, brauchen Sie meist einen Hauskredit: ein durch die Immobilie abgesichertes Darlehen. Zinssatz, Monatsrate und Rückzahlung (Tilgung) müssen zu Ihrem Budget passen. Denken Sie auch an die Anschlussfinanzierung, also den Kredit für die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt.
Der niedrigste beworbene Zinssatz reicht für den Vergleich nicht aus. Vergleichen Sie Angebote mit derselben Darlehenssumme und ähnlichen Bedingungen. Achten Sie auf den effektiven Jahreszins, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und darauf, dass genug Geld für Nebenkosten und unerwartete Ausgaben bleibt.
Was ein Hauskredit kostet
Für August 2026 lag der durchschnittliche effektive Jahreszins neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte laut der entsprechenden Bundesbank-Zinsreihe bei 4,01 Prozent. Der Wert fasst Kredite mit unterschiedlich langen Zinsbindungen zusammen. Er ist ein Monatsdurchschnitt und kein persönliches Angebot: Der individuelle Zinssatz hängt vom Eigenkapital und der Darlehenshöhe ab. Auch Einkommen und Vertragsbedingungen beeinflussen ihn.
Der effektive Jahreszins erleichtert den Vergleich: Er berücksichtigt neben dem vereinbarten Darlehenszins (Sollzins) auch weitere Kosten des Darlehens. Trotzdem reicht auch dieser Wert allein nicht. Ein Angebot mit niedrigerem Zins kann insgesamt ungünstiger sein, wenn es etwa eine höhere Restschuld, weniger flexible Rückzahlungen oder zusätzliche Kosten mit sich bringt.
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Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Mehr Eigenkapital senkt die benötigte Darlehenssumme und verbessert häufig die Finanzierungskonditionen. Finanztip empfiehlt als Faustregel, etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu zahlen und die Kaufnebenkosten möglichst ebenfalls daraus zu finanzieren. Das ist ein Richtwert, keine feste Vorgabe für jede Bank und jeden Haushalt.
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt unter anderem vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Berücksichtigen Sie diese Kosten bei der Finanzierungsplanung.
Setzen Sie nicht automatisch alle Ersparnisse für den Kauf ein, denn nach dem Einzug können Reparaturen oder andere ungeplante Ausgaben anfallen. Legen Sie deshalb vor der Finanzierungsentscheidung fest, welcher Betrag als Reserve verfügbar bleiben soll. Wie hoch diese Reserve sein sollte, hängt von Haushalt, Immobilie und geplanten Arbeiten ab.
Monatsrate realistisch planen
Berechnen Sie zuerst, welche Monatsrate dauerhaft in Ihr Haushaltsbudget passt. Ziehen Sie von den regelmäßigen Einnahmen alle laufenden Ausgaben ab und berücksichtigen Sie dabei auch Kosten, die nicht monatlich anfallen, etwa Versicherungen oder Instandhaltung. Planen Sie einen Puffer ein, damit die Rate auch bei weniger günstigen Bedingungen tragbar bleibt.
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Ein Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale zeigt, wie eine feste Monatsrate die mögliche Kredithöhe begrenzt: Bei angenommenen 3 Prozent Zins und einer Rückzahlung über 15 Jahre dürfte das Darlehen bei einer Monatsrate von 1.300 Euro höchstens 188.241 Euro betragen. Das Beispiel ist keine aktuelle Zinsempfehlung.
Angebote fair vergleichen
Vergleichen Sie schriftliche Angebote unter möglichst gleichen Bedingungen. Dazu gehören Darlehenssumme, Monatsrate, anfängliche Tilgung und Dauer der Zinsbindung. Prüfen Sie außerdem, wie viel Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt. Erst mit diesen Angaben lässt sich beurteilen, ob ein niedrigerer Zinssatz tatsächlich zu einer günstigeren Finanzierung führt.
Achten Sie beim Vergleich besonders auf:
- effektiven Jahreszins und monatliche Rate
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Möglichkeiten für Sondertilgungen und Änderungen der Tilgungsrate
- Gebühren und gekoppelte Produkte sowie die Frist, während der noch nicht abgerufene Darlehensteile zinsfrei bleiben
- eine mögliche Einbindung von Förderdarlehen
Ein einfaches Annuitätendarlehen ist für viele Käufer leichter zu durchschauen: Die Monatsrate bleibt während der vereinbarten Zinsbindung gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Bei komplexen Kombinationen, etwa mit einem Bausparvertrag, sollten Sie sich die Gesamtkosten und den zeitlichen Ablauf genau erklären lassen. Laut Verbraucherzentrale lassen sich solche Modelle schwerer vergleichen.
Zinsbindung und Tilgung wählen
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kostet anfangs aber unter Umständen einen höheren Zinssatz. Bei einer kürzeren Bindung wird die Anschlussfinanzierung früher nötig. Zu welchen Konditionen sie dann möglich ist, hängt von den künftigen Zinsen und der verbleibenden Schuld ab.
Wenn Sie anfangs einen größeren Teil des Darlehens zurückzahlen (höhere anfängliche Tilgung), sinkt die Restschuld schneller. So müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung weniger Geld zu dann geltenden Konditionen finanzieren. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als allgemeine Orientierung mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung und eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Ob das zum eigenen Budget passt, muss die Haushaltsrechnung zeigen.
Lassen Sie für jedes Angebot die Restschuld zum Ende der Zinsbindung berechnen. So sehen Sie, wie viel Kredit zu diesem Zeitpunkt noch offen ist. Prüfen Sie auch, ob Sie die Rate noch zahlen könnten, wenn der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung höher ausfällt. Das ist keine Vorhersage künftiger Zinsen, sondern ein Belastungstest für die Finanzierung.
Sondertilgung und Bereitstellungszinsen prüfen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung, mit der Sie die Darlehensschuld schneller senken. Manche Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 oder 10 Prozent; die genaue Höhe und die Bedingungen stehen im Vertrag. Prüfen Sie auch, ob Sie die laufende Tilgungsrate während der Zinsbindung ändern dürfen. Solche Rechte schaffen Flexibilität, können aber je nach Angebot mit einem Zinsaufschlag verbunden sein.
Beim Neubau sollten Sie besonders auf die bereitstellungszinsfreie Zeit achten. Das ist die Frist, in der für noch nicht abgerufene Darlehensteile keine Bereitstellungszinsen anfallen. Verzögert sich der Bau und läuft die Frist ab, kann die Bank für den noch nicht ausgezahlten Betrag Zinsen berechnen. Stimmen Sie die Frist deshalb auf den voraussichtlichen Bau- und Auszahlungsplan ab und kalkulieren Sie einen Puffer für Mehrkosten ein.
Förderdarlehen prüfen
Staatliche Förderungen können die Finanzierung ergänzen, wenn Haushalt und Immobilie die Bedingungen erfüllen. Die KfW führt beispielsweise ein Programm für Familien, die eine Bestandsimmobilie kaufen und energetisch sanieren. Zu den genannten Voraussetzungen gehört, dass ein Kind im Haushalt lebt, das Haushaltseinkommen die Einkommensgrenze nicht überschreitet und der Haushalt keine weitere Immobilie in Deutschland besitzt.
Förderbedingungen und verfügbare Programme können sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Vorgaben direkt bei der KfW, bevor Sie mit einer Förderung rechnen. Bei bestimmten geförderten Käufen oder Maßnahmen muss der Antrag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gestellt werden. Klären Sie deshalb die Reihenfolge frühzeitig mit der Förderstelle und der finanzierenden Bank.
Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins haben Darlehensnehmer nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unter bestimmten Voraussetzungen ein ordentliches Kündigungsrecht. In jedem Fall ist eine Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Erhalt des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Wurde nach dem Erhalt eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, zählt für diese Frist der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
Das ist kein allgemeines Recht, jedes Darlehen jederzeit kostenfrei zurückzuzahlen. Prüfen Sie den Vertrag und die eigene Situation, bevor Sie eine Kündigung planen. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung außerhalb des gesetzlichen Kündigungsrechts kann eine Entschädigung an die Bank anfallen.
