Beim Immobilienkauf oder Hausbau schätzt ein Baudarlehensrechner die Kreditrate, die mögliche Darlehenshöhe und die Restschuld. Je nach Rechner geben Sie Ihr verfügbares Haushaltsbudget ein oder lassen sich Rate und Rückzahlung für ein geplantes Darlehen berechnen.
Das Ergebnis hängt von Ihren Eingaben ab und ist keine Kreditzusage oder Vorhersage des künftigen Zinssatzes. Setzen Sie ein realistisches Monatsbudget an und prüfen Sie, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist.
Welche Frage soll der Rechner beantworten?
Ein Budgetrechner geht von Ihren Einnahmen und Ausgaben aus. Auch Ihr Eigenkapital fließt in seine Schätzung ein. Er schätzt, welche monatliche Rate in Ihren Haushalt passen könnte oder welcher Kaufpreis daraus folgen könnte. Ein Darlehensrechner setzt dagegen meist einen Kreditbetrag und einen Zinssatz voraus und berechnet daraus die Rate oder den Tilgungsverlauf.
Weitere Rechner vergleichen unterschiedliche Zinsbindungen, Tilgungssätze oder Sondertilgungen. Ein Tilgungsplan zeigt, wie die Restschuld im Zeitverlauf sinkt. Prüfen Sie vor der Eingabe, welche Frage das jeweilige Werkzeug beantwortet und welche Kosten es berücksichtigt. Nicht jeder Rechner bezieht etwa Kaufnebenkosten oder Modernisierungskosten ein.
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So entsteht die Monatsrate
Viele Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Das heißt, die vereinbarte Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld; dadurch fällt der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil steigt.
Als erste Orientierung dient:
Jährliche Rate in Prozent = Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz
Monatsrate ≈ Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz) ÷ 12
Bei einem Darlehen über 300.000 Euro, 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine jährliche Rate von 6 Prozent. Das sind anfangs 18.000 Euro im Jahr oder 1.500 Euro im Monat. Im ersten Monat entfallen in diesem Beispiel 1.000 Euro auf Zinsen und 500 Euro auf die Tilgung. Danach sinkt der Zinsanteil schrittweise.
Die Rechnung zeigt den Zusammenhang zwischen Rate und Tilgung, ersetzt aber keinen vollständigen Tilgungsplan. Bei einer höheren Tilgung steigt die Monatsrate, zugleich sinkt die Restschuld schneller. Im genannten Beispiel verringert eine Erhöhung der anfänglichen Tilgung von 2 auf 3 Prozent die Restschuld nach 15 Jahren deutlich. Die genaue Höhe hängt von den angenommenen Konditionen ab.
Angaben für den Baudarlehensrechner
Geben Sie für eine brauchbare Schätzung den gesamten Betrag ein, den Sie finanzieren müssen, nicht nur den Kaufpreis. Dazu gehören verfügbares Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Je nach Rechner kommen Modernisierungskosten oder bei einem Neubau weitere Ausgaben hinzu.
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Für die Rückzahlung brauchen Sie außerdem einen angenommenen Zinssatz und den anfänglichen Tilgungssatz. Auch die gewünschte Zinsbindung gehört zu den nötigen Angaben. Wenn Sie regelmäßige oder einmalige Sondertilgungen planen, prüfen Sie, ob der Rechner sie einbezieht. Die tatsächlichen Möglichkeiten stehen im Kreditvertrag.
Rate und Restschuld vergleichen
Betrachten Sie neben der Monatsrate immer die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine niedrige Rate entlastet den Haushalt zunächst, lässt aber mehr Kredit offen. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld, verlangt dafür mehr Geld im Monat.
Ein Beispiel von Interhyp, berechnet am 16. Oktober 2026, zeigt, wie Zinsbindung, Monatsrate und Restschuld zusammenhängen. Interhyp geht dabei von einem Kaufpreis von 450.000 Euro, 100.000 Euro Eigenkapital und einem Darlehen von 374.500 Euro einschließlich geschätzter Kaufnebenkosten aus. Bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergeben sich folgende Werte:
| Zinsbindung | Angenommener Zinssatz | Monatsrate | Restschuld am Ende |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,31 % | 1.971 € | 332.240 € |
| 10 Jahre | 4,29 % | 1.965 € | 280.402 € |
| 15 Jahre | 4,44 % | 2.012 € | 214.174 € |
| 20 Jahre | 4,54 % | 2.043 € | 129.679 € |
Das ist ein einzelnes Rechenbeispiel und kein aktueller Marktvergleich oder persönliches Kreditangebot. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kann aber einen höheren Zinssatz kosten. Entscheidend ist, ob die zusätzliche Sicherheit für Ihre Situation den Aufpreis wert ist.
Manche Rechner zeigen eine geschätzte Gesamtlaufzeit. Wenn diese Rechnung unterstellt, dass der Zinssatz nach der Zinsbindung unverändert bleibt, beschreibt sie nur dieses Szenario. Die tatsächlichen Kosten einer Anschlussfinanzierung hängen von den dann geltenden Konditionen ab.
Das Haushaltsbudget realistisch prüfen
Prüfen Sie zuerst, welche Rate Ihr Haushalt tragen kann, und leiten Sie daraus die Kredithöhe ab. Erfassen Sie dafür Einnahmen und Ausgaben und rechnen Sie mit den Kosten nach dem Umzug. Eigentümer zahlen neben der Kreditrate unter anderem laufende Wohnkosten und müssen Rücklagen für Reparaturen bilden. Ein freier Betrag auf dem Papier ist deshalb nicht automatisch vollständig für die Finanzierung verfügbar.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Kreditrate niedriger anzusetzen als den monatlichen Überschuss, damit ein Puffer bleibt. Sie nennt etwa 10 Prozent des Überschusses als Orientierung. Haushalte mit ausreichend Rücklagen können ihre Lage anders bewerten. Daraus folgt keine allgemeingültige sichere Rate. Prüfen Sie, ob der Haushalt auch bei unerwarteten Ausgaben zahlungsfähig bleibt.
Zu den Kaufnebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Verbraucherzentrale nennt Kosten, die bereits 10 Prozent des Kaufpreises erreichen können. Interhyp nennt je nach Bundesland und Kauf 10 bis 15 Prozent. Ermitteln Sie die Nebenkosten für Ihren Kauf einzeln. Sie hängt von den Bedingungen des konkreten Geschäfts ab.
Beim Neubau gehören auch mögliche Mehrkosten für das Grundstück oder spätere Bauänderungen in die Planung. Prüfen Sie zudem, ab wann die Bank Zinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile (Bereitstellungszinsen) verlangt und wie lange Sie diese nicht zahlen müssen.
Was der Rechner offenlässt
Der Rechner kennt weder Ihre vollständige finanzielle Lage noch die endgültige Kreditentscheidung der Bank. Sein Zinssatz ist eine Eingabe oder ein Beispielwert. Ein Ergebnis bestätigt daher nicht, dass Ihnen eine Bank genau diesen Kredit zu diesen Konditionen anbietet.
Auch Sondertilgungen sind nicht automatisch in jedem Vertrag möglich. Für festverzinsliche Immobiliendarlehen gelten gesetzliche Regeln: Unter den Voraussetzungen des § 489 BGB kann ein Darlehen nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wenn Sie später eine neue Rückzahlungszeit oder einen neuen Zinssatz vereinbaren, gilt für diese Regel das Datum dieser Vereinbarung. Für eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung verlangt § 500 Absatz 2 BGB bei einem festverzinslichen Immobiliar-Verbraucherdarlehen ein berechtigtes Interesse. In bestimmten Fällen kann außerdem eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung anfallen (Vorfälligkeitsentschädigung). Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Ihr Vertrag.
Vergleichen Sie deshalb mehrere Szenarien mit denselben Grundannahmen. Ändern Sie jeweils nur einen wichtigen Faktor, etwa Tilgung oder Zinsbindung. So erkennen Sie besser, wie sich Rate und Restschuld verändern. Für ein konkretes Angebot zählen anschließend die Vertragsbedingungen und die Angaben der Bank.
