Bei einer Immobilienfinanzierung in Deutschland zählt neben dem Zinssatz auch die Zinsbindung, also wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Wichtig sind außerdem, wie viel Sie anfangs vom Kredit zurückzahlen (anfängliche Tilgung), wie hoch die Monatsrate ist und ob Sie zusätzliche Rückzahlungen (Sondertilgungen) leisten oder den Tilgungssatz ändern können. Der Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil der Rate den Kredit zurückzahlt.
Im August 2026 meldete die Bundesbank für neue Wohnungsbaukredite durchschnittliche Effektivzinsen. Dieser Jahreszins berücksichtigt neben dem Sollzins weitere Kosten des Kredits. Bei einer anfänglichen Zinsbindung von mehr als fünf bis zehn Jahren lag er bei 3,81 Prozent, bei mehr als zehn Jahren bei 4,04 Prozent. Die Mittelwerte geben einen Überblick über den Markt, zeigen aber nicht Ihren persönlichen Zinssatz.
Bauzinsen der Bundesbank einordnen
Um einen Bauzins einzuordnen, müssen Sie wissen, auf welchen Zeitraum und welche Art von Zinssatz sich die Angabe bezieht. Die Bundesbank veröffentlicht Monatswerte zum Durchschnitt neu vergebener Wohnungsbaukredite je anfänglicher Zinsbindung. Sie nennen keinen konkreten Zinssatz für einen einzelnen Haushalt.
| Angabe | Wert und Zeitraum | Bedeutung |
|---|---|---|
| Bundesbank-Durchschnitt | 3,81 Prozent, August 2026 | Effektivzins für neue Kredite mit mehr als fünf bis zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung |
| Bundesbank-Durchschnitt | 4,04 Prozent, August 2026 | Effektivzins für neue Kredite mit mehr als zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung |
Die Bundesbankwerte sind Monatsdurchschnitte der neu vergebenen Kredite. Sie beziehen sich auf Gruppen mit unterschiedlichen Zinsbindungen und nicht genau auf ein einzelnes Zehnjahresangebot. Vergleichen Sie deshalb immer Werte mit gleichem Datum, gleicher Zinsbindung und vergleichbaren Darlehensdaten.
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Sollzins und Effektivzins
Der gebundene Sollzins gibt an, welche Zinsen die Bank während der vereinbarten Zinsbindung berechnet. Der effektive Jahreszins berücksichtigt weitere Kosten des Kredits und eignet sich deshalb besser, um vergleichbare Angebote gegenüberzustellen. Beide Angaben sollten im Angebot stehen und beim Vergleich nicht verwechselt werden.
Auch ein niedriger Effektivzins allein reicht für die Entscheidung nicht. Prüfen Sie, ob die Angebote denselben Darlehensbetrag, dieselbe Zinsbindung und vergleichbare Tilgungsbedingungen haben. Weichen diese Punkte voneinander ab, kann ein niedrigerer Zinssatz mit einer höheren Restschuld, also einer noch offenen Kreditschuld, oder weniger Flexibilität verbunden sein.
Rate, Tilgung und Restschuld
Bei einem üblichen Annuitätendarlehen, bei dem die Rate gleich bleibt, besteht die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung. Die Tilgung verringert die offene Schuld. Wenn Sie den Kredit bei gleichbleibender Rate zurückzahlen, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit und der Tilgungsanteil steigt.
Die anfängliche Tilgung beeinflusst, wie schnell die Restschuld sinkt. Mit einer höheren Tilgung zahlen Sie monatlich mehr, verringern aber grundsätzlich schneller Ihre offene Schuld. Welche Rate tragbar ist, hängt vom verfügbaren Haushaltsbudget ab. Rechnen Sie neben der Kreditrate auch laufende Wohnkosten, Instandhaltung und einen finanziellen Puffer ein.
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Am Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung, also eine weitere Finanzierung, benötigen. Vergleichen Sie deshalb die anfängliche Rate und die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung. So können Sie abschätzen, welchen Betrag Sie danach weiterfinanzieren müssen.
Zinsbindung und Kündigungsrecht
Bei einer längeren Zinsbindung bleibt der vereinbarte Sollzins länger gleich. Dafür unterscheiden sich die Angebote je nach Bindungsdauer; ein Zinssatz ohne Angabe der Zinsbindung ist daher nur begrenzt aussagekräftig. Entscheidend ist, wie viel Planungssicherheit Sie brauchen und welche Restschuld am Ende der Zinsbindung voraussichtlich bleibt.
Nach § 489 BGB können Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins getroffen, zählt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung. Ob Sie dieses Kündigungsrecht nutzen können, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung, die der Vertrag erlauben muss. Dadurch sinkt die Restschuld früher. Prüfen Sie vor der Unterschrift, in welcher Höhe und unter welchen Bedingungen Sondertilgungen erlaubt sind.
Ein Tilgungssatzwechsel ermöglicht es Ihnen, die regelmäßige Tilgung während der Zinsbindung zu erhöhen oder zu senken. Das kann helfen, wenn sich das Einkommen oder die laufenden Ausgaben verändern. Nicht jeder Vertrag erlaubt solche Änderungen. Dafür kann die Bank einen Zinsaufschlag verlangen. Vergleichen Sie daher den möglichen Nutzen mit den Kosten und achten Sie darauf, wie oft sich der Tilgungssatz ändern lässt.
Förderdarlehen der KfW
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum in Deutschland. Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner und muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden.
Der Förderkredit ist ein möglicher Baustein der Gesamtfinanzierung. Seine aktuellen Zinsen und Bedingungen müssen für das konkrete Vorhaben geprüft werden. Klären Sie außerdem mit dem Finanzierungspartner, wie sich der Förderkredit auf die übrige Finanzierung und die monatliche Rate auswirkt.
Angebote fair vergleichen
Bitten Sie um vollständige, schriftliche Angebote und vergleichen Sie bei jedem dieselben Eckdaten: Nettodarlehensbetrag, gebundenen Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Monatsrate und Restschuld zum Ende der Bindung. Halten Sie auch Sondertilgungen und mögliche Tilgungssatzwechsel fest. Ein beworbener Spitzenzins eines Vermittlers oder ein statistischer Durchschnitt ersetzt diesen Vergleich nicht.
Ihr Zinssatz richtet sich nach den Daten Ihrer Finanzierung und der Prüfung des Kreditgebers. Aus den genannten Marktwerten lässt sich kein allgemeiner Aufschlag für eine bestimmte Eigenkapitalquote oder ein bestimmtes Einkommen ableiten. Verlassen Sie sich daher bei der Haushaltsplanung auf das konkrete Angebot und prüfen Sie, ob die Rate auch bei laufenden Wohnkosten tragbar bleibt.
