Selbstständige können grundsätzlich eine private Baufinanzierung für einen Hausbau oder Wohnungskauf beantragen. Die Bank prüft, ob das Einkommen nach Geschäftskosten und privaten Verpflichtungen für die monatliche Rate reicht. Da Selbstständige keine regelmäßigen Gehaltsabrechnungen haben, verlangt die Bank meist zusätzliche Geschäftszahlen und prüft die Einkommensentwicklung genauer.
Eine gesetzliche Mindestdauer der Selbstständigkeit oder vorgeschriebene Eigenkapitalquote gibt es nicht. Welche Nachweise die Bank verlangt und wie sie das Einkommen bewertet, hängt vom Anbieter und Einzelfall ab.
Was Banken bei Selbstständigen prüfen
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also einem Verbraucherkredit zur Finanzierung einer Immobilie, muss die Bank vor Vertragsabschluss gründlich prüfen, ob die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer die vereinbarten Raten zahlen kann. Dafür berücksichtigt sie angemessene Angaben zum Einkommen, zu den Ausgaben und zu weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnissen. Sie darf den Kredit vergeben, wenn es wahrscheinlich ist, dass die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer die vereinbarten Zahlungen leisten kann. Der Wert der Immobilie ersetzt diese Prüfung nicht.
Für Selbstständige heißt das: Die Bank will nachvollziehen können, wie sich der Betrieb entwickelt und welcher Betrag privat dauerhaft für die Kreditrate verfügbar bleibt. Dazu betrachtet sie Geschäftszahlen und private Finanzen. Die konkreten Bewertungsmethoden schreibt das Gesetz nicht vor. Eine überwiegend gewerblich genutzte Immobilie oder ein Investmentobjekt kann außerdem unter andere Finanzierungs- und Vertragsbedingungen fallen als ein selbst genutztes Zuhause.
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Welche Unterlagen Banken verlangen
Banken fragen häufig Steuerunterlagen und Nachweise zur laufenden Geschäftsentwicklung ab. Welche Unterlagen die Bank verlangt und für welchen Zeitraum, hängt vom Anbieter ab. Häufig gehören dazu:
- Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, kurz EÜR
- eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, kurz BWA, gegebenenfalls mit Summen- und Saldenliste
- Kontoauszüge, eine Vermögensübersicht und Angaben zu privaten Einnahmen, Ausgaben und bestehenden Krediten
- je nach Rechtsform zusätzliche Gesellschafts- oder Registerunterlagen
Liegt der neueste Steuerbescheid noch nicht vor, bedeutet das nicht automatisch das Ende des Antrags. Eine Bank kann ergänzend etwa eine aktuelle BWA, eine EÜR, Kontoauszüge oder Auftragsunterlagen prüfen. Ob sie solche Dokumente akzeptiert, entscheidet der jeweilige Kreditgeber.
Sinnvoll ist, die Unterlagen frühzeitig vollständig zusammenzustellen und offene Punkte zu erklären. Schwankende Einnahmen, einmalige Aufwendungen oder ein außergewöhnlich gutes Geschäftsjahr lassen sich so besser einordnen. Eine aktuelle BWA sollte dabei zur langfristigen Entwicklung passen oder Abweichungen nachvollziehbar machen.
Wie Banken Einkommen bewerten
Die Bank schätzt ein, welches Einkommen nach betrieblichen Kosten und privaten Verpflichtungen voraussichtlich dauerhaft zur Verfügung steht. Dafür betrachtet sie bei Selbstständigen häufig mehrere Geschäftsjahre. Einzelne Banken können außergewöhnliche Erträge oder Aufwendungen bei ihrer Einschätzung berücksichtigen, wenn sie die künftige Ertragskraft verzerren.
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Manche Finanzierungsanbieter veranschaulichen ihre Berechnung mit Sicherheitsabschlägen. Solche Rechnungen sind weder eine gesetzliche Formel noch eine allgemeine Bankregel. Der tatsächliche Ansatz hängt von der individuellen Prüfung ab.
Für die eigene Planung sollte deshalb nicht allein ein besonders gutes Jahr maßgeblich sein. Eine Rate, die auch bei schwächeren Geschäftsergebnissen tragbar bleibt, lässt mehr Spielraum für Steuern, laufende Betriebskosten und private Ausgaben.
Wie viele Geschäftsjahre zählen
Zwei bis drei Jahre an Geschäftszahlen gelten bei vielen Anbietern als häufige Orientierung. Eine gesetzliche Mindestdauer der Selbstständigkeit gibt es jedoch nicht. Manche Kreditgeber verlangen für bestimmte Fälle längere Nachweise oder schränken ihre Vergabe stärker ein. Andere prüfen auch eine kürzere Selbstständigkeit, wenn die übrigen Unterlagen und die finanzielle Situation überzeugen.
Deshalb lohnt es sich, vor einer konkreten Objektsuche zu klären, welche Banken die eigene Situation grundsätzlich prüfen. Das ist besonders hilfreich, wenn der Betrieb erst seit kurzer Zeit besteht, die Rechtsform gewechselt hat oder das Einkommen stark schwankt. Einzelne Vergabekriterien eines Kreditgebers gelten nicht automatisch für den gesamten Markt.
Eigenkapital und Reserven
Mehr Eigenkapital senkt den benötigten Kreditbetrag und kann die Finanzierung erleichtern. Die Verbraucherzentrale nennt allgemein 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten als Orientierung. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklercourtage können rund 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die tatsächliche Höhe hängt vom Erwerb ab.
Für Selbstständige gibt es keine verbindliche Eigenkapitalquote. Anbieter nennen unterschiedliche Orientierungswerte, daher lässt sich kein fester Mindestanteil für alle Fälle ableiten. Neben dem Eigenkapital für den Kauf oder Bau sollte außerdem eine Reserve für private und geschäftliche Engpässe bestehen bleiben. Wer sämtliche Rücklagen in die Immobilie steckt, hat weniger Spielraum, wenn Einnahmen sinken oder Baukosten steigen.
Bei einem Neubau sollten zusätzliche Kosten und mögliche Verzögerungen in die Planung einfließen. Reicht das vereinbarte Darlehen später nicht aus, ist eine Nachfinanzierung nicht automatisch erhältlich. Auch Bereitstellungszinsen gehören in die Planung. Je nach Vertrag berechnet die Bank sie, wenn Darlehensteile nach einem vereinbarten Zeitpunkt noch nicht abgerufen wurden.
Rate und Zinsbindung planen
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Der Anteil für Zinsen und Tilgung verschiebt sich im Laufe der Zeit. Nach Ende der Zinsbindung kann eine Restschuld bleiben, für die eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen nötig ist.
Selbstständige sollten die Rate nicht nur an einem aktuellen Gewinnhoch ausrichten. Eine längere Zinsbindung und eine höhere anfängliche Tilgung können das Risiko einer hohen Restschuld verringern, erhöhen aber die laufende Belastung beziehungsweise binden die Finanzierung länger an vereinbarte Konditionen. Prüfe außerdem, ob der Vertrag Sondertilgungen oder einen Wechsel des Tilgungssatzes erlaubt. Solche Möglichkeiten helfen, die Rückzahlung an die Geschäftsentwicklung anzupassen, sofern der Vertrag sie vorsieht.
Selbstständigkeit führt nicht automatisch zu einem Zinsaufschlag. Für die Konditionen zählen unter anderem Bonität, Eigenkapital, Stabilität des Einkommens, Sicherheiten, Zinsbindung und die Vergabepraxis des Kreditgebers. Es gibt keine repräsentative aktuelle Statistik, die Zinsen für Selbstständige und Angestellte getrennt vergleicht. Deshalb sind pauschale Aussagen über einen festen Zinsnachteil nicht belastbar.
KfW-Förderung für selbst genutztes Wohnen
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 bietet einen Kredit von bis zu 100.000 Euro für den Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums. Die Beantragung läuft über ein Finanzierungsinstitut. Auch wenn das Vorhaben förderfähig ist, prüft die Bank, ob du den Kredit zurückzahlen kannst. Es gelten die aktuellen Programminformationen.
Kläre die Förderung vor Abschluss des Kauf- oder Bauvertrags mit der finanzierenden Bank. So lässt sich prüfen, ob das Vorhaben die geltenden Voraussetzungen erfüllt und wie sich ein Förderkredit in die übrige Finanzierung einfügt.
So bereitest du den Antrag vor
Beginne mit einer privaten Haushaltsrechnung und einer vorsichtigen Einschätzung des künftig verfügbaren Einkommens. Lege dazu die verlangten Geschäftsunterlagen bereit und halte Rücklagen für Betrieb und Haushalt getrennt vom geplanten Eigenkapital fest. Frage bei Banken oder Finanzierungsvermittlern früh nach den benötigten Geschäftsjahren und Unterlagen. So erkennst du, ob eine fehlende Bilanz, ein ausstehender Steuerbescheid oder eine kurze Selbstständigkeit vor der Immobiliensuche geklärt werden muss.
Vergleiche anschließend nicht nur die anfängliche Rate. Achte auch auf Zinsbindung, Tilgung, Restschuld, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und mögliche Bereitstellungszinsen. Bei einem Neubau sollten Baukosten und ein Puffer realistisch angesetzt sein, weil eine spätere Erhöhung des Darlehens nicht sicher ist.
