Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie kaufen oder bauen, schätzt ein Baukreditrechner Ihre Monatsrate und den Kreditbetrag, der am Ende der Zeit mit festem Zinssatz (Zinsbindung) noch offen ist (Restschuld). Das Ergebnis hängt von Ihren Eingaben ab und ersetzt weder ein persönliches Kreditangebot noch die Prüfung durch eine Bank.
Beziehen Sie neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten, Eigenkapital und Ihr dauerhaft tragbares Monatsbudget ein. Prüfen Sie, wie sich die Dauer des festen Zinssatzes und die Höhe der Rückzahlung auf Rate und Restschuld auswirken.
Was der Baukreditrechner berechnet
Ein Baukreditrechner, auch Baufinanzierungs- oder Annuitätenrechner genannt, schätzt die Folgen bestimmter Darlehensannahmen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie während der vereinbarten Zinsbindung eine gleichbleibende Monatsrate. Mit jeder Rückzahlung (Tilgung) sinkt die Restschuld, sodass der Zinsanteil der Rate kleiner und der Tilgungsanteil größer wird.
Je nach Rechner sehen Sie neben der Monatsrate auch einen Plan mit den vorgesehenen Rückzahlungen, die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung und eine geschätzte Gesamtlaufzeit. Diese Werte helfen, Szenarien zu vergleichen. Sie sagen nicht voraus, zu welchen Konditionen eine spätere Anschlussfinanzierung zustande kommt.
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Welche Angaben der Baukreditrechner braucht
Berechnen Sie den gesamten Finanzierungsbedarf einschließlich Kaufpreis. Zum Kaufpreis kommen etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Beim Neubau zählen Grundstück und Erschließung ebenso dazu wie Planung und mögliche Mehrkosten. Renovierung, Umzug und Einrichtung sollten Sie ebenfalls einplanen, sofern sie aus demselben Budget bezahlt werden.
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Prüfen Sie den für Ihren Standort geltenden Satz und rechnen Sie die tatsächlichen Kosten des Kaufs gesondert nach. Eine pauschale Nebenkostenannahme bildet nicht jeden Kauf ab.
Auch das Eigenkapital verändert die Rechnung. Als Richtwert nennen Verbraucherorganisationen etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Der Richtwert begründet keine gesetzliche Mindestanforderung und ist keine Zusage für bessere Konditionen. Weniger Eigenkapital bedeutet in der Regel einen höheren Kreditbedarf und kann die Finanzierung verteuern.
Setzen Sie als Monatsrate nur den Betrag ein, der nach laufenden Ausgaben und Rücklagen dauerhaft übrig bleibt. Die bisherige Warmmiete ist dafür kein verlässlicher Maßstab: Als Eigentümer tragen Sie weitere Kosten, etwa für Instandhaltung, Versicherungen und Abgaben. Auch Heiz- und Betriebskosten können sich verändern.
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Rate und Tilgung verstehen
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die anfängliche Jahresrate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung zusammen. Ein Beispiel: Bei 180.000 Euro Darlehen, 3,95 Prozent Sollzins und 1 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Jahresrate von 8.910 Euro. Das entspricht 742,50 Euro im Monat. Zu Beginn entfallen rechnerisch 592,50 Euro auf Zinsen und 150 Euro auf Tilgung. Im weiteren Verlauf verschiebt sich dieses Verhältnis zugunsten der Tilgung.
Eine niedrige Anfangsrate wirkt zunächst entlastend, lässt aber mehr Restschuld zurück. Vergleichen Sie deshalb die Monatsrate, die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und den Zeitpunkt, zu dem Sie schuldenfrei sein möchten. Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller, verlangt aber eine höhere Rate.
Zinsbindung vergleichen
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz feststeht. Eine längere Bindung gibt Ihnen mehr Planungssicherheit. Sie kann jedoch mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Bei einer kürzeren Bindung ist die Rate zunächst möglicherweise niedriger, doch für die Anschlussfinanzierung steht der spätere Zinssatz noch nicht fest.
Berechnen Sie mehrere Laufzeiten mit denselben Angaben zu Darlehenssumme und Tilgung. Vergleichen Sie anschließend Monatsrate und Restschuld. So sehen Sie, was Ihnen zusätzliche Zinssicherheit kostet und wie viel Kredit nach Ablauf der Bindung noch offen ist.
Bei einem festen Zinssatz gilt außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach § 489 BGB können Darlehensnehmer ein festverzinsliches Darlehen unter den dort genannten Voraussetzungen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, kann sich der maßgebliche Zeitpunkt verschieben. Das Recht erlaubt keine beliebige kostenfreie Kündigung zu jedem Zeitpunkt.
Ergebnisse richtig lesen
Achten Sie darauf, welcher Zinssatz angezeigt wird. Der Sollzins bezeichnet den vereinbarten Kreditzins für die Zinsbindung. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten und eignet sich deshalb besser, um Angebote zu vergleichen. Prüfen Sie dennoch, welche Gebühren und Leistungen tatsächlich einbezogen sind.
Die Restschuld zeigt, welcher Betrag am Ende der Zinsbindung noch aussteht. Ist das Darlehen dann nicht vollständig zurückgezahlt, brauchen Sie für den offenen Betrag in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Eine angezeigte Gesamtlaufzeit ist nur eine Modellrechnung, wenn der Rechner dafür einen gleichbleibenden Zinssatz über die gesamte Laufzeit unterstellt.
Auch ein Tilgungsplan bleibt an die eingegebenen Annahmen gebunden. Sondertilgungen und Änderungen des Tilgungssatzes berücksichtigt ein Rechner nur, wenn diese Funktionen vorhanden sind. Ob solche Zahlungen im späteren Vertrag erlaubt sind und unter welchen Bedingungen, müssen Sie dort prüfen.
Monatsrate realistisch planen
Eine häufig genannte Faustregel besagt, dass die Kreditrate höchstens etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Die Faustregel liefert eine grobe Orientierung, lässt sich aber nicht als verlässliche Grenze auf jeden Haushalt übertragen. Entscheidend ist, was nach den tatsächlichen Ausgaben übrig bleibt und welche Kosten als Eigentümer hinzukommen.
Erstellen Sie dafür eine Haushaltsrechnung mit regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben. Berücksichtigen Sie geplante Veränderungen, etwa Elternzeit, einen absehbaren Ruhestand oder schwankendes Einkommen. Legen Sie nicht den gesamten freien Betrag für die Kreditrate fest: Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben müssen ebenfalls Platz haben.
Als grobe Orientierung nennt die Verbraucherzentrale für die Instandhaltung etwa 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, ohne den Grundstückswert. Der tatsächliche Bedarf hängt vom Zustand und Alter der Immobilie ab und verteilt sich nicht gleichmäßig. Größere Reparaturen können gebündelt auftreten.
Rechnergebnisse einordnen
Ein Rechner kennt nicht alle Angaben, die eine Bank für ein konkretes Angebot benötigt. Dazu gehören weitere Informationen über Einkommen, Vermögen und Immobilie. Ein angezeigter Zinssatz oder eine Beispielrate ist deshalb keine Kreditzusage und nicht automatisch Ihr persönlicher Zinssatz.
Prüfen Sie außerdem, welche Kosten der Rechner einbezieht. Baukosten, Modernisierung, Erschließung oder ein finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben fehlen möglicherweise. Bei einem Vergleich zwischen Anbietern müssen die Annahmen übereinstimmen. Dazu zählen Darlehenssumme und Eigenkapital. Auch Nebenkosten, Tilgung und Zinsbindung müssen gleich angesetzt werden. Sonst vergleichen Sie unterschiedliche Szenarien.
Wenn der Rechner Sie anschließend zu einer Finanzierungsanfrage oder Beratung weiterleitet, prüfen Sie, wer das Angebot vermittelt und wie es weitergeht. Eine unverbindliche Simulation und ein persönliches Finanzierungsangebot sind unterschiedliche Dinge.
