Beim Hauskauf oder Hausbau in Deutschland müssen Sie neben dem Kaufpreis Nebenkosten einplanen. Hinzu kommen laufende Ausgaben und mögliche Zusatzkosten. Die Finanzierung besteht meist aus Eigenkapital und einem Bankdarlehen. Planen Sie die Monatsrate so, dass sie ins Haushaltsbudget passt, auch wenn Sie Geld zurücklegen müssen oder die Zinsen nach Ende der Zinsbindung steigen.
Faustregeln zum Eigenkapital helfen bei der ersten Planung. Gesetzlich vorgeschrieben sind sie nicht. Die Bank prüft außerdem Ihre Kreditwürdigkeit und ob Sie das Darlehen voraussichtlich zurückzahlen können.
Kaufpreis und Nebenkosten berechnen
Beim Hauskauf kommen zum Kaufpreis Erwerbsnebenkosten hinzu. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören vor allem die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine Maklerprovision kommt gegebenenfalls hinzu. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Notar und Grundbuch kosten zusammen grob weitere 2 Prozent. Wenn ein Makler beteiligt ist, liegen die gesamten Nebenkosten als grobe Orientierung bei etwa 10 Prozent. Die tatsächliche Summe hängt vom Bundesland, Kaufpreis und Maklerauftrag ab.
Diese Ausgaben gehören in die Finanzierung, auch wenn sie nicht Teil des Immobilienpreises sind. Käufer bezahlen die Nebenkosten üblicherweise aus Eigenmitteln. Wer dafür zusätzliches Geld leihen muss, braucht ein entsprechend höheres Darlehen.
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Sie brauchen eigenes Geld für die Erwerbsnebenkosten und für den Teil des Kaufpreises, den Sie nicht mit einem Darlehen bezahlen. Wie hoch das Darlehen ausfällt, hängt vom Kaufpreis und Ihren verfügbaren eigenen Mitteln ab. Die genaue Summe unterscheidet sich von Haus zu Haus.
Wie viel Eigenkapital einplanen?
Mehr Eigenkapital senkt den Kreditbedarf und verbessert häufig die Finanzierungskonditionen. Als Faustregel empfehlen Ratgeber entweder mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Nebenkosten oder die Nebenkosten plus weitere 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Je nachdem, wie viel Sicherheit Sie einplanen, ergibt sich daraus ein Ziel von ungefähr 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Keine dieser Faustregeln ist eine gesetzliche Mindestquote.
Wenig Eigenkapital macht eine Finanzierung nicht automatisch unmöglich, erhöht aber den Kreditbedarf und kann die Konditionen verschlechtern. Entscheidend ist außerdem, nach dem Kauf noch Geld für unerwartete Ausgaben zu behalten. Eine Reserve von zwei bis drei Monatsgehältern ist eine verbreitete Orientierung. Wer sämtliche Ersparnisse in Kauf und Nebenkosten steckt, hat kaum Spielraum für Reparaturen oder einen vorübergehenden Einkommensausfall.
Welche Rate ist tragbar?
Berechnen Sie zuerst, wie viel Geld Ihnen nach dem Kauf jeden Monat für die Kreditrate bleibt. Dafür sollten Sie nicht einfach die bisherige Miete von Ihrem Einkommen abziehen. Als Eigentümer tragen Sie weitere laufende Kosten. Dazu gehören Energie und Versicherungen sowie Abgaben und Instandhaltung. Auch Umzug, neue Einrichtung oder notwendige Arbeiten am Haus können das Budget belasten.
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Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Faustregel, die Kreditrate etwa 10 Prozent niedriger anzusetzen als den errechneten monatlichen Überschuss. So bleibt ein Puffer für Ausgaben, die sich nicht genau vorhersagen lassen. Die Empfehlung ersetzt keine individuelle Haushaltsrechnung, sondern hilft, die Rate nicht bis zur äußersten Grenze auszureizen.
Mit dieser Formel können Sie die Monatsrate grob berechnen:
Monatsrate ≈ Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Die Formel liefert nur eine rechnerische Orientierung und kein aktuelles Angebot. Laufende Eigentümerkosten und die spätere Anschlussfinanzierung sind zusätzlich zu berücksichtigen.
Vergleichen Sie konkrete Angebote für dieselbe Darlehenssumme. Achten Sie dabei auf gleiche Zinsbindung und Tilgung. Der Effektivzins umfasst neben dem Sollzins weitere Darlehenskosten und erleichtert den Vergleich. Ein statistischer Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite sagt nicht voraus, welchen Zinssatz eine einzelne Person erhält. Dieser hängt unter anderem vom Eigenkapital und Kreditbetrag sowie von der Vertragsgestaltung ab.
Zinsbindung und Tilgung verstehen
Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Kredit mit gleichbleibender Rate während der Zinsbindung, bleibt die vereinbarte Monatsrate gleich. Mit der Zeit entfällt ein kleinerer Teil der Rate auf Zinsen und ein größerer Teil auf die Rückzahlung. Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen.
Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen häufig noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher, steigt die Rate, sofern Sie die Rückzahlung nicht anders gestalten können. Eine niedrige Anfangstilgung entlastet zwar zunächst den Monatshaushalt, lässt die Restschuld aber langsamer sinken. In einem Beispiel der Verbraucherzentrale verlängerte eine Anfangstilgung von 1 Prozent bei rund 3 Prozent Zins die rechnerische Laufzeit auf etwa 46 Jahre; bei 3 Prozent Tilgung lag sie bei gut 23 Jahren.
Wenn Sie mehr tilgen, zahlen Sie den Kredit schneller zurück, müssen aber eine höhere Monatsrate leisten. Auch die Zinsbindung ist eine Abwägung: Eine längere Bindung schafft mehr Planungssicherheit, kann jedoch einen Zinsaufschlag kosten. Prüfen Sie deshalb, welche Rate zu Ihrem Budget passt und welche Restschuld am Ende der Bindung voraussichtlich bleibt.
Zusatzkosten beim Neubau einplanen
Beim Neubau können unerwartete Ausgaben entstehen, etwa wenn die Bodenverhältnisse zusätzliche Arbeiten erfordern oder kostenpflichtige Sonderwünsche dazukommen. Halten Sie dafür Geld zurück und planen Sie einen finanziellen Spielraum ein, statt das gesamte Budget bereits für Grundstück und Bauvertrag sowie die geplante Ausstattung einzusetzen.
Achten Sie außerdem auf Bereitstellungszinsen. Diese Zinsen fallen an, wenn Sie einen Teil des Darlehens noch nicht abgerufen haben und die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist. Kreditinstitute setzen dafür häufig Fristen von 3 bis 12 Monaten an. Klären Sie vor Vertragsabschluss, wie lange die bereitstellungsfreie Zeit gilt und wann die Auszahlung nach Baufortschritt erfolgt.
Welche KfW-Förderung passt?
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 richtet sich an Privatpersonen, die ihr gekauftes oder gebautes Wohneigentum selbst nutzen. Es bietet einen Kredit von bis zu 100.000 Euro und kann ein Baustein der Finanzierung sein. Die konkreten Zinsen und Bedingungen hängen von der jeweils geltenden Programmvariante ab und sollten vor der Antragstellung geprüft werden.
Das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (308) ist enger gefasst. Es richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die eine Bestandsimmobilie in Deutschland kaufen, selbst bewohnen und anschließend energetisch sanieren. Im Haushalt muss mindestens ein Kind unter 18 Jahren leben. Sowohl die Einkommensgrenze als auch die Kreditobergrenze richten sich nach der Zahl der Kinder. Das Darlehen deckt den Kaufpreis einschließlich Grundstückskosten ab, jedoch weder die Sanierung noch die Erwerbsnebenkosten. Förderbedingungen und Konditionen sollten Sie vor einer Entscheidung direkt bei der KfW prüfen.
Sondertilgung und Kündigungsrecht prüfen
Prüfen Sie, ob der Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt. Damit können Sie zusätzlich zur Monatsrate einen Teil des Darlehens zurückzahlen, wenn Sie später mehr Geld zur Verfügung haben. Manche Verträge sehen beispielsweise Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent des Darlehensbetrags vor. Ob ein solches Recht besteht und welche Bedingungen gelten, steht im Vertrag.
Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie die Rate während der Zinsbindung an veränderte Lebensumstände anpassen. Fragen Sie, wie oft ein Wechsel möglich ist und ob dafür Kosten anfallen. Solche Rechte erhöhen die Flexibilität, gelten aber nur, wenn der Vertrag sie vorsieht.
Bei einem Darlehen mit festem Sollzins können Sie nach § 489 BGB grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Erhalt des Darlehens kündigen. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins kann für den Fristbeginn maßgeblich sein. Bei einer früheren Rückzahlung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Prüfen Sie dafür den konkreten Vertrag und holen Sie bei Bedarf rechtliche Beratung ein.
