Einen Baukredit können Sie nicht jederzeit kündigen oder zu einer anderen Bank wechseln. Bei einem Kredit mit festem Zinssatz bleibt der Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum gleich. Dieser Zeitraum heißt Zinsbindung. Ob und wann Sie kündigen können, hängt vor allem vom Ende der Zinsbindung ab. Auch der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung durch die Bank und der Grund für die frühere Rückzahlung spielen eine Rolle.
Mit der Kündigung endet der Vertrag. Bei einer Ablösung zahlen Sie die noch offene Kreditsumme zurück. Zahlen Sie während der Zinsbindung früher als vereinbart zurück, darf die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit gleicht sie den finanziellen Verlust aus, der ihr durch die frühere Rückzahlung entsteht.
Kündigungsfristen für den Baukredit
Die Kündigungsfrist hängt davon ab, ob Ihr Zinssatz fest oder variabel ist und wann die Bank den Kredit ausgezahlt hat. § 489 BGB legt unterschiedliche Fristen für Kredite mit festem Sollzins und Kredite mit variablem Zinssatz fest.
| Situation | Kündigung nach der gesetzlichen Regel |
|---|---|
| Die Zinsbindung endet | Zum Ende der Zinsbindung, grundsätzlich mit einer Frist von einem Monat |
| Seit vollständiger Auszahlung sind zehn Jahre vergangen | Mit einer Frist von sechs Monaten |
| Der Zinssatz ist variabel | Mit einer Frist von drei Monaten |
Für die Zehnjahresfrist zählt grundsätzlich der Tag, an dem Sie den Kredit vollständig erhalten haben, nicht der Tag, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben. Eine spätere Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Zinssatz kann den maßgeblichen Zeitpunkt verschieben.
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Ein Beispiel: Wurde ein Kredit am 1. Oktober 2013 vollständig ausgezahlt, können Sie ihn nach der Zehnjahresregel frühestens ab dem 1. Oktober 2023 kündigen. Dazu kommt die Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bei diesen Kündigungen nach dem Gesetz darf die Bank grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Prüfen Sie trotzdem Ihren Vertrag und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wann der Vertrag endet und wann Sie zurückzahlen müssen.
Baukredit vor Ende der Zinsbindung kündigen
Während der Zinsbindung können Sie einen Verbraucherkredit für eine Immobilie nicht allein deshalb vorzeitig zurückzahlen, weil Sie ein günstigeres Angebot gefunden haben. Nach § 500 Absatz 2 BGB brauchen Sie dafür einen anerkannten Grund.
Ein häufiger anerkannter Grund ist der Verkauf der Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient. Der Wunsch, zu einer anderen Bank zu wechseln und Zinsen zu sparen, reicht laut Verbraucherinformation des Bayerischen Staatsministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz nicht aus. Auch eine Erbschaft oder angesparte Rücklagen geben Ihnen für sich allein nicht automatisch das Recht, den Kredit vorzeitig abzulösen. Dafür brauchen Sie eine passende Sondertilgungsklausel im Vertrag oder die Zustimmung der Bank.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen, fragen Sie die Bank frühzeitig, unter welchen Bedingungen Sie den Kredit ablösen können und wie viel Sie zum geplanten Verkaufstermin zurückzahlen müssen. Vielleicht können Sie die Finanzierung mit einem Pfandtausch fortführen. Dabei dient eine andere, mindestens gleichwertige Immobilie als Sicherheit anstelle des verkauften Hauses oder der verkauften Wohnung. Ob die Bank zustimmt, hängt davon ab, welche Immobilie Sie anbieten und ob sie der Bank ausreichend Sicherheit bietet.
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So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet
Eine Vorfälligkeitsentschädigung soll den finanziellen Verlust der Bank ausgleichen, wenn Sie den Kredit früher zurückzahlen. Die Bank darf dafür keinen beliebigen Betrag verlangen. Ob sie eine Entschädigung verlangen darf und wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem von den gesetzlichen Regeln, Ihrem Vertrag und der Berechnung ab. Einen allgemeinen Durchschnittsbetrag für Baukredite gibt es nicht.
Für die Berechnung zählen die Restschuld und die verbleibende Zinsbindung. Auch der vereinbarte Zinssatz spielt eine Rolle. Die Bank berücksichtigt außerdem, welche Erträge sie erzielen könnte, wenn sie das zurückgezahlte Geld neu anlegt. Die Bank muss vereinbarte Sondertilgungen und bestimmte Möglichkeiten zur Änderung der Rückzahlung einrechnen. Kosten, die ihr durch die frühere Rückzahlung erspart bleiben, muss sie abziehen.
Die gesetzlichen Höchstgrenzen von einem Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent gelten für bestimmte allgemeine Verbraucherdarlehen. Für Verbraucherkredite zur Finanzierung einer Immobilie gelten diese Grenzen nicht automatisch. Wer sie auf einen Baukredit anwendet, kann die mögliche Forderung falsch einschätzen.
Die Bankforderung prüfen
Lassen Sie sich die Berechnung erklären, bevor Sie einer Ablösung verbindlich zustimmen. Prüfen Sie, ob die Bank den richtigen Zeitraum verwendet, mögliche Sondertilgungen einrechnet und ersparte Kosten abzieht. Prüfen Sie auch, ob die Berechnung zu den Angaben in Ihrem Vertrag passt.
Bei Verträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung in bestimmten Fällen, wenn vorgeschriebene Vertragsinformationen fehlen oder nicht ausreichen. Am 21. Oktober 2025 entschied der Bundesgerichtshof in einem konkreten Fall, dass die Informationen zur Berechnung in diesem Vertrag ausreichten. Das Urteil gilt nicht automatisch für andere Verträge. Entscheidend sind der genaue Wortlaut und die übrigen Vertragsbedingungen.
Lassen Sie eine hohe oder unklare Forderung unabhängig prüfen, zum Beispiel von einer Verbraucherzentrale oder einer Rechtsberatung. Das ist besonders sinnvoll, wenn Sie die Berechnung nicht verstehen oder die Bank eine sofortige Entscheidung verlangt.
Vertrag vor der Kündigung prüfen
Bevor Sie kündigen oder eine Ablösung planen, suchen Sie in den Vertragsunterlagen nach diesen Angaben:
- Datum der vollständigen Auszahlung des Kredits durch die Bank und Ende der Zinsbindung
- Regeln für Sondertilgungen und Änderungen der Rückzahlung
- Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung und Angaben dazu, wie die Entschädigung berechnet wird
Kündigen Sie früh genug und bewahren Sie den Nachweis auf, dass die Bank Ihr Schreiben erhalten hat. Fragen Sie die Bank auch nach dem genauen Ablösebetrag und dem Zahlungstermin. Bei bestimmten Kündigungen nach § 489 BGB müssen Sie den geschuldeten Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen, nachdem die Kündigung wirksam geworden ist. Wenn Sie diese Frist versäumen, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Wenn die Rate nicht mehr tragbar ist
Stellen Sie die Zahlungen nicht einfach ein, wenn Sie die monatliche Rate nicht mehr schaffen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank. Vielleicht können Sie die Tilgung anpassen oder eine andere Lösung vereinbaren. Welche Möglichkeiten es gibt, hängt von Ihrem Vertrag und davon ab, was Sie zahlen können.
Wenn Sie neben der Kreditrate weitere Geldsorgen haben, hilft Ihnen vielleicht eine anerkannte Schuldnerberatung. Viele Beratungsstellen sind kostenfrei. Ein neuer Kredit löst das Problem nicht automatisch und kann Ihre monatliche Belastung erhöhen.
