Beim Kauf oder Bau einer Immobilie in Deutschland vergleichen Sie mit einem Baufinanzierungsrechner verschiedene Darlehensvarianten. Er schätzt etwa die Monatsrate und die Restschuld – den Betrag, der nach einem festgelegten Zeitraum noch offen ist.
Das Ergebnis hängt von Ihren Angaben und den Annahmen des Rechners ab. Es dient der Planung, ist keine verbindliche Kreditzusage und sagt nicht aus, ob die Rate in Ihr Haushaltsbudget passt.
Was der Baufinanzierungsrechner berechnet
Je nach Anbieter geben Sie den Kaufpreis oder den benötigten Kreditbetrag, Ihr Eigenkapital, die gewünschte Zinsbindung und die anfängliche Tilgung ein. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins gilt. Die anfängliche Tilgung bezeichnet den jährlichen Anteil des Darlehens, den Sie zu Beginn zurückzahlen.
Der Rechner zeigt meist eine geschätzte Monatsrate und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Manche Angebote berechnen zusätzlich einen Tilgungsplan oder die voraussichtliche Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Prüfen Sie, ob der Rechner Kaufnebenkosten berücksichtigt. Achten Sie außerdem darauf, ob Modernisierungen und mögliche Sondertilgungen einbezogen sind. Anbieter unterscheiden sich darin, welche Angaben sie abfragen und welche Kosten sie einbeziehen.
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Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Deshalb fließt bei gleichbleibender Rate nach und nach mehr Geld in die Tilgung. Als grobe Orientierung addieren Sie Sollzins und anfängliche Tilgung. Die Summe ergibt den anfänglichen jährlichen Prozentsatz der Darlehenssumme, den Sie als Rate zahlen. Die genaue Rate hängt jedoch auch von den Vertragsbedingungen und der Berechnung des jeweiligen Anbieters ab.
Kaufpreis und Nebenkosten erfassen
Der Kaufpreis allein deckt meist nicht den gesamten Finanzierungsbedarf ab. Hinzu kommen je nach Kauf unter anderem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Für Renovierungen oder Modernisierungen sollten Sie ebenfalls einen Betrag einplanen. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland.
Prüfen Sie deshalb, ob der Rechner diese Posten automatisch einbezieht oder ob Sie sie selbst ergänzen müssen. Manche Rechner schätzen bestimmte Kosten anhand des Immobilienstandorts. Solche Werte bleiben Schätzungen und ersetzen keine Prüfung der konkreten Kaufnebenkosten.
Auch beim Eigenkapital zählt nicht nur, wie viel Sie insgesamt besitzen. Geld, das für Nebenkosten, Reparaturen oder eine finanzielle Reserve gebraucht wird, steht nicht zugleich für die Tilgung des Kaufpreises zur Verfügung. Anbieter nennen teils Richtwerte für den Eigenkapitalanteil oder empfehlen, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Das sind Orientierungshilfen, keine einheitlichen Vorgaben für jeden Haushalt.
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Monatsrate mit dem Budget abgleichen
Ein Rechner sagt Ihnen nicht, ob Ihr Haushalt die angezeigte Rate langfristig tragen kann. Dafür müssen Sie Ihre künftigen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Als Eigentümer zahlen Sie neben der Kreditrate auch laufende Kosten und tragen Ausgaben für Instandhaltung, Versicherungen und mögliche Reparaturen. Berücksichtigen Sie außerdem Veränderungen wie Elternzeit, geringere Einnahmen oder zusätzliche Betreuungskosten.
Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent des Nettoeinkommens als verbreitete Faustregel für eine Kreditrate, betont aber, dass dieser Wert je nach Lebenssituation zu hoch oder zu niedrig sein kann. Auch eine Rate von 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens ist kein allgemeiner Beleg für Leistbarkeit. Ein Haushalt mit hohen Fahrtkosten oder Betreuungsausgaben hat weniger Spielraum als ein Haushalt mit denselben Einnahmen und geringeren Fixkosten.
Eine weitere Orientierung der Verbraucherzentrale: Zwischen dem erwarteten monatlichen Überschuss und der geplanten Kreditrate sollte etwa zehn Prozent Luft bleiben. Entscheidend ist, dass nach der Rate genug Geld für laufende Kosten, Rücklagen und unvorhergesehene Ausgaben übrig bleibt.
Tilgung und Restschuld vergleichen
Eine niedrigere anfängliche Tilgung senkt die Monatsrate, lässt die Restschuld aber langsamer schrumpfen. Die Verbraucherzentrale veranschaulicht den Zusammenhang mit einer monatlichen Rate von 1.000 Euro: Wenn Zins und anfängliche Tilgung zusammen 4 Prozent betragen, entspricht das überschlägig einem Darlehen von etwa 300.000 Euro. Bei 5 Prozent sind es rund 240.000 Euro, bei 6 Prozent rund 200.000 Euro. Das sind Rechenbeispiele und keine Kreditzusagen.
Auch die anfängliche Tilgung verändert die Laufzeit deutlich. In einem Beispiel der Verbraucherzentrale dauert die vollständige Rückzahlung bei rund 3 Prozent Zins und 1 Prozent anfänglicher Tilgung ungefähr 46 Jahre. Bei 3 Prozent anfänglicher Tilgung sind es etwas mehr als 23 Jahre. Prüfen Sie deshalb neben der Monatsrate immer, wie viel am Ende der Zinsbindung noch offen ist.
Die Restschuld muss nach dem Ende der Zinsbindung weiterfinanziert oder aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden. Dann gelten die Konditionen, die für die Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Ein Beispiel der Verbraucherzentrale zeigt die Größenordnung: Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, 3,5 Prozent anfänglichem Sollzins und zehn Jahren Laufzeit verbleiben bei 1.200 Euro Monatsrate noch 253.384 Euro. Bei 1.600 Euro Rate beträgt die Restschuld 196.011 Euro. In der dort betrachteten Anschlussfinanzierung mit 6 Prozent Zins würde die Rate von 1.200 Euro nicht einmal die Zinsen decken. Bei 1.600 Euro würde noch ein Teil der Schuld getilgt. Die Zahlen beschreiben ein mögliches Szenario, keine Vorhersage künftiger Zinssätze.
Zinsbindung passend wählen
Eine längere Zinsbindung gibt Ihnen länger Sicherheit über den vereinbarten Zinssatz. Die Monatsrate und die verbleibende Schuld hängen zugleich von den konkreten Konditionen und der Tilgung ab. Vergleichen Sie daher mehrere Zinsbindungen mit denselben übrigen Annahmen. So sehen Sie, wie sich Rate und Restschuld jeweils verändern.
Manche Rechner berechnen die gesamte Rückzahlungsdauer, als bliebe der Zinssatz auch nach dem Ende der Zinsbindung gleich. Diese Annahme dient der Modellrechnung. Sie ist keine Vorhersage für die Anschlussfinanzierung. Achten Sie auf den Hinweis des Anbieters und lesen Sie die ausgewiesene Gesamtlaufzeit nicht als sichere Prognose.
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins können Sie nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zehn Jahre nach vollständigem Erhalt des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, ist für die Frist dieser Zeitpunkt maßgeblich. Die konkrete Rechtslage hängt vom Darlehensvertrag und der Vereinbarung ab.
Ergebnis als Schätzung behandeln
Ein angezeigter Zinssatz kann ein Beispielwert sein. Tatsächliche Kreditbedingungen hängen unter anderem von Ihrer finanziellen Situation, dem Objekt und den konkreten Vertragsdetails ab. Ein Rechnergebnis ist deshalb kein verbindliches Angebot. Auch ein Vergleichsrechner bildet nicht automatisch jeden Anbieter am Markt ab.
Nutzen Sie den Rechner, um Szenarien mit gleichen Ausgangsdaten zu vergleichen. Ändern Sie zunächst nur einen Wert, etwa die Tilgung, und beobachten Sie, wie sich Rate und Restschuld verändern. Anschließend können Sie die Zinsbindung variieren. Halten Sie die Ergebnisse neben Ihr Haushaltsbudget und prüfen Sie, ob die Rate auch mit Rücklagen und laufenden Eigentümerkosten tragbar bleibt.
