Beim Immobilienkauf in Deutschland musst du herausfinden, welche monatliche Kreditrate du dir leisten kannst und wie hoch dein Darlehen sein darf. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Anteil für die Zinsen und steigt der Anteil für die Tilgung.
Die Rechnung gibt eine erste Orientierung, ersetzt aber keine Kreditzusage. Neben Zins und Tilgung zählen Kaufnebenkosten, Eigenkapital, laufende Ausgaben und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Tragbare Monatsrate bestimmen
Beginne mit deinem Haushaltsbudget, nicht mit dem möglichen Kaufpreis. Vergleiche deine regelmäßigen Nettoeinnahmen mit deinen Ausgaben. Rechne dabei schon die Kosten für das künftige Eigentum ein. Dazu gehören etwa Hausgeld bei einer Eigentumswohnung, Energie, Versicherungen und Steuern. Plane außerdem Rücklagen für Reparaturen ein. Die bisherige Miete entfällt nach dem Umzug, andere Ausgaben bleiben bestehen.
Die Verbraucherzentrale nennt eine Kreditrate von höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens als grobe Orientierung. Das ist keine feste Bankregel und ersetzt keine eigene Haushaltsrechnung. Hohe Betreuungskosten erhöhen den nötigen Spielraum. Bei schwankenden Einnahmen oder anderen regelmäßigen Belastungen brauchst du ebenfalls mehr finanziellen Spielraum. Als Puffer empfiehlt die Verbraucherzentrale, etwa zehn Prozent des errechneten monatlichen Überschusses nicht für die Kreditrate einzuplanen.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Berücksichtige absehbare Veränderungen bei deiner Planung: Ein Kind, weniger Arbeitsstunden oder ein unsicheres Einkommen können den Betrag verringern, der dir langfristig für den Kredit bleibt.
Darlehen aus der Rate berechnen
Die überschlägige Rechnung für ein Annuitätendarlehen lautet:
Monatsrate ≈ Darlehensbetrag × (jährlicher Sollzins + anfängliche jährliche Tilgung) / 12
Die Formel lässt sich umstellen:
Darlehensbetrag ≈ tragbare Monatsrate × 12 / (jährlicher Sollzins + anfängliche jährliche Tilgung)
Setze die Prozentsätze als Dezimalzahlen ein.
Für die Rechnung verwendest du den anfänglichen Zinssatz und die anfängliche Tilgung. Der genaue Tilgungsplan richtet sich nach Vertrag und Berechnung des Kreditgebers.
Die Tabelle zeigt den Darlehensbetrag bei einer Monatsrate von 1.200 Euro, abhängig von der Summe aus Zinssatz und anfänglicher Tilgung:
| Monatsrate | Gemeinsamer Satz 4 % | Gemeinsamer Satz 5 % | Gemeinsamer Satz 6 % |
|---|---|---|---|
| 1.200 Euro | 360.000 Euro | 288.000 Euro | 240.000 Euro |
Der gemeinsame Satz ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung und ist nicht mit dem effektiven Jahreszins gleichzusetzen.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital einrechnen
Der benötigte Kredit richtet sich nach dem gesamten Finanzierungsbedarf, nicht nur nach dem Immobilienpreis. Zu den Kaufnebenkosten zählt insbesondere die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Interhyp zufolge variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland; Notar- und Grundbuchkosten liegen bei ungefähr 2 Prozent. Wenn ein Makler beteiligt ist, kommt je nach Kauf oft ein Anteil für den Käufer hinzu. Gegebenenfalls fallen auch Kosten für Renovierungen an. Umzug und Einrichtung können ebenfalls hinzukommen.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Eine grobe Beispielrechnung: Kostet die Immobilie 400.000 Euro und fallen angenommen 10 Prozent Kaufnebenkosten an, ergibt sich zunächst ein Finanzierungsbedarf von 440.000 Euro. Von 80.000 Euro Eigenkapital würden 40.000 Euro die angenommenen Nebenkosten decken. Weitere 40.000 Euro könnten in den Kaufpreis fließen. Der Kredit läge dann bei etwa 360.000 Euro, sofern kein zusätzlicher Betrag als Rücklage zurückgehalten wird.
Die Verbraucherzentrale gibt eine Orientierung zur Höhe des nötigen Eigenkapitals. In ihren Antworten auf häufige Fragen schreibt sie außerdem, dass Banken oft einen Eigenanteil von etwa 20 Prozent der Gesamtkosten erwarten. Das sind unterschiedliche Faustregeln, keine gesetzliche Mindestquote und keine Zusage für eine Finanzierung. Wer das gesamte verfügbare Geld einsetzt, hat zudem weniger Reserve für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben.
Tilgung und Restschuld vergleichen
Wenn du anfangs mehr tilgst, steigt die Monatsrate und die Restschuld sinkt schneller.
Diese Werte stammen aus einer Beispielrechnung vom 15. Dezember 2025, in der der Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich bleibt. Sie sind keine aktuellen Konditionen und bilden keine typische Zinsbindung ab. Für die eigene Planung zählt deshalb auch, wie hoch die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindung ausfällt.
Ist am Ende noch ein Betrag offen, brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Den Zinssatz dafür kennst du beim Abschluss des ursprünglichen Darlehens noch nicht. Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, kann aber mit einem anderen Zinssatz verbunden sein als eine kürzere Bindung. Vergleiche daher nicht nur die Monatsrate, sondern auch die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und prüfe, ob eine höhere Rate in dein Budget passt.
Beispielrechnung für den Immobilienkredit
Für eine vollständige Beispielrechnung addierst du zuerst Kaufpreis und Nebenkosten. Davon ziehst du das Eigenkapital ab, das du einsetzen willst. Mit Sollzins und anfänglicher Tilgung berechnest du dann die Monatsrate. Ein Tilgungsplan zeigt die verbleibende Restschuld. Das Beispiel ist kein Kreditangebot. Ein niedriger Anfangsbetrag oder eine tragbare Rate allein genügt nicht, denn auch die spätere Finanzierung der Restschuld muss ins Budget passen.
Rechner richtig einordnen
Ein Kreditrechner schätzt anhand deiner Eingaben die Rate, die Darlehenshöhe oder die Restschuld. Er berücksichtigt nicht automatisch alle Vertragsdetails. Dazu gehören zum Beispiel Sondertilgungen, Auszahlungszeitpunkte und tilgungsfreie Zeiten. Übernimm solche Annahmen nur, wenn das konkrete Angebot sie vorsieht und sie für dich realistisch sind. Entscheidend ist der Tilgungsplan im Kreditvertrag.
Eine laut Rechnung leistbare Rate führt nicht automatisch zur Kreditzusage. Nach § 505a BGB muss der Kreditgeber vor Abschluss eines Immobilien-Verbraucherdarlehens deine Kreditwürdigkeit prüfen. Deine Haushaltsrechnung zeigt, ob die Belastung zu deinem Alltag passt.
