Wer einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen oder zu einer anderen Bank wechseln möchte, sollte zuerst prüfen, wie lange der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist und was im Vertrag steht. Während dieser Zinsbindung ist eine vollständige Rückzahlung nicht jederzeit möglich. Ist sie zulässig, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen.
Nach zehn Jahren können Sie den Kredit gesetzlich kündigen. Die Frist beginnt grundsätzlich, wenn die Bank den Kredit vollständig ausgezahlt hat. Die Kündigung muss sechs Monate im Voraus erfolgen.
Ablösung und Sondertilgung unterscheiden
Bei einer vollständigen Rückzahlung zahlen Sie den gesamten noch offenen Kreditbetrag zurück, zum Beispiel mit Ersparnissen oder dem Erlös aus einem Immobilienverkauf. Bei einer Umschuldung nimmt eine neue Bank den Kredit auf und zahlt damit das Darlehen bei der bisherigen Bank zurück.
Eine Anschlussfinanzierung regelt dagegen die Restschuld nach Ende der vereinbarten Zinsbindung und kann bei der bisherigen Bank oder einem anderen Kreditgeber abgeschlossen werden. Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Teilrückzahlung, die der Vertrag erlaubt. Sie berechtigt nicht automatisch dazu, den gesamten Kredit vorzeitig zu beenden.
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Ein Vertrag kann jährliche Sondertilgungen erlauben. Trotzdem kann die vollständige Rückzahlung während der Zinsbindung ausgeschlossen sein oder Kosten verursachen.
Kündigungsfristen für Immobilienkredite
Bei einem Immobilienkredit mit festem Zinssatz können Sie nach § 489 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zum Ende der Zinsbindung kündigen. Dafür gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von einem Monat. Prüfen Sie den Vertrag und die vereinbarte Dauer der Zinsbindung, bevor Sie einen Termin für die Rückzahlung festlegen.
Ein weiteres Kündigungsrecht entsteht zehn Jahre, nachdem die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat. Dann können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend ist der Tag der vollständigen Auszahlung, nicht das Datum der Unterschrift. Wenn Sie später mit der Bank eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Zinssatz getroffen haben, kann sich dadurch der Beginn der Frist verschieben.
Sobald die Kündigung wirksam ist, müssen Sie den fälligen Betrag innerhalb von zwei Wochen zurückzahlen. Sonst gilt die Kündigung nach § 489 BGB als nicht erfolgt. Bei einem Kredit mit variablem Zinssatz gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
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Immobilienkredit während der Zinsbindung ablösen
Während der vereinbarten Zeit mit festem Zinssatz dürfen Verbraucher einen Immobilienkredit grundsätzlich nur bei einem berechtigten Interesse vorzeitig zurückzahlen. § 500 BGB regelt dieses Recht. § 490 BGB nennt als Beispiel, dass Sie die belastete Immobilie anderweitig nutzen oder verkaufen müssen.
Ein Immobilienverkauf kann daher eine vorzeitige Ablösung ermöglichen. Ein günstigeres Angebot einer anderen Bank reicht für sich genommen in der Regel nicht aus, um den bestehenden Kredit während der Zinsbindung zu beenden. Fragen Sie die bisherige Bank nach den Bedingungen und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob und zu welchem Termin sie eine Ablösung akzeptiert.
Wann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf
Wenn der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung ein unmittelbarer finanzieller Verlust entsteht, kann sie nach § 502 BGB eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das betrifft vor allem Kredite mit festem Zinssatz. Die Entschädigung richtet sich nach der rechtlichen Grundlage und dem Vertrag; ihre Höhe ergibt sich aus einer nachvollziehbaren Berechnung des konkreten Schadens statt aus einem pauschalen Ablösepreis.
Für die Berechnung verwenden Banken unterschiedliche Ansätze. Beim Aktiv-Passiv-Verfahren wird angenommen, dass die Bank das zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt anlegt. Beim Aktiv-Aktiv-Verfahren wird angenommen, dass sie es erneut als Kredit vergibt. In beiden Fällen muss die Berechnung berücksichtigen, welche Zins- und Verwaltungskosten der Bank durch die Rückzahlung erspart bleiben. Vereinbarte Sondertilgungsrechte und weitere Rückzahlungsoptionen können die Entschädigung ebenfalls mindern.
Die oft genannte Begrenzung auf 1 Prozent oder 0,5 Prozent der Rückzahlung gilt für allgemeine Verbraucherdarlehen, nicht als pauschale Obergrenze für Immobilienkredite. Bei Immobiliendarlehen kommt es auf den zulässigen Schaden und die gesetzlichen sowie vertraglichen Anforderungen an.
Der Vertrag muss verständlich erklären, unter welchen Bedingungen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt und wie sie diese berechnet. Fehlen gesetzlich erforderliche Angaben, kann der Anspruch ausgeschlossen sein. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2024 zeigt, dass Gerichte solche Vertragsformulierungen im Einzelfall prüfen. Es bedeutet nicht, dass Verträge mit einer bestimmten Berechnungsmethode generell unwirksam sind.
Was beim Immobilienverkauf gilt
Bei einem Verkauf sollten Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags klären, wie hoch die Ablösesumme zum geplanten Zahlungstermin ist. Sie umfasst die Restschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die durch die Immobilie abgesicherten Forderungen der Bank zu begleichen, müssen Sie den Rest selbst zahlen. Nur so lässt sich die Immobilie lastenfrei übertragen.
Manchmal lässt sich die bestehende Finanzierung mit einer anderen Immobilie absichern. Bei einem sogenannten Pfandtausch tritt eine Ersatzimmobilie an die Stelle des bisherigen Sicherungsobjekts. Die Bank muss einem solchen Austausch zustimmen, wenn die Ersatzsicherheit mindestens gleichwertig ist; ob sie das ist, hängt vom jeweiligen Objekt und der Bewertung der Bank ab.
Grundschuld und weitere Kosten
Eine Grundschuld sichert viele Immobilienkredite ab. Sie ist ein Eintrag im Grundbuch, der der Bank als Sicherheit dient. Wenn Sie den Kredit zurückzahlen, wird der Eintrag nicht automatisch gelöscht. Sie müssen die Freigabe oder Löschung veranlassen, sofern die Grundschuld nicht für eine neue Finanzierung weiterverwendet wird.
Beim Wechsel zu einer anderen Bank kann die bestehende Grundschuld häufig an den neuen Kreditgeber übertragen werden. Das kann Kosten vermeiden, die bei einer Löschung und Neueintragung entstehen. Für die Löschung selbst darf die Bank kein besonderes Entgelt allein für die erforderliche Freigabe verlangen. Notarielle Beglaubigungen und Gebühren des Grundbuchamts können dennoch anfallen.
Umschuldungskosten mit der Zinsersparnis vergleichen
Vergleichen Sie die Gesamtkosten für den geplanten Zeitraum, nicht nur den neuen Zinssatz. Berücksichtigen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung sowie mögliche Notar- und Grundbuchkosten. Rechnen Sie auch weitere Kosten der neuen Finanzierung ein. Vergleichen Sie diese Kosten mit der Zinsersparnis. Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Ersparnis höher ist als die zusätzlichen Kosten und die neue Rate in Ihr Haushaltsbudget passt.
Eine neue Bank prüft außerdem Ihre Kreditwürdigkeit und muss der Finanzierung zustimmen. Ein günstigeres Angebot allein sichert die Umschuldung daher nicht. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie verbindliche Schritte für einen Verkauf oder eine Ablösung einleiten.
So gehen Sie vor
- Vertrag und Fristen prüfen: Notieren Sie, ob der Zinssatz fest oder variabel ist, wann die Zinsbindung endet und wann die Bank den Kredit vollständig ausgezahlt hat. Beziehen Sie spätere Vereinbarungen zum Zinssatz oder zur Rückzahlung ein.
- Rückzahlungsrechte abgrenzen: Prüfen Sie, ob der Vertrag Sondertilgungen erlaubt. Behandeln Sie diese getrennt von der Frage, ob Sie den gesamten Kredit vorzeitig kündigen dürfen.
- Ablösebetrag anfordern: Bitten Sie die Bank um eine schriftliche, auf den gewünschten Termin bezogene Aufstellung. Sie sollte die Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung einzeln ausweisen.
- Berechnung und Gesamtkosten prüfen: Vergleichen Sie die verlangte Entschädigung mit den Vertragsangaben und berücksichtigen Sie sämtliche Kosten einer neuen Finanzierung. Bei einer strittigen Forderung kann eine Verbraucherzentrale oder eine unabhängige Rechtsberatung den Einzelfall prüfen.
Wenn die Rate nicht mehr passt
Wenn Sie Ihre Kreditrate nicht mehr zuverlässig zahlen können, sprechen Sie frühzeitig mit der Bank über mögliche Lösungen. Eine neue Verschuldung zur Ablösung des alten Kredits verschiebt das Problem und erhöht möglicherweise die Belastung. Kostenfreie, anerkannte Schuldnerberatungsstellen unterstützen bei der Prüfung der finanziellen Lage und möglicher Alternativen.
